Voraussetzungen für Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Sollen Mieter plötzlich mehr für die Wohnung zahlen, ist das für viele ein Schock. Doch womöglich ist die Mieterhöhung gar nicht rechtens.

Finden Sie Post vom Vermieter im Briefkasten, heißt das oft nichts Gutes. Bevor Sie nun allerdings vor Schreck einer Mieterhöhung zustimmen, sollten Sie diese zunächst prüfen. Denn Ihr Vermieter kann nicht nach Gutdünken mehr Geld von Ihnen verlangen. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Mieterhöhung: Das sind die Voraussetzungen

Ihr Vermieter muss im Wesentlichen drei Voraussetzungen erfüllen, damit er Ihre Miete erhöhen darf:

• Frist einhalten
• nicht zu viel Miete verlangen
• korrekte Form wählen

Nächste Mieterhöhung erst wieder nach 15 Monaten

Eine Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn seit Ihrem Einzug oder der letzten Mieterhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind. Ankündigen darf Ihr Vermieter die Erhöhung frühestens zwölf Monate, nachdem er zuletzt die Miete angehoben hat.

Haben Sie also zum Beispiel letztmals eine Mieterhöhung im September erhalten, darf Sie die Ankündigung für eine erneute Steigerung erst wieder im darauffolgenden September erreichen. Bis der höhere Mietzins tatsächlich fällig wird, müssen dann noch drei weitere Monate vergehen. So kommen die insgesamt 15 Monate zustande.

Wichtig: Hat Ihr Vermieter die letzte Mieterhöhung mit einer Modernisierung begründet, haben Sie keinen Anspruch auf die Sperrfrist von 15 Monaten. Ihr Vermieter kann Sie dann schon früher stärker zur Kasse bitten. Gleiches gilt, wenn sich nur die Betriebskosten erhöht haben.

Mietspiegel und Kappungsgrenze beachten

Hat der Vermieter ausreichend Zeit seit der letzten Mieterhöhung verstreichen lassen, muss er noch eine weitere Voraussetzung erfüllen: Er darf die Miete nicht zu hoch ansetzen. Dabei gilt zum einen, dass die Anhebung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen darf.

Unter "ortsüblich" versteht man Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der vergangenen sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in Ihrer Gegend vereinbart wurden. Außerdem muss Ihr Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze einhalten.

Sie regelt, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen. Ist der Wohnungsmarkt in Ihrer Region besonders angespannt, kann sogar eine niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten.

Vermieter muss Mieterhöhung schriftlich ankündigen

Sind auch diese Voraussetzungen erfüllt, muss Ihr Vermieter nur noch eine Hürde nehmen: Er muss die Mietererhöhung korrekt ankündigen. Das bedeutet, er muss sie in Textform erklären und begründen (§ 558a BGB).

In der Regel zieht der Vermieter dafür den aktuellen Mietspiegel heran. Alternativ kann er die Erhöhung auch mit einer Auskunft aus einer Mietdatenbank oder einem Gutachten eines Sachverständigen begründen.

In Städten mit weniger als 50.000 Einwohnern gibt es oft keinen Mietspiegel. Dort kann der Vermieter die Mieterhöhung begründen, indem er mindestens drei vergleichbare Wohnungen nennt, die bereits so viel kosten, wie er von Ihnen verlangen will. Diese Art der Begründung gilt auch in Städten, in denen kein Mietspiegel existiert. Vergleichbar bedeutet, dass sich die Wohnungen in Art, Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage ähneln.