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F√ľr diesen Beitrag haben wir alle relevanten Fakten sorgf√§ltig recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Worauf beim Kauf älterer Immobilien zu achten ist

Von t-online, sm

Aktualisiert am 15.12.2019Lesedauer: 5 Min.
√Ąltere Immobilie: Wer f√ľr die neuen vier W√§nde eine Bestandsimmobilie ausgew√§hlt hat, sollte diese vor dem Kauf genau pr√ľfen.
√Ąltere Immobilie: Wer f√ľr die neuen vier W√§nde eine Bestandsimmobilie ausgew√§hlt hat, sollte diese vor dem Kauf genau pr√ľfen. (Quelle: fotoVoyager/getty-images-bilder)
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Statt zu bauen, greifen manche Immobilienk√§ufer lieber bei √§lteren Geb√§uden zu. Sie stehen oft in guten Lagen, sind in der Regel g√ľnstiger als ein Neubau, kommen aber auch des √∂fteren mit kleinen Macken. Worauf zu achten ist.

Das Wichtigste im √úberblick


Der Traum vom Eigenheim kann durch einen Neubau oder den Kauf einer Bestandsimmobilie realisiert werden. W√§hrend der erste Fall oft mit Planungs- und Baustress verbunden ist, f√§llt dieser Aspekt beim Erwerb eines √§lteren Hauses weg. Das bedeutet aber nicht, dass der Kauf einer gebrauchten Immobilie stressfreier von statten geht. Wichtig ist, die Immobilie auf Baum√§ngel und Alterssch√§den zu pr√ľfen.

Traum mit dem Budget abgleichen

Jeder Kaufinteressent sollte sich vorab folgende grundlegenden Fragen stellen. Denn diese stecken den ersten Rahmen ab:

  • Was will ich?
  • Was brauche ich?
  • Wird meine Familie gr√∂√üer oder kleiner?

Im Anschluss sollten die Vorstellungen mit dem vorhandenen Budget √ľberpr√ľft werden. Klarheit √ľber die eigenen Finanzen macht es einfacher, gezielt Ausschau nach der Traumimmobilie zu halten. So lassen sich Entt√§uschungen vermeiden, wenn etwa das Budget am Ende nur f√ľr eine Doppelhaush√§lfte, nicht aber f√ľr den Traum-Bungalow in Alleinlage reicht.

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Internet und Immobilienportale durchforsten

F√ľr die Suche nach dem neuen Zuhause sollten mindestens sechs Monate eingeplant werden. Erste Hinweise auf Objekte gibt es unter anderem im Internet und in Zeitungsinseraten. Auch Nachfragen im Bauamt und in der Nachbarschaft sind hilfreich und kostenlos. Das gilt auch f√ľr die Registrierung bei den gr√∂√üeren Immobilienportalen. Hier lassen sich Immobiliengesuche hinterlegen. Die entsprechenden Angebote kommen dann per E-Mail ins Postfach.

Beim Makler registrieren lassen

Bei Maklern wird eine Provision f√§llig ‚Äď und zwar sowohl bei der eigenen Beauftragung als auch wenn der Verk√§ufer diesen beauftragt hat. Wer selbst einen Makler einschalten will, sollte sich in dessen Kundenkartei aufnehmen lassen. Vorgemerkte Kunden w√ľrden oft mit anderen Angeboten bedient als solche, die √ľber das Internet ein Expos√© anforderten.

Lage und Preis vergleichen

Erf√ľllt ein Haus die Grundvoraussetzungen wie Zimmerzahl und Fl√§che, kommt ein weiteres Kriterium hinzu: die Lage. Diese entscheidet ma√ügeblich √ľber den Wert der Immobilie und damit den Preis. Jeder K√§ufer sollte sich klar sein: Selbst Schrott verkauft sich in guter Lage besser als Luxus in schlechter. So oder so sollte der kritische Blick weder von der Lage oder einem g√ľnstigen Preis getr√ľbt werden.

Umfeld unter die Lupe nehmen

Beim Umfeld kommt es darauf an, was man jetzt oder auch sp√§ter braucht: Kindergarten, Schule, Einkaufsm√∂glichkeiten, Bus- und Bahnanbindung? Mit einem Spaziergang vor dem Immobilienkauf l√§sst sich das Umfeld erkunden. Hilfreich kann auch ein Plausch mit den Nachbarn sein. Bei ihnen gibt es wichtige Informationen, die f√ľr den Kauf relevant sein k√∂nnten. Zugleich bekommt man ein Gef√ľhl f√ľr das sp√§tere Miteinander.

Lagepläne und Baulasten ansehen

Nicht scheuen sollten Immobilienk√§ufer den Gang zum Grundbuchamt und zum Liegenschaftsamt. Hier k√∂nnen die Lage- und Bebauungspl√§ne angesehen werden. Zudem l√§sst sich pr√ľfen, ob auf dem Grundst√ľck oder Haus eine Baulast eingetragen ist. In der Regel √ľbergibt der Makler dem Kaufinteressenten eine Kopie eines aktuellen Grundbuchauszugs, aus dem entsprechende Lasten hervorgehen m√ľssen. Ein Bodengutachten kann helfen, m√∂glichen Schadstoffen oder Grundwasserproblemen auf die Schliche zu kommen. In Ostdeutschland sollten auch Aktivit√§ten des Kampfmittelr√§umdienstes beachtet werden. Der Kampfmittelr√§umdienst entsch√§rft unter anderem Blindg√§nger aus dem Zweiten Weltkrieg.

Baugenehmigung einfordern

Eine Frage, die in manchen F√§llen nicht einfach beantwortet werden kann: Gibt es f√ľr die bestehende Immobilie bzw. den Ausbau dieser eine Baugenehmigung? Wurde zum Beispiel das Dachgeschoss eines vormals einst√∂ckigen Geb√§udes ausgebaut, sollte daf√ľr eine Baugenehmigung vorliegen. Ist dies nicht der Fall, k√∂nnen die Neubesitzer im schlimmsten Fall zum R√ľckbau gezwungen werden. In jedem Fall kostet eine nachtr√§gliche Genehmigung eines so genannten Schwarzbaus Zeit und Geld. Sie k√∂nnen das Vorliegen einer Baugenehmigung auch zur Voraussetzung des Kaufs machen. Dann muss sich der Verk√§ufer darum k√ľmmern.

Gr√ľndlich in jede Ecke sehen

Das Wunschobjekt sollte man von au√üen nach innen und vom Keller bis zum Speicher besichtigen. Experten empfehlen daf√ľr mindestens zwei Termine. Einen ersten, um Lage, Gr√∂√üe, Aufteilung und Ausstattung zu pr√ľfen, und einen zweiten, um gr√ľndlich in die Ecken zu gucken. So sind ein m√∂glicher Sanierungsbedarf und eine damit eihergehende eventuelle Wertminderung besser einsch√§tzbar.

Vorsicht sollte man auch bei verschachtelten Anbauten oder aufw√§ndig gestalteten Wand- oder Bodenverkleidungen walten lassen. Dahinter k√∂nnen zum Beispiel Feuchtigkeitsm√§ngel stecken. Auch s√§mtliche Installationen einschlie√ülich Telefon-, Internet- und Fernsehanschluss sowie Heizung und Fenster sollten gr√ľndlich gepr√ľft werden.

Jede Hausgeneration hat Schwachpunkte

Keller ohne Abdichtung, Rost an tragenden Elementen, morsche Balken und korrodierte Leitungen sind charakteristisch f√ľr H√§user des beginnenden 20. Jahrhunderts. Blei-Wasserleitungen und unged√§mmte D√§cher kommen h√§ufig bei Geb√§uden aus den Nachkriegsjahren vor. Asbest oder giftige Holzschutzmittel k√∂nnen in Immobilien stecken, die zwischen 1946 und 1989 entstanden.

In fast allen älteren Gebäuden sind zudem die Wärmedämmung und der Schallschutz ein Problem. Kaufwillige sollten einen Sachverständigen oder Architekten zur Besichtigung hinzunehmen und eine Bestandsaufnahme machen.

Sind M√§ngel vorhanden, m√ľssen diese in die Modernisierungskosten einkalkuliert werden. Sie addieren sich somit zum Kaufpreis hinzu. Die Investitionen sollten nach Dringlichkeit, Finanzen und Stand der Technik geplant werden.

Angaben zu Immobilie pr√ľfen

Neben den Angaben √ľber die Gr√∂√üe und die Beschaffenheit, sollten sich K√§ufer auch auf das angegebene Baujahr eines Hauses verlassen k√∂nnen. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm hervor (Az.: 22 U 82/16). Wurde das Haus zwei Jahre fr√ľher errichtet als im Vertrag angegeben, l√§sst sich der Kaufvertrag r√ľckabwickeln. Denn die falsche Angabe stellt einen Mangel dar.

In dem verhandelten Fall hatte ein Ehepaar 2013 ein Haus gekauft. In dem notariellen Kaufvertrag war als Baujahr des Geb√§udes 1997 angegeben. Tats√§chlich wurde das Geb√§ude aber bereits zwei Jahre zuvor, also 1995, bezugsfertig fertiggestellt. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr verlangten die Kl√§ger die R√ľckabwicklung des Kaufvertrages.

Mit Erfolg: Das verkaufte Grundst√ľck habe einen Sachmangel, stellte das Gericht fest. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr h√§tten sich die Kl√§ger darauf verlassen d√ľrfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tats√§chlich sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen. F√ľr diesen Mangel habe die Beklagte einzustehen. Die Pflichtverletzung sei erheblich.

Kaufvertrag beim Notar unterschreiben

Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten angehende Hausbesitzer eine Finanzierungszusage der Bank in der Tasche haben. Au√üerdem muss ein Termin beim Notar vereinbart werden, wo s√§mtliche Fragen zum √ľblicherweise von Makler oder Verk√§ufer entworfenen Kaufvertrag gestellt werden und dieser Vertrag gegebenenfalls ge√§ndert wird.


Statt der g√§ngigen Formel "gekauft wie gesehen" sollten Haus- und Grundst√ľcksgr√∂√üe, M√§ngel sowie Zahlungs- und √úbergabemodalit√§ten in den Vertrag aufgenommen werden. Der Entwurf sollte sp√§testens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. So bleibt Zeit zum √úberlegen.

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