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Hier lauern die gr├Â├čten Kostenfallen beim Hausbau

  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff

Aktualisiert am 13.01.2022Lesedauer: 4 Min.
Ein Paar liest einen Bauplan (Symbolbild): Die Baunebenkosten sind ein entscheidender Faktor f├╝r die Gesamtkosten einer Immobilie.
Ein Paar liest einen Bauplan (Symbolbild): Die Baunebenkosten sind ein entscheidender Faktor f├╝r die Gesamtkosten einer Immobilie. (Quelle: Chris Ryan/getty-images-bilder)
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Viele Bauherren lassen die Nebenkosten links liegen. Dabei machen sie oft einen erheblichen Teil des Gesamtbetrags aus. Wir erkl├Ąren, was alles zu den Baunebenkosten z├Ąhlt.

Das Wichtigste im ├ťberblick


  • Was sind Baunebenkosten?
  • Was z├Ąhlt zu den Baunebenkosten?
  • Wie hoch muss ich die Baunebenkosten ansetzen?
  • Checkliste der Baunebenkosten

Sie werden oft untersch├Ątzt, beeinflussen aber ma├čgeblich die Finanzierungskosten: Baunebenkosten haben viele k├╝nftige Eigent├╝mer nicht auf dem Schirm, wenn sie eine Immobilie bauen. Wir zeigen Ihnen, was Sie ├╝ber diese Zusatzkosten wissen sollten.

Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten sind alle Kosten, die neben dem eigentlichen Immobilien- und Grundst├╝ckspreis anfallen. Sie entstehen unabh├Ąngig davon, ob Sie selbst bauen, einen Architekten beauftragen oder ein Fertighaus kaufen.

Die Nebenkosten sollten Sie unbedingt bei der Baufinanzierung einkalkulieren, sonst kann das Projekt Eigenheim schnell scheitern. Typische Zusatzkosten entstehen beispielsweise f├╝r den Eintrag ins Grundbuch, f├╝r den Notar oder den Makler. Aber auch der Bauantrag kostet Geld, die Grunderwerbssteuer, Erschlie├čungs- und Vermessungsarbeiten, Baumf├Ąllungen oder ein Bodengutachten.

Was z├Ąhlt zu den Baunebenkosten?

Zu den Baunebenkosten z├Ąhlen verschiedene Kostengruppen. Die folgende Tabelle gibt Ihnen einen ├ťberblick, mit welchen zus├Ątzlichen Kosten Sie beim Hausbau oder Hauskauf rechnen m├╝ssen.

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Baunebenkosten nach Gruppen Beispiele f├╝r Baunebenkosten
Grundst├╝ckskauf Maklerprovision
GrundschuldbestellungGrundbucheintragNotarkostenGrunderwerbsteuer
Genehmigung und Planung Vermessung
BodengutachtenHonorar f├╝r Architekt und Pr├╝fstatikerBauantrag
Bauvertragspr├╝fungBaugenehmigung
Finanzierung Darlehenszinsen
Beratungsgeb├╝hr
Versicherungen Bauherrenhaftpflicht
FeuerrohbauversicherungBauleistungsversicherung
Bauvorbereitung Baumf├ĄllungenAbriss von AltbautenAushub ErdreichErrichten von Baustra├čenAnschluss von Bauwasser und BaustromErschlie├čung und Hausanschl├╝sse
Weitere Baukosten Au├čenanlageInnenausbau

Wie hoch muss ich die Baunebenkosten ansetzen?

Als Richtwert sollten Sie 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises f├╝r die Baunebenkosten einkalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das also Baunebenkosten von bis zu 60.000 Euro. Die Ausgaben k├Ânnen Sie reduzieren, wenn Sie an manchen Stellen in Eigenleistung gehen, nur solche Versicherungen abschlie├čen, die Sie tats├Ąchlich brauchen, oder sich den Makler sparen.

Baunebenkosten berechnen

Sie sehen: Die Baunebenkosten sind nicht gerade unerheblich. Umso wichtiger, dass Sie diese Kosten nicht zu niedrig ansetzen. Andernfalls entstehen schnell finanzielle Schwierigkeiten.

Ein Beispiel zeigt Ihnen, wie hoch die Nebenkosten sein k├Ânnen ÔÇô Posten f├╝r Posten. Berechnungsgrundlage ist ein Neubau zu einem Preis von 300.000 Euro, bei dem das Baugel├Ąnde erst erschlossen werden muss und eine Baugenehmigung n├Âtig ist. Alle Angaben sind nur Sch├Ątzungen, da die Preise je nach Aufwand und Auswahl von Leistungen stark variieren k├Ânnen.

Posten H├Âhe der Baunebenkosten
Maklercourtage 9.000 bis 21.000 Euro (3 bis 7 Prozent des Kaufpreises)
Grundbucheintrag und Notar 4.500 bis 6.000 Euro (1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises)
Grunderwerbsteuer 10.500 bis 19.500 Euro (3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland)
Vermessung 2.000 bis 2.500 Euro
Bodengutachten 500 bis 1.000 Euro
Bauantrag 1.500 Euro (0,5 Prozent der Bausumme)
Baugenehmigung 600 bis 2.100 Euro (0,2 bis 0,7 Prozent der Bausumme)
Pr├╝fstatiker 1.000 Euro
Baumf├Ąllungen 2.500 Euro
Aushub Erdreich 11.000 Euro
Bauwasser und Baustrom 750 Euro
Anschluss- und Erschlie├čungskosten 8.000 Euro
Bauherrenhaftpflicht 80 bis 300 Euro j├Ąhrlich
Bauleistungsversicherung 300 bis 1.200 Euro (0,1 bis 0,4 Prozent der Bausumme)

In diesem Beispiel betragen die Baunebenkosten mindestens 52.230 Euro und damit rund 17 Prozent des Kaufpreises von 300.000 Euro. Das gesamte Bauvorhaben kostet also mindestens 352.230 Euro.

Leisten Sie sich einen Architekten, kommen zwischen 36.000 und 45.000 Euro hinzu, da Sie f├╝r das Honorar mit 12 bis 15 Prozent der Bausumme rechnen sollten. Daf├╝r bekommen Sie aber auch die Sicherheit, gut durch den gesamten Projektablauf gef├╝hrt zu werden.

M├╝ssen Altbauten abgerissen werden, kann Sie das weitere 20.000 Euro kosten. Und nicht zu vergessen die Ausgaben f├╝r Au├čenanlagen und Innenausbau, die jeweils mit mehreren Tausend Euro zu Buche schlagen.

Baunebenkostenrechner nutzen

Die Sparkasse bietet einen Baunebenkostenrechner, der f├╝r Sie die wichtigsten Nebenkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie ermittelt. Zus├Ątzlich gibt es hier einen weiteren Baukostenrechner, der auch Au├čenanlagen und Hausanschlusskosten umfasst.

Wichtig: Zus├Ątzlich zu den Nebenkosten sollten Sie weitere Ausgaben im Blick haben, die bei einem Wohnungswechsel immer anfallen, zum Beispiel Umzug, Renovierungen und neue M├Âbel.

Checkliste der Baunebenkosten

Die Baunebenkosten genau zu berechnen, ist sehr schwierig. Schlie├člich k├Ânnen unvorhergesehene Ereignisse die Ausgaben in die H├Âhe treiben. Vielleicht verz├Âgert sich der Bau, vielleicht ist der Boden unbrauchbar. Idealerweise planen Sie deshalb zus├Ątzlich zum Richtwert einen Puffer f├╝r den Notfall ein.

Au├čerdem sollten Sie Ihre ganz pers├Ânliche Aufstellung aller Baunebenkosten anfertigen, um stets den ├ťberblick zu behalten. Nachfolgend finden Sie eine Checkliste, die Ihnen als Berechnungsgrundlage dienen kann.

Baunebenkosten vor Baubeginn:

  • Maklergeb├╝hr: variiert von Region zu Region, in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises
  • Grundbucheintrag und Notar: zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer: ist L├Ąndersache, daher von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
  • Bauantrag: 0,5 Prozent der Bausumme, Mindestgeb├╝hr zwischen 100 und 200 Euro
  • Baugenehmigung: 0,2 bis 0,7 Prozent der Baukosten, muss auch gezahlt werden, wenn keine Baugenehmigung erteilt wird
  • Vermessung: n├Âtig bei Zweifel an den Markierungen, fehlender ├ťbereinstimmung der Grenzen mit jenen auf der Flurkarte oder wenn das Grundst├╝ck nicht erschlossen ist, nach Vermessungsgeb├╝hrenordnung bundesweit rund 2.500 Euro f├╝r amtlichen Lageplan, objektbezogenen Lageplan, Feinabsteckung, Vermessungsunterlagen, Lage- und H├Âhen├╝berpr├╝fung, Geb├Ąudeeinmessung und Mehrwertsteuer
  • Bodengutachten: wichtig f├╝r den Statiker, ermittelt Versickerungsf├Ąhigkeit, Bodenklasse, Bodenbeschaffenheit, Tragf├Ąhigkeit, Grundwasserinformationen und m├Âgliche Belastungen, macht Vorgaben zur Abdichtung des Geb├Ąudes, beschreibt die Geologie, in der Regel zwischen 0,3 und 0,5 Prozent der Baukosten
  • Baumf├Ąllungen: F├Ąllgenehmigung und F├Ąllarbeiten selbst zwischen 300 und 2.000 Euro
  • Erschlie├čung und Hausanschl├╝sse: Anschluss des Grundst├╝cks an das ├Âffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk, Trinkwasser zwischen 2.000 und 5.000 Euro, Kanalisation zwischen 2.000 und 5.000 Euro, Strom zwischen 2.000 und 3.000 Euro, Gas meist unter 2.000 Euro, Telefon wenige Hundert Euro
  • Pr├╝fstatiker: Grundgeb├╝hr f├╝r den Standsicherheitsnachweis etwa 700 Euro, Ausf├╝hrungszeichnungen rund 300 Euro, wenn der Aufwand durchschnittlich ist
  • Abriss von Altbauten: rund 20.500 Euro f├╝r ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern (Abrissplanung, Vorarbeiten, Kosten f├╝r den Abriss, Erdarbeiten, M├╝llentsorgung)

Baunebenkosten w├Ąhrend der Bauphase:

  • Aushub f├╝r Bodenplatte oder Keller: 18 Euro je Kubikmeter, bis zu 80 Euro pro Kubikmeter bei felsigem Untergrund
  • Entsorgung des Bodenaushubs: 8 bis 12 Euro je Kubikmeter
  • Baustrom und Bauwasser: 400 bis 1.000 Euro
  • Architektenhonorar: Preise in Honorarordnung festgeschrieben, aufgeteilt in neun Leistungsphasen, von denen Sie aber auch nur einen Teil buchen k├Ânnen, im Schnitt zwischen 12 und 15 Prozent der Baukosten f├╝r die Immobilie
  • Bauvertragspr├╝fung: anwaltliche Pr├╝fung Ihres Bauvertrags, um versteckte Baunebenkosten zugunsten des Bauunternehmers aufzudecken, in der Regel 0,4 bis 0,9 Prozent der Bausumme
  • Baubegleitung/Baugutachten: Gutachter vom T├ťV oder Bauherrenschutzbund (Mitgliedschaft n├Âtig) deckt m├Âgliche M├Ąngel w├Ąhrend der Bauphase auf, je nach Anzahl der Besuche der Baustelle zwischen 1.500 und 2.000 Euro
  • Bauzeitzinsen: Zinsen, die f├╝r den schon in Anspruch genommenen Teil des Darlehens anfallen, 0,25 Prozent der Kreditsumme je Monat von der ersten bis zur letzten Auszahlung

Baunebenkosten nach der Bauphase:

  • Au├čenanlagen: 5.000 bis 25.000 Euro, abh├Ąngig vom Bedarf (Terrasse, Teich, Zaun, Pool)
  • Innenausbau: 2.000 bis 3.000 Euro, abh├Ąngig vom Bedarf

Versicherungskosten beim Hausbau:

  • Bauherrenhaftpflicht: haftet bei Sch├Ąden an Personen oder Sachen, unabh├Ąngig davon, wer den Schaden verursacht hat, zwischen 80 und 300 Euro j├Ąhrlich, steuerlich absetzbar
  • Bauleistungsversicherung: sch├╝tzt vor Sch├Ąden w├Ąhrend der Bauphase auf der Baustelle, zum Beispiel durch ├ťberschwemmungen, St├╝rme, Vandalismus oder Fahrl├Ąssigkeit von Dienstleistern, zwischen 0,1 und 0,4 Prozent der Bausumme
  • Feuerrohbauversicherung: ├╝bernimmt alle Sch├Ąden, die durch Br├Ąnde entstehen, kann in der Regel zur Wohngeb├Ąudeversicherung umgewandelt werden, sobald das Haus fertiggestellt ist
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