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Vorsicht vor Erbpacht-GrundstĂŒcken

Von t-online, sm

Aktualisiert am 22.08.2019Lesedauer: 4 Min.
Haus mit Garten bei Sonne: Den Traum vom eigenen Haus mit Garten erfĂŒllen sich manche mit Erbpacht
Haus mit Garten bei Sonne: Den Traum vom eigenen Haus mit Garten erfĂŒllen sich manche mit Erbpacht (Quelle: All Canada Photos/imago-images-bilder)
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Ein Haus bauen, ohne das GrundstĂŒck zu kaufen? Das geht in Deutschland. Möglich macht es das Erbbaurecht – umgangssprachlich auch Erbpacht genannt.

Auf der Grundlage des Erbbaurechts pachtet der Bauherr ein GrundstĂŒck, dass ihm nicht gehört und baut darauf ein Haus. Dadurch spart der HĂ€uslebauer das Geld fĂŒr Grund und Boden. Doch was auf den ersten Blick verlockend erscheint, kann finanzielle Risiken beinhalten.

Wir erklĂ€ren, warum es sinnvoller sein kann, nicht nur ein Haus, sondern auch das GrundstĂŒck dazu zu kaufen.

"Gerade fĂŒr Menschen mit wenig Geld, die trotzdem ein Haus bauen wollen, kann die Erbpacht von Vorteil sein", sagt Petra Uertz, BundesgeschĂ€ftsfĂŒhrerin des Verbands Wohneigentum e.V. zu t-online.de.

Das entspricht ganz dem Geiste des 1919 in Kraft getretenen Erbbaurechts: Menschen mit geringerem Einkommen sollten sich mit dem Abschluss eines Erbbau-Vertrags ein eigenes Haus leisten können. Uertz schrÀnkt jedoch gleich ein: "Wenn das Geld sogar bei einer Berechnung mit Erbbau knapp ist, raten wir grundsÀtzlich vom Hausbau ab."

Erbpacht: Der Begriff Erbpacht bezeichnete ursprĂŒnglich das Recht an der Nutzung landwirtschaftlicher FlĂ€chen. Diese aus dem Lehnswesen stammende Form der Landbewirtschaftung ist heute nicht mehr zugelassen. Stattdessen wird der Begriff Erbpacht umgangssprachlich fĂŒr das Konzept des Erbbaurechts verwendet.

Erbpacht-Vertrag ist ein DauerschuldverhÀltnis

In der Regel bekommt man Erbbau-GrĂŒndstĂŒcke von sozialen Einrichtungen wie Stiftungen, Kirchen oder von den Gemeinden – manchmal aber auch von PrivateigentĂŒmern. Der Bauherr wird bei Vertragsabschluss nicht EigentĂŒmer eines GrundstĂŒcks, sondern mietet es.

Die Laufzeit der VertrĂ€ge variiert zumeist zwischen 50 und 99 Jahren, können aber auch kĂŒrzer oder lĂ€nger ausfallen. Zum Ausgleich zahlt der Hausbauer den so genannten Erbbauzins. "Das GrundstĂŒck kostet einen nicht sofort etwas. Stattdessen fĂ€llt der jĂ€hrliche Zins an. Der Satz betrĂ€gt in der Regel drei bis fĂŒnf Prozent vom GrundstĂŒckswert", so Uertz. Letzterer bemisst sich nach dem Bodenrichtwert.

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Erbpacht lohnt sich, wenn die Zinsen fĂŒr Baugeld hoch sind

Die Höhe des Erbbauzinses – die sogenannte Pacht – im Vergleich zur Zinshöhe fĂŒr Baudarlehen beim Kauf eines GrundstĂŒcks ist ein entscheidender Faktor fĂŒr den Vertragsabschluss. "Erbpacht lohnt sich, wenn die Zinsen fĂŒr Baugeld hoch und die GrundstĂŒckskosten teuer sind", sagte die Verbandschefin. Man dĂŒrfe aber nicht vergessen, dass man sich mit einem Erbpacht-Vertrag in ein DauerschuldverhĂ€ltnis begebe. Das heißt: Die Zahlungen fallen so lange an, wie der Vertrag lĂ€uft – bis zu 99 Jahre.

Zinssatz bleibt nicht dauerhaft niedrig

Zudem muss sich der Interessent vor dem Kauf ĂŒber die langfristige Zinsentwicklung bewusst sein. "Wenn sich der Verkehrswert des GrundstĂŒcks Ă€ndert, steigt auch der Zins. Der darf frĂŒhestens alle drei Jahre angehoben werden, das ist gesetzlich festgelegt", erlĂ€uterte Uertz.

Erbbaurechtsgesetz § 9a (1): Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frĂŒhestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluß und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frĂŒhestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden.

Die Anpassung des Pachtzinses orientiert sich meist an der Entwicklung des Verbraucherindex'. Er misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten gekauft werden. Die Verbraucherpreise in Deutschland legten in 2017 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 1,8 Prozent zu – mehr als die vier Jahre zuvor. Ausschlaggebend waren die Preisanstiege bei Energie und bei Nahrungsmitteln.

Plötzlicher Zinsschock: 500 Prozent Erhöhung

Oftmals erhöhen die EigentĂŒmer der GrundstĂŒcke den Zins jahrelang nicht, und passen den Pachtzins dann auf einmal nach oben an. "Gerade fĂŒr Hausbesitzer mit alten Erbbau-VertrĂ€gen ist eine Erhöhung erschreckend. Wohnt jemand seit 30 bis 40 Jahren in dem Haus, und der Zins wurde nie erhöht, kann der Aufschlag zum Beispiel 300 Prozent betragen", sagte Uertz.

Das Nachrichtenmagazin "Spiegel" berichtete 2010 von dem besonderen Fall der Irene Beißer aus Northeim in Niedersachsen. Die damals 86-JĂ€hrige musste den ĂŒber 80 Jahre laufenden Pachtvertrag ihrer Eltern verlĂ€ngern. Der Erbbau-Ausgeber, die Klosterkammer Hannover, verlangte laut "Spiegel" anstelle des bis dahin geltenden Zinses von rund 225 Euro im Jahr 1389,19 Euro – eine Steigerung um mehr als 500 Prozent. Nicht fĂŒr die VerlĂ€ngerung des alten Vertrages, sondern fĂŒr die Neubewertung des GrundstĂŒckes, auf dem das elterliche Haus steht.

Zwar dĂŒrfen diese Anpassungen nach Paragraph 9a der Erbbaurechtsordnung nicht ĂŒber die "allgemeinen wirtschaftlichen VerhĂ€ltnisse" hinausgehen. "Ob man gegen die Zinserhöhungen vorgehen kann, hĂ€ngt jedoch vom Einzelfall ab", sagt Uertz. Sie rĂ€t den Erbbau-PĂ€chtern in diesem Fall den Zusammenschluss zur Gruppe, um dann mit dem Erbbau-Ausgeber zu verhandeln. Verschiedene Beispiele zeigen, dass das ein langwieriger Kampf bis vor die Gerichte sein kann.

Erbbaurechtsgesetz § 9a (1): Ein Erhöhungsanspruch ist regelmĂ€ĂŸig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung ĂŒber die seit Vertragsabschluß eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen VerhĂ€ltnisse hinausgeht.

Baufinanzierung momentan gĂŒnstig wie nie

Zurzeit ist die Baufinanzierung gĂŒnstig wie nie. Angesichts der momentan besonders niedrigen Zinsen sollten Bauherren lange Zinsbindungsfristen vereinbaren.

Zwar wird ihnen bei kurzen Zinsbindungsfristen gewöhnlich ein etwas geringerer Darlehenszinssatz eingerÀumt, bei Ablauf der Zinsbindungsfrist drohen jedoch möglicherweise erheblich höhere Zinsbelastungen. Daher sollten HÀuslebauer gerade im derzeitigen Niedrigzinsumfeld möglichst lange Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren wÀhlen.

Ein KĂ€ufer hat seinen Kredit in der Regel nach rund dreißig Jahren getilgt und ist EigentĂŒmer von Immobilie und GrundstĂŒck – der Erbbaurechtsnehmer (ErbpĂ€chter) besitzt lediglich das Haus.

Keine freie Eigenbestimmung ĂŒber das Haus

Und meist können die ErbpĂ€chter nicht einmal ĂŒber die Immobilie frei verfĂŒgen. Zwar können sie das Eigenheim und das Erbbaurecht selbst nutzen, vererben oder vermieten. Jedoch halten die GrundstĂŒcks-EigentĂŒmer im Vertrag verschiedenste Mitspracherechte fest.

Will der Bauherr das Haus zum Beispiel verkaufen, ist das oft nur in Absprache mit dem Grund-Besitzer möglich. Auch beim Umbau oder bei einer Erweiterung kann der Erbbau-Ausgeber ein Wörtchen mitreden – wenn auch in vertraglich geregelten Grenzen. Ebenso sind Neueintragungen im Grundbuch von der Zustimmung des Erbbaupachtgebers abhĂ€ngig.

Vorsicht bei Ankaufpflicht und Heimfall

Vorsicht auch, wenn im Vertrag die Rede von einer Ankaufspflicht ist. Das heißt, der Bauherr muss das GrundstĂŒck erwerben, wenn dies vertraglich festgelegt wurde und der EigentĂŒmer dies verlangt. Umgekehrt muss der GrundstĂŒckseigentĂŒmer allerdings auch nach Ablauf des Erbbaurechts fĂŒr das auf dem GelĂ€nde befindliche GebĂ€ude eine EntschĂ€digung zahlen.

Und da wĂ€re noch der so genannte Heimfall: Unter bestimmten UmstĂ€nden hat der Ausgeber einen Anspruch auf RĂŒckĂŒbertragung des GrundstĂŒcks. Hat sich der Wert des GrundstĂŒcks durch die Bebauung erhöht, hat der Erbrechtnehmer einen Anspruch auf eine entsprechende VergĂŒtung.

Heimfallrecht: Bei einem Heimfall endet der Erbbaurechtsvertrag nicht mit Ende der Laufzeit, sondern bereits davor. Um Streitigkeiten und rechtliche Auseinandersetzungen vorzubeugen, sollten die GrĂŒnde fĂŒr den Eintritt eines Heimfalls vertraglich fixiert werden. Dazu zĂ€hlen unter anderem die Zweckentfremdung des GrundstĂŒcks, ausbleibende Zinszahlungen oder die Verwahrlosung des GebĂ€udes. Manchmal wird auch der Eigenbedarf ins Feld gefĂŒhrt. Dies sollte vom ErbpĂ€chter vertraglich ausgeschlossen werden.

Eigener Grund und Boden

Wer mit dem Gedanken spielt, das Erbpacht-Modell zu nutzen, sollte sich Vor- und Nachteile gut ĂŒberlegen und die Kosten grĂŒndlich durchkalkulieren. Petra Uertz resĂŒmmiert: "Wenn man es sich leisten kann, dann sollte man ein GrundstĂŒck kaufen. Dann ist man Herr auf dem eigenen Grund und Boden."

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