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Umlagefähige Nebenkosten: Das müssen Mieter wirklich zahlen


Umlagefähige Nebenkosten  

Was Sie als Mieter zahlen müssen und was nicht

19.11.2020, 12:23 Uhr | cho, jb, sm, dpa

Umlagefähige Nebenkosten: Das müssen Mieter wirklich zahlen. Ein Mann mäht den Rasen (Symbolbild): Nicht jede Art von Gartenarbeit dürfen Vermieter auf Mieter abwälzen. (Quelle: Getty Images/ Catherine Falls Commercial)

Ein Mann mäht den Rasen (Symbolbild): Nicht jede Art von Gartenarbeit dürfen Vermieter auf Mieter abwälzen. (Quelle: Catherine Falls Commercial/Getty Images)

Mieter müssen nicht nur für die reinen Mietkosten zahlen, sondern auch für manche Nebenkosten. Vermieter dürfen aber nicht alle Kosten und Gebühren umlegen. Was Sie als Mieter wirklich zahlen müssen. 

Wer ein Haus oder eine Wohnung unterhalten muss, hat einiges an Ausgaben. Vermieter können aber einen Teil dieser Kosten auf die Mieter umlegen. Umlagefähige Nebenkosten nennt sich das.

Wir zeigen Ihnen, welche Kosten neben Ihrer Kaltmiete noch auf Sie zukommen können, welche Gebühren Vermieter nicht auf Sie abwälzen dürfen – und was Sie tun können, wenn die Nebenkostenabrechnung zu hoch ist.

Was dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?

Grundsätzlich gilt: Vermieter dürfen nur regelmäßig anfallende Kosten rund um die Mietsache auf die Mieter umlegen. Um welche Arten von Nebenkosten es sich dabei genau handelt, steht in der Betriebskostenverordnung und im Mietvertrag. Der Vermieter muss im Mietvertrag nicht sämtliche umlagefähigen Nebenkosten einzeln aufzählen. Es reicht, den Begriff "Betriebskosten" zu verwenden.

Alternativ können Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren. In diesen Fällen kann der Vermieter Nebenkosten nur innerhalb des vereinbarten Rahmens und Wertes umlegen. 

Betriebskostenabrechnung: Die rechtliche Grundlage bildet Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es: "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt." Diese können entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden und unterliegen dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Welche Nebenkosten sind nicht umlagefähig?

Grundsätzlich nicht umlagefähig sind Reparaturkosten. Etwas anderes gilt für Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl. Wichtig: Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten Reparaturkosten. Daher lohnt sich hier ein genauer Blick. 

Auch Verwaltungskosten sind generell nicht umlagefähig. Darunter fallen Ausgaben für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefon. Sie zählen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nie zu Betriebskosten. Das heißt: Der Mieter muss nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht.

Welche Arten von umlagefähigen Nebenkosten gibt es?

Wir haben verschiedene Arten von umlagefähigen Nebenkosten für Sie aufgelistet:

Grundsteuer

Eine Grundsteuer müssen Sie auf alle Arten von Grundbesitz zahlen; sie zählt zu den wiederkehrenden Lasten eines Grundstücks. Via Verteilerschlüssel können Sie die Grundsteuer voll auf die Mieterschaft umlegen.

Verteilerschlüssel: Wie viel Nebenkosten Mieter eines Hauses zahlen müssen, hängt vom sogenannten Verteilerschlüssel ab, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Abrechnung erfolgt dabei entweder nach der Wohnfläche oder der Anzahl der Mieter. Wurde im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, ist die Wohnfläche Grundlage der Nebenkostenabrechnung.

Heizkosten

Alle regelmäßigen Kosten, die der Eigentümerin durch den Betrieb und die Wartung der Heizanlage entstehen, kann sie auf die Mieter umlegen. Sind hingegen Reparaturen oder ein Rohraustausch nötig, darf sie die Kosten nicht mit als Nebenkosten abrechnen.

Die konkrete Umlage der Kosten auf die einzelnen Mietparteien erfolgt zum einen nach Verbrauch, zum anderen nach einem festen Maßstab. Bei einer zentralen Heizungsanalge müssen Vermieter in der Regel mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten Heizkosten nach Verbrauch umlegen. 

Gängig ist eine Verteilung nach 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent Grundkosten via Verteilerschlüssel. Diese müssen die Mieter auf der Abrechnung klar nachvollziehen können.

Wasserkosten: Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt in der Regel nach dem individuellen Verbrauch. (Quelle: Getty Images/PeopleImages)Wasserkosten: Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt in der Regel nach dem individuellen Verbrauch. (Quelle: PeopleImages/Getty Images)

Wasserkosten

Die Wasserkosten unterteilen sich in Kalt- und Warmwasserkosten. Dabei sind die Kaltwasserkosten oft unter dem Posten "Kosten für Be- und Entwässerung des Grundstücks" zu finden, während die Warmwasserkosten manchmal unter den Heizkosten aufgeführt sind. Die Abrechnung erfolgt nach Verbrauch. Dazu wird der Wasserverbrauch über gebührenpflichtige Wasseruhren erfasst.

Bei Kaltwasser sind folgende Posten umlagefähig:

  • Kosten für Wasseruhren und Eichkosten
  • sonstige regelmäßige Wartungs- und Reinigungsarbeiten
  • Kanalgebühren und Kosten für Regenwasser (Niederschlagswasser)
  • Bewässerungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gartenanlagen
  • Eigene Wasseraufbereitungsanlagen

Entstehen Kosten durch einen Wasserrohrbruch oder technischen Defekt, müssen Mieter diese nicht tragen. Ebenso verhält es sich bei Renovierungsarbeiten – hier muss der Vermieter den zusätzlichen Wasserverbrauch selbst zahlen.

Die Warmwasserkosten sind ein Teilaspekt der Heizkostenabrechnung und dürfen daher nicht pauschal auf alle Mietparteien umgelegt, sondern müssen verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden.

Straßenbesen: Kosten für die Straßen- und Hausreinigung dürfen im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. (Quelle: Getty Images/RG-vc)Straßenbesen: Kosten für die Straßen- und Hausreinigung dürfen im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. (Quelle: RG-vc/Getty Images)

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten für den Winterdienst sowie dafür, dass die Müllabfuhr kommt und die Straße gereinigt wird, sind umlagefähig. Die Müllbeseitigungskosten können in der Nebenkostenabrechnung unter Straßen- und Hausreinigung aufgeführt sein. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Sperr- und Sondermüll nicht umlagefähig sind. Auch die Anschaffungskosten für die Mülltonnen können nicht als Nebenkosten abgerechnet werden.

Tipp: Manche der umlagefähigen Nebenkosten zählen zu den sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen und können von Mietern in der Steuererklärung angegeben werden. 15 Tipps, was Sie alles von der Steuer absetzen können.

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

Reinigt eine Putzhilfe Treppenhaus, Waschküche oder Aufzug dürfen Vermieter die Kosten dafür ebenfalls auf die Mieter übertragen. Gleiches gilt für das Vernichten von Motten, Schaben, Ratten oder anderem Ungeziefer.

Aufzug

Sofern das Mietshaus über einen Aufzug verfügt, zu dem alle Parteien Zugang haben, können die Kosten hierzu ebenfalls voll umgelegt werden. Das gilt auch für Mieter von Wohnungen im Erdgeschoss. Einzige Ausnahme bilden Mietparteien, die keinen direkten Zugang zum Fahrstuhl haben.

Hausmeister

Kontrolliert ein Hausmeister die Anlagen und achtet darauf, dass die Hausordnung eingehalten wird, sind die Ausgaben für diese Tätigkeiten umlagefähig. Allerdings erledigen Hausmeister fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben wie zum Beispiel das Zustellen von Post des Vermieters. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

Beleuchtung

Auch die Kosten für den Hausstrom, zum Beispiel für die Außenbeleuchtung oder im Treppenhaus, zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Diese berechnet der Vermieter über den vereinbarten oder gewählten Verteilerschlüssel für jeden Haushalt.

Ein Schornsteinfeger misst die Luft an einem Heizkessel (Archivbild): Die Kosten für diese Arbeit können Vermieter auf Mieter umlegen. (Quelle: dpa/Sebastian Gollnow)Ein Schornsteinfeger misst die Luft an einem Heizkessel (Archivbild): Die Kosten für diese Arbeit können Vermieter auf Mieter umlegen. (Quelle: Sebastian Gollnow/dpa)

Schornsteinfeger

Kommt regelmäßig ein Schornsteinfeger ins Haus, können die Gebühren in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Das betrifft unter anderem das Reinigen vorhandener Schornsteine und das Prüfen von Öfen, Kaminen und Heizungsthermen.

Versicherungen

An sich gelten alle Versicherungen als umlagefähig, die gebäudebezogen und in der Betriebskostenverordnung und im Mietvertrag vereinbart wurden. Im Allgemeinen gehören dazu Sach- und Haftpflichtversicherungen. Im Detail kann es sich dabei um folgende Versicherungen handeln:

  • Hagelversicherung
  • Feuerversicherung
  • Sturmversicherung
  • Öl- und Gastankversicherung
  • Aufzugversicherung
  • Glasbruchversicherung
  • Wasserschadenversicherung
  • Leitungswasserschadenversicherung
  • Schwamm- und Hausbockversicherung
  • Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Versicherungen für sonstige Elementarschäden

Eine Einschränkung gibt es aber: Der Vermieter hat das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das bedeutet: Die in Rechnung gestellten Kosten müssen zweckmäßig und wirtschaftlich sein. Sie dürfen nicht über das Maß des Notwendigen hinausgehen.

Gemeinschaftsgarten

In der Regel pflegt der Vermieter gemeinschaftlich genutzte Gärten und legt die anfallenden Kosten meist als Betriebskosten auf die Mieter um – auch, wenn diese den Garten gar nicht nutzen dürfen oder können. Der Vermieter darf in diesen Fällen aber nur die Kosten für das Unkrautjähten, Rasenmähen und die Pflanzenpflege ansetzen.

Die Gartengestaltung ist nicht als Nebenkosten anzurechnen. Ebenso wenig dürfen Eigentümer die Kosten für die Begrünung des Hausdachs ohne Weiteres auf alle Mieter umlegen. Das gilt auch dann, wenn die Betriebskosten den Posten "Gartenpflege" vorsehen.

Sonstige Betriebskosten

Unter diesem Posten können Vermieter weitere laufende Nebenkosten für die Mietwohnung abrechnen, wenn das im Mietvertrag festgehalten ist. Das könnten zum Beispiel Wartungskosten für Rauchmelder, Reinigung der Dachrinnen oder die Trinkwasseranalyse sein.

Was können Mieter tun, wenn die Nebenkosten zu hoch sind?

Ist die Nebenkostenabrechnung zu hoch, können Mieter Widerspruch einlegen. Dafür haben sie zwölf Monate Zeit. Alternativ können sie auch eine Erklärung des Vermieters oder Einsicht in die Rechnungen verlangen – etwa wenn die Abrechnung alleine nicht reicht, um einen Fehler zu beweisen.

Ist der Widerspruch noch nicht geklärt, sollten Mieter eine eventuelle Nachzahlung nur unter Vorbehalt zahlen. Kommen beide Parteien nicht überein, hilft letztlich nur eine Klage vor Gericht. Damit eine Rechtsschutzversicherung greift, muss der Tarif auch Mietrecht abdecken.

Bis wann muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen?

Haben sich Vermieter und Mieter auf die Zahlung der Nebenkosten verständigt, ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Die Betriebskostenabrechnung darf dabei maximal zwölf Monate umfassen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber zu Fristen für Vermieter und Mieter.

Verwendete Quellen:
  • Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
  • Deutscher Mierterbund (DMB)
  • dpa-tmn 
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

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