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Baukosten berechnen: Die drei größten Kostenfallen beim Bauen des Eigenheims

Baukosten  

Die drei größten Fallen bei den Baukosten

22.08.2013, 16:31 Uhr | rw, zuhause.de

Baukosten berechnen: Die drei größten Kostenfallen beim Bauen des Eigenheims. Baukosten kalkulieren: Beim Hausbau lauern einige Kostenfallen. (Quelle: ZDV)

Baukosten kalkulieren: Beim Hausbau lauern einige Kostenfallen. (Quelle: ZDV)

Für viele Menschen ist es neben Gesundheit und einer glücklichen, gesunden Familie das Lebensziel schlechthin: das eigene Haus bauen. Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite ist die Verlockung groß, sich endlich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Doch wer bei der Baufinanzierung einige wesentliche Grundregeln außer Acht lässt, landet am Ende ganz schnell bei der Schuldnerberatung, statt im eigenen Haus. Die drei größten Kostenfallenfallen beim Bauen und wie Sie sicher zu Ihrem Traumhaus kommen.

Das eigene Haus zu bauen, ist für viel ein absoluter Lebenstraum. Vor allem, wenn niedrige Bauzinsen locken, mag sich auch mancher zum Hausbau entschließen, der sich aus finanziellen Gründen sonst eher nicht getraut hätte, ein eigenes Bauvorhaben zu stemmen. Das allerdings kann gefährlich werden und endet nicht selten im Ruin. Denn einige Grundregeln für eine sichere Baufinanzierung sind immer zu beachten.

Baukosten-Falle 1: Baunebenkosten

Ganz gleich, ob mit Bauträger oder Architekt gebaut wird: Die reinen Baukosten sind nicht der Betrag, den der Bauherr tatsächlich zu zahlen hat. Die Baunebenkosten sind erheblich und müssen von Anfang an bei der Kalkulation berücksichtigt werden.

Auf die Bauherren kommen bei kleinen Unterschieden in den verschiedenen Bundesländern rund fünf Prozent Grunderwerbsteuer zu. Notar- und Gerichtskosten machen zirka ein bis 1,5 Prozent der Baukosten aus. Ist ein Makler involviert, so bekommt dieser rund drei bis sieben Prozent Provision. Ist der Baugrund noch nicht voll erschlossen, kommen dafür weitere Zusatzkosten hinzu. Auch die Kosten für die Außenanlagen sowie Gas- und Stromanschlüsse werden oft nicht mit kalkuliert.

Insgesamt machen die Baunebenkosten zwischen zehn und 30 Prozent der Baukosten aus und erreichen somit schnell einen deutlich fünfstelligen Betrag.

Baukosten-Falle 2: Zu knapp bemessene Baufinanzierung

Doch es sind nicht nur unkalkulierte Nebenkosten, die viele Bauherren in Bedrängnis bringen. Darüber hinaus scheitert so manches Bauvorhaben an einer zu knapp bemessenen Finanzierung. Viele Häuslebauer überschätzen zum Beispiel im Vorfeld ihre Eigenleistung, also die Arbeit, die sie zusammen mit Freunden und Familie selbst erledigen können. Darüber hinaus ist ein Hausbau so komplex, dass jederzeit Reparaturen oder Arbeiten notwendig werden können, an die man bei der Kalkulation einfach nicht gedacht hat.

Bauherren sollten bei der Finanzierung ihres Bauvorhabens also einen ausreichend großen Puffer einplanen. Es gilt die Volksweisheit: "Am Ende wird jeder Bau teurer als anfangs gedacht." Und wenn mitten im Bauprozess das Geld ausgeht, ist der Bauherr in der schlechtesten Position überhaupt. Er muss dann quasi als Bittsteller bei seiner Bank wegen einer Nachfinanzierung anklopfen. Wenn diese ihm überhaupt weiteren Kredit gewährt, dann meist nur gegen horrende Zinsen. Im schlimmsten Fall droht eine nicht zu schließende Finanzierungslücke. Der Bau kann nicht fortgesetzt werden und der Bauherr ist unter Umständen finanziell ruiniert.

Bei der Baufinanzierung sollte man außerdem auf eine ausreichend hohe Eigenkapitalquote achten. Auch in Zeiten günstiger Bauzinsen darf man kein zu großes Wagnis eingehen. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto geringer ist das Risiko für den Baufinanzierer oder die Bank, dass der Restkredit nicht zurück gezahlt werden kann. Für den Bauherren rentiert sich das in Form niedriger Zinsen. Allgemein wird eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent der gesamten Bausumme empfohlen. Wer auf 40 Prozent kommt, erhält aber deutlich günstigere Konditionen.

Eine günstige Baufinanzierung finden

Um eine günstige Finanzierung für Ihr persönliches Bauvorhaben zu finden, können Sie den Baufinanzierungsrechner von Immobilienscout24 nutzen, den wir Ihnen auf unseren Seiten zur Verfügung stellen. Wer für den gesamten Finanzierungszeitraum Planungssicherheit haben möchte, sollte bei Vertragsabschluss auf Zinsbindung achten. Dann ist der einmal festgelegte Zinssatz für die gesamte Finanzierungsdauer festgeschrieben. Dies empfiehl sich natürlich vor allem dann, wenn das Zinsniveau gerade sehr niedrig ist.

Baukosten-Falle 3: Die schwarzen Schafe der Bau-Branche

Wie in jeder Branche gibt es seriöse und weniger seriöse Bauunternehmen. Ein beliebter Trick der schwarzen Schafe in der Branche besteht darin, nach geleisteten Teilzahlungen Konkurs anzumelden. Das Geld des Bauherren ist dann meist verloren. Die Verantwortlichen der Pleite gegangenen Firma machen dann häufig unter dem Namen eines Familienmitglieds oder Freundes eine neue Firma auf. Das Risiko, auf ein solches unseriöses Unternehmen hereinzufallen, kann man aber minimieren:

Fragen Sie nach Referenzen, also Bauherren, die in der Vergangenheit mit dem Unternehmen gebaut haben, und nehmen Sie Kontakt zu diesen auf. Wenn Sie im nahen Umfeld, zum Beispiel auf Ihrer Arbeitsstelle, Bekannte haben, die kürzlich gebaut haben, fragen Sie nach, mit welchem Bauunternehmen diese zusammengearbeitet haben und wie sie zufrieden waren.

Prüfen Sie außerdem die Bau- und Leistungsbeschreibung sorgfältig. Eine Checkliste des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hilft Ihnen dabei, nachzuvollziehen, ob alle wesentlichen Kostenpunkte enthalten sind. So vermeiden Sie unerwartete Mehrkosten im Nachhinein.

Außerdem sollten Sie schon im Bauvertrag einen Zahlungsplan vereinbaren, der die Bezahlung nach Baufortschritt festlegt. Dieser Zahlungsplan für die einzelnen Bauabschnitte muss den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entsprechen und sorgt zumindest dafür, dass ihre Verluste begrenzt werden, sollten Sie doch einmal an eine betrügerische Firma geraten. Denn wenn diese keine oder nur mangelhafte Leistungen erbringt, können Sie weitere Zahlungen verweigern.

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