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Bausparvertrag: Für wen lohnt sich bausparen?

Immobilie finanzieren  

Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

16.08.2020, 18:21 Uhr
Bausparvertrag: Für wen lohnt sich bausparen?. Eine Frau zeichnet ein Haus auf eine Scheibe (Symbolbild): Mit einem Bausparvertrag können Sie eine Immobilie finanzieren. (Quelle: Getty Images/fotosipsak)

Eine Frau zeichnet ein Haus auf eine Scheibe (Symbolbild): Mit einem Bausparvertrag können Sie eine Immobilie finanzieren. (Quelle: fotosipsak/Getty Images)

Bausparverträge gehören in Deutschland zu den beliebtesten Finanzprodukten – mehr als 26 Millionen Verträge zählten die Bausparkassen bis Ende 2019. Doch sind sie angesichts niedriger Zinsen überhaupt noch sinnvoll?

Diesen Werbespot kennt fast jeder: Ein zotteliger Punk-Papa sitzt vor seinem Bauwagen, neben ihm seine Tochter, die vom großen Haus ihrer Freundin erzählt. Der Vater reagiert darauf mit der immer gleichen abschätzigen Antwort: "Spießer". Seine Tochter sieht das allerdings anders: Wenn sie groß ist, will sie auch mal Spießer werden.

Einen viralen Hit würde man das heute nennen, was der LBS, der Bausparkasse der Sparkassen, Anfang der 2000er-Jahre gelang. Sie spielte mit dem Image, das Bausparverträgen lange anhaftete: spießig, aber sicher.

Doch was sichert man sich beim Bausparen heute eigentlich noch? Niedrige Zinsen scheint es schließlich auf Dauer zu geben. Wir klären die wichtigsten Fragen zu Bausparverträgen.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Einen Bausparvertrag schließen Sie in der Regel ab, um den Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie zu finanzieren. Sie können ihn aber auch dafür nutzen, eine Wohnung oder ein Haus zu modernisieren oder umzubauen.

Klassischerweise funktioniert das Bausparen nach diesem Schema: erst sparen, dann bauen. Es kombiniert also einen Sparplan mit einem Darlehen.

Die Zinsen sind für beide Phasen festgelegt: In der Sparphase erhalten Sie meist weniger Zinserträge als bei anderen Formen der Geldanlage. Umgekehrt kostet Sie das Darlehen in der zweiten Phase später weniger. Die Idee dahinter: Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich gegen künftig steigende Zinsen für Kredite ab.

Baukredit gibt es erst, wenn Sie genug gespart haben

Wenn Sie den Vertrag abschließen, legen Sie zunächst die Bausparsumme fest. Davon müssen Sie dann einen Teil selbst ansparen, das sogenannte Mindestsparguthaben – meist zwischen 40 und 50 Prozent. Das Geld, das dann noch zur Bausparsumme fehlt, erhalten Sie anschließend als Kredit.

In der Sparphase zahlen Sie in der Regel monatliche Beiträge in Ihren Bausparvertrag ein. Teilweise ist es aber auch möglich, neben dieser Sparrate weiteres Geld hinzuzuschießen. Nach einer festgelegten Anzahl von Jahren können Sie das Darlehen dann in Anspruch nehmen. Im Fachjargon heißt das: Ihr Bausparvertrag ist "zuteilungsreif".

Achtung: Je nach Tarif gibt es einen Regelsparbeitrag. Liegt die vereinbarte Sparrate über diesem Beitrag, kann die Bausparkasse sie als Sonderzahlung ablehnen. Dann dauert es länger als geplant, das nötige Guthaben anzusparen. Umgekehrt kann die Bausparkasse eine Nachzahlung fordern, wenn die Sparrate geringer ist als der Regelsparbeitrag. Bringen Sie diese Sparrate nicht auf, kann die Bausparkasse Ihren Vertrag kündigen.

Die Höhe der Bausparsumme hängt davon ab, wie viel Sie für Bau, Kauf oder Modernisierung einer Immobilie ausgeben möchten. Seit 2016 dürfen die Bausparsummen so hoch sein, dass sie den kompletten sogenannten Beleihungswert abdecken. Das ist der Betrag, bis zu dem die Bank Ihnen Geld für eine Immobilie leiht. Den Rest – in der Regel 10 bis 15 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie – müssen Sie mit Eigenkapital abdecken.

Die Stiftung Warentest empfiehlt jedoch, die Bausparsumme nicht höher anzusetzen als 40 Prozent der Gesamtkosten. Denn sonst brauchen Sie in der Regel zu lange, bis Sie das Mindestsparguthaben erreichen. Wollen Sie dann aber schon früher bauen, kaufen oder modernisieren, benötigen Sie womöglich einen teuren Zwischenkredit.

Wann ist mein Vertrag zuteilungsreif?

Ihr Vertrag wird zugeteilt, wenn Sie das Mindestsparguthaben erreicht haben, also den Teil der Bausparsumme, den Sie selbst ansparen müssen. In der Regel liegt der Anteil zwischen 40 und 50 Prozent des angepeilten Gesamtbetrages, der Bausparsumme. Sie erhalten dann das angesparte Guthaben. Zusätzlich können Sie jetzt ein Bauspardarlehen zum vereinbarten Zinssatz aufnehmen.

Muss ich das Darlehen nutzen?

Nein. Sie können sich das ersparte Guthaben auch einfach nur auszahlen lassen. In diesem Fall endet der Bausparvertrag einfach. Laut Verbraucherzentrale lohnt sich das aber eher nicht – es sei denn, Ihr Tarif hat einen hohen Guthabenzins. Das ist vor allem bei älteren Verträgen noch der Fall.

Dann könnten Sie sich auch überlegen, ob Sie nach der Zuteilung mit dem Sparen sogar noch fortfahren. Das Guthaben verzinst sich dann weiter. Allerdings darf die Bausparkasse den Vertrag zehn Jahre nach der Zuteilung kündigen.

Ist ein Bausparvertrag sinnvoll?

Die Antwort lautet wie so oft im Leben: Kommt drauf an ... Zum Beispiel darauf, wie Ihre Pläne genau aussehen, was für Angebote Ihnen die Bausparkassen machen, wie viel Sie verdienen oder auch wie alt Sie sind.

Auf neue Bausparverträge gibt es in der Ansparphase nur noch niedrige Zinsen. Und die Abschlussgebühr von mindestens einem Prozent der Bausparsumme mindert Ihre Erträge zusätzlich.

Geht es Ihnen also um den reinen Vermögensaufbau, fahren Sie mit anderen Geldanlagen meist deutlich besser – etwa mit einem ETF-Sparplan. Damit besparen Sie monatlich einen Fonds, bei dem ein Computeralgorithmus einen Aktienindex wie zum Beispiel den Dax oder den MSCI World abbildet.

Versicherung gegen steigende Bauzinsen

Ein Bausparvertrag kann sich hingegen lohnen, wenn Sie fest planen, später eine Immobilie zu kaufen, zu bauen oder zu modernisieren, und die Bauzinsen in Zukunft deutlich steigen. Bausparen ist dann sozusagen eine Versicherung gegen steigende Zinsen.

Experten gehen allerdings davon aus, dass die Bauzinsen absehbar auf einem niedrigen Niveau bleiben werden. Erst im Juni 2020 hat die Europäische Zentralbank den sogenannten Leitzins unverändert bei null Prozent belassen – von ihm hängen auch die Bauzinsen ab.

Dieser Bauspar-Vorteil wird oft unterschätzt

Aber: Selbst bei historisch niedrigen Zinsen kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein. Denn wenn Sie eine Immobilie nicht über einen reinen Bankkredit, sondern über eine Mischung aus Bankkredit und Bauspardarlehen finanzieren, brauchen Sie für die gesamte Finanzierung weniger Geld von der Bank. Und je kleiner der Bankkredit im Verhältnis zum Wert der Immobilie, desto niedriger wird der Zinssatz – ein oft unterschätzter Vorteil.

Laut Stiftung Warentest sinkt der Zinssatz zum Beispiel im Schnitt um 0,3 Prozentpunkte, wenn Sie dank Ihres Bausparvertrags nur einen Bankkredit von 60 statt 90 Prozent des Kaufpreises brauchen. Das macht bei einem Kredit über 200.000 Euro mit 20 Jahren Zinsbindung eine Zinsersparnis von etwa 10.000 Euro.

Beim Bausparen staatliche Zuschüsse kassieren

Ob sich Bausparen für Sie lohnt, hängt auch davon ab, ob Sie von staatlichen Förderungen profitieren können. Von denen gibt es gleich vier:

  • Vermögenswirksame Leistungen
  • Arbeitnehmersparzulage
  • Wohnungsbauprämie
  • Riester-Förderung

Vermögenswirksame Leistungen (VL) zahlt Ihr Arbeitgeber jeden Monat zusätzlich zum Gehalt – allerdings nur, wenn er sich dazu bereiterklärt hat. Eine Pflicht gibt es nicht. Das Extra-Geld können Sie sich dann zum Beispiel auf Ihren Bausparvertrag einzahlen lassen.

Die Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie kann es als steuerfreien Zuschuss zu den vermögenswirksamen Leistungen oben drauf geben. Dafür dürfen Sie aber nicht mehr als 25.600 Euro pro Jahr verdienen (ab 2021: 35.000 Euro) und müssen die Förderung mit der Steuererklärung beantragen. Sie können Sparzulage und Prämie auch bekommen, wenn Ihr Arbeitgeber keine VL zahlt.

Mit einem Bausparvertrag können Sie auch riestern

Beim Riester-Bausparvertrag, der bekanntesten Variante des Wohn-Riester, können Sie von Zulagen und Steuervorteilen profitieren. Die Zulagen fließen entweder in der Ansparphase in den Bausparvertrag oder dienen später als Tilgung für das Darlehen.

Um die vollen Zulagen zu bekommen, müssen Sie jährlich mindestens vier Prozent Ihres sozialversicherungspflichtigen Einkommens des Vorjahres in den Vertrag einzahlen. Dabei gelten Ober- und Untergrenzen, bis beziehungsweise ab denen gefördert wird: maximal 2.100 Euro und mindestens 60 Euro. Die Zulagen sowie Ihre eigenen Sparbeiträge können Sie dann in der Steuererklärung als sogenannten Sonderausgabenabzug geltend machen.

Bausparen lohnt sich für junge Leute als Geldanlage

Für junge Menschen zwischen 16 und 24 Jahren kann ein Bausparvertrag allerdings auch als reine Geldanlage sinnvoll sein. Sie nehmen dann nach der Sparphase nicht wie üblich ein Darlehen in Anspruch, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren. Laut Stiftung Warentest sind so Erträge von 1,3 bis 2,4 Prozent drin. Dafür müssen Sie sieben Jahre lang rund 60 Euro pro Monat sparen und vom Staat mit der Wohnungsbauprämie gefördert werden (siehe oben). 

Viele Bausparkassen wollen die Verträge zwar nicht als reine Geldanlage anbieten, laut Stiftung Warentest gibt es aber einige Anbieter, die Ihnen einen Bonuszins gewähren, wenn Sie den Kredit nicht nutzen. Außerdem können junge Sparer teils von Sonderboni profitieren. Wichtig ist, dass Sie die Angebote genau prüfen und dem Anbieter von Anfang an klar machen, dass Sie das Geld nicht nutzen wollen, um eine Immobilie zu finanzieren.

Wie berechne ich, ob sich Bausparen für mich lohnt?

Im Netz gibt es dafür verschiedene Rechner. Die Stiftung Warentest bietet zum Beispiel einen Bauspar­rechner, der die aktuellen Tarife aller deutschen Bausparkassen vergleicht. Sie müssen dafür wissen, was Ihre genauen Ziele sind. Der Rechner ermittelt dann die Bausparverträge, die sich dafür am besten eignen – inklusive Bausparsummen, Sparraten und Zuteilungs­terminen.

Darf die Bausparkasse den Vertrag kündigen?

Ja. Ist Ihr Bausparvertrag seit zehn Jahren zuteilungsreif, hat die Bausparkasse ein Kündigungsrecht. Das gilt seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch für Verträge, die Sie noch nicht voll bespart haben. Außerdem dürfen Bausparkassen den Vertrag auch kündigen, wenn die Bausparsumme komplett angespart ist. 

Vor allem gut verzinste Bausparverträge, die vor der Finanzkrise 2008 geschlossen wurden, wollen viele Bausparkassen loswerden, weil sie daran nicht mehr verdienen. Eine Kündigung müssen Sie aber nicht immer hinnehmen. Haben Sie einen Vertrag mit Treue- oder Zinsbonus, sollten Sie prüfen lassen, ob die Kündigung rechtens ist. Wenden Sie sich dafür am besten an eine Verbraucherzentrale.

Die Bausparkasse kann Ihren Vertrag zudem auflösen, wenn Ihre Sparrate niedriger ist als der Regelsparbeitrag und Sie der Forderung nicht nachkommen, Geld nachzuzahlen.

Vorsicht bei Tarifwechsel-Angeboten: Wenn Ihnen Ihre Bausparkasse nahelegt, den Tarif zu ändern, um sich einen geringeren Darlehenszins zu sichern, sollten Sie skeptisch sein. Laut Verbraucherzentrale ist der Zins nämlich nur auf den ersten Blick niedriger. Wenn Sie wechseln, verlieren Sie nicht nur den Anspruch auf einen Bonuszins, sondern auch einen Teil der bislang gesammelten Sparzinsen. Die Bausparkasse verzinst dann nämlich die schon geleisteten Beiträge rückwirkend niedriger.

Wie kann ich einen Bausparvertrag kündigen?

Sie können Ihren Bausparvertrag sowohl in der Anspar- als auch in der Darlehensphase kündigen. Dafür reicht ein formloses Schreiben mit Name, Anschrift, Nummer des Vertrags und Kündigungsdatum. Die Bausparkassen bieten dafür in der Regel auch Online-Formulare an.

In der Ansparphase gilt eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten. Sie bekommen die angesparte Summe anschließend ausgezahlt. Lösen Sie Ihren Vertrag vor Ablauf der Frist auf, verlangen viele Bausparkassen eine Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Kündigung in der Darlehensphase kann sich lohnen, wenn eine andere Form der Finanzierung günstiger ist. Wenn Sondertilgungen möglich sind, haben Sie dadurch keine finanziellen Nachteile. Sie können die Restschuld dann ganz einfach in Form dieser Extra-Zahlung begleichen.

Verwendete Quellen:

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