Bauratgeber: Wie groß muss das Budget zum Hauskauf sein?

Ein eigenes Heim ist ein Traum, den sich viele Menschen erfüllen wollen. Wer so ein Projekt angeht, muss seine finanzielle Situation realistisch einschätzen – und möglichst schon etwas gespart haben.

Die Preise für Immobilien sind regional sehr verschieden. Vor allem in den Städten aber auch den Randlagen sind die Kosten für den Hauserwerb in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Ein Trend, der zunehmend auch im ländlichen Raum zu beobachten ist.

Doch auch in Zeiten niedriger Zinsen und günstiger Kredite sollte der Kauf einer Immobilie gut durchdacht und geplant sein. Dreh- und Angelpunkt ist das Geld, das monatlich für die Ratenzahlungen aufgebracht werden kann. Als Orientierungspunkt kann hier die monatliche Wohnungsmiete dienen.

Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten

Für die Berechnung der monatlichen Belastbarkeit sollten Kaufinteressenten die Kaltmiete zugrunde legen. Der Grund: Auch in einem Eigenheim fallen Betriebskosten an. Allerdings diese können höher ausfallen als in einer Mietwohnung. Zumeist ist die Wohnfläche größer und die Art der Heizung eine andere.

Im nächsten Schritt gilt es zu prüfen, ob und wie viel Eigenkapital vorhanden ist. Diese sollte zumindest die Kaufnebenkosten abdecken – also Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Notargebühren. Das macht nochmal bis zu 15 Prozent des Kaufpreises aus. Die Kaufnebenkosten sind sofort fällig.

Ansparen von Eigenkapital: Dazu braucht es in der Regel viel Zeit. So muss man zum Beispiel für einen Betrag von 60.000 Euro über einen Zeitraum von zehn Jahren jeden Monat 500 Euro beiseite legen.

Besser früh als spät

Es zeigt sich: Man kann nicht früh genug anfangen, für die eigenen vier Wände zu sparen. Das gilt nicht nur für den Kauf, sondern auch für die Finanzierung einer Immobilie. In der Regel sollte diese bis zum Eintritt in das Rentenalter abgeschlossen sein. Je nach Zeitpunkt des Hauskaufs kann dies eine kürzere Laufzeit und höhere monatliche Belastung nach sich ziehen.

Grundlegend ist es möglich, ein Immobiliendarlehen bei moderateren Monatsraten über längere Laufzeiten abzuzahlen. Oder mit höheren Raten über den längeren Zeitraum eine teurere Immobilie zu finanzieren.

Lebenserhaltung trotz Kredit berücksichtigen

Für die Berechnung des Anteils der Kreditrate am Nettoeinkommen kann folgende Faustregel zugrunde gelegt werden: Die Höhe der monatlichen Kreditzahlungen sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Die übrigen 60 Prozent sind für die Lebenshaltung, kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen fällig. Abhängig von Einzelfall kann die Summe jedoch auch nach oben oder unten abweichen.

Zinsen und Laufzeit: In der derzeitigen Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, nicht nur schnell Zinsen zurückzuzahlen, sondern gleichzeitig möglichst viel vom Darlehen zu tilgen. Denn: Die Zinsen können sich über die Gesamtlaufzeit des Kredits ändern. Wird erst in zehn eine Anschlussfinanzierung verhandelt, können die Zinsen viel höher liegen.

Auf Weitsicht planen und Eventualitäten einkalkulieren

Bei der Planung der Finanzierung sollten auch künftige Einkünfte wie Erbschaften, ausgezahlte Lebensversicherungen oder Schenkungen berücksichtigt werden – insofern man mit diesen rechnen kann. Wer weiß, dass solche Extraeinnahmen anstehen, kann mit der finanzierenden Bank das Recht auf Sondertilgungen vereinbaren.

Sondertilgung: Mit dem so genannten Entschuldungsturbo können außerplanmäßige Zahlungen von fünf bis zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr geleistet werden. Damit lässt sich das Baudarlehen früher abzahlen. Wird die Option nicht gezogen, läuft die Tilgung weiter wie gehabt.

Baunebenkosten werden oft unterschätzt

Neben den beim Erwerb der Immobilie fällig werdenden Kaufnebenkosten können Baunebenkosten das Budget belasten. Darunter fallen unter anderem Bodengutachten, Vermessungsarbeiten, Erschließungskosten zum Anschluss des Grundstücks oder auch Baumfällungen. Nicht selten machen diese Kosten nochmal bis zu 20 Prozent des Gesamtbetrags aus.
 

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Ist die Baufinanzierung am Ende nicht großzügig genug angesetzt, droht eine Finanzierungslücke. Das kann entweder eine teure Nachfinanzierung oder im schlimmsten Fall gar einen Baustopp zur Folge haben.