Baufinanzierung: Zinstief droht zur Schuldenfalle zu werden

Aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsphase sind Kredite für das Eigenheim weiterhin günstig. Das billige Baugeld hat allerdings einen dicken Pferdefuß: Das Darlehen kann zur Endlos-Schuldenfalle werden.

Niedrige Bauzinsen lassen den Traum von den eigenen vier Wänden für viele Wirklichkeit werden. Was Kreditnehmer jedoch in der Regel unterschätzen: Je niedriger der Zins ausfällt, desto länger dauert das Abbezahlen des Darlehens.

Annuitätendarlehen: Gleich bleibende Raten

Wie lange es dauern kann, bis ein Baukredit vollständig getilgt ist, rechnet der Münchner Online-Vermittler Interhyp in einer Modellrechnung vor: In einem Zinsumfeld von sechs Prozent brauchen Kreditnehmer durchschnittlich rund 30 Jahre, um ein Darlehen mit einer Standardtilgung von einem Prozent vollständig zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von etwa vier Prozent und dem gleichen Tilgungssatz dauert es etwa zehn Jahre länger bis zur Schuldenfreiheit.

Der Grund für die längere Laufzeit im Zinstief ist die gleich bleibende Rate eines Annuitätendarlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell als bei höheren Zinsen.

Sondertilgung: Entschuldungsturbo

Eine Möglichkeit, das Baudarlehen früher abzubezahlen, sind außerplanmäßige Sondertilgungen – zum Beispiel über fünf oder gar zehn Prozent der Kreditsumme pro Jahr. Der Vorteil von Sondertilgungen ist ihre Flexibilität. Die Option kann, aber muss nicht gezogen werden. Sie bietet sich an, wenn sich zum Beispiel das Einkommen im Laufe der Jahre gut entwickelt, wenn Sonderzahlungen vom Chef anstehen oder eine Erbschaft zu erwarten ist.

Wie sich das Zusatztilgen lohnen kann, selbst wenn es nur ein einziges Mal genutzt wird, zeigt folgendes Rechenexempel: Zahlt ein Bauherr nach fünf Jahren die Summe von 10.000 Euro auf einen Schlag zurück, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines 200.000 Euro-Darlehens bereits um 3,5 Jahre. Außerdem gespart: 2.800 Euro Zinskosten. Kann der Bauherr noch früher, nämlich schon nach zwei Jahren seine Kreditschuld um diese Summe drücken, wird er vier Jahre schneller schuldenfrei. Und spart sage und schreibe 4.800 Euro ein.

Gut zwei Drittel aller Kreditnehmer haben den Entschuldungsturbo laut Interhyp tatsächlich in ihrem Vertrag stehen. Doch nur die wenigsten nutzen ihre Sondertilgungschancen und legen übriges Geld lieber auf die hohe Kante. Dies ist in Zeiten magerer Guthabenzinsen keine gute Idee. Besser als damit einen hohen Kredit zu senken, lässt sich das Ersparte derzeit nicht anlegen. Ein schnelles Abbezahlen eines Baukredits ist derzeit besser als jeder Sparvertrag.

Hoher Tilgungssatz: Zinsen sparen

Wer glaubt, Sondertilgungen nicht aufbringen zu können, sollte sich zumindest einen möglichst hohen Tilgungssatz leisten. Bei der Finanzierung allein auf eine günstige Monatsrate zu schauen, ist auch im Zinstief nicht ratsam. Dabei gilt: Je höher der monatliche Zahlungsbetrag, desto höher die Tilgungsrate. In Zeiten niedriger Zinsen gilt dies umso mehr.

Ein Beispiel: Wer ein Darlehen für 150.000 Euro zum Zinssatz von 4,35 Prozent abschließt mit der klassischen Ein-Prozent-Tilgung, braucht fast 39 Jahre, bis er seine Schulden komplett los ist. Bei einer Tilgung mit 2,0 Prozent ist der Bauherr oder Immobilienkäufer im Idealfall seine Verpflichtung zwölf Jahre früher los und hat knapp 57.000 Euro Zinsen gespart.

Anschlussfinanzierung: neue Zinssituation möglich

Ein weiterer Aspekt, der beim Abschluss eines Bauvertrages leicht vergessen beziehungsweise weit in die Zukunft geschoben wird, ist die Anschlussfinanzierung. Läuft ein Kreditvertrag aus und ist der Kredit noch nicht komplett abbezahlt, muss eine Anschlussfinanzierung her. Das Problem: Wer im Zinstief zu niedrig tilgt, könnte dann eine böse Überraschung erleben. Zum einen ist noch ein großer Teil des Kredites zu tilgen. Zum anderen kann sich die Zinslage dann gedreht haben.

Sind die Zinsen Jahre später zum Beispiel auf ein durchschnittliches Niveau von 6,5 Prozent geklettert, dürfte die Monatsrate für die nach wie vor hohe Restschuld kaum mehr zu bezahlen sein.

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Vorfälligkeitsentschädigung: Sondertilgung anrechnen

Kreditnehmer, die das Recht auf Sondertilgung vertraglich verankert haben, müssen am Ende weniger Vorfälligkeitsentschädigung an die Banken zahlen.

Hat ein Kunde das Recht auf Sondertilgungen, müsse die Bank so kalkulieren, als ob dieser seine Extra-Tilgungsoption während der restlichen Zinsbindung voll ausschöpfen würde – so ein Urteil des Landgerichts Darmstadt (AZ: 25 S 43/06). Da die Bank auch bei einer Sondertilgung weniger Zinseinnahmen hätte, wäre ihr Zinsverlust bei vorzeitiger Rückzahlung geringer. Sprich: Die noch ausstehenden Möglichkeiten einer Sondertilgung müssen auf die Vorfälligkeitsentschädigung angerechnet werden.