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Der gĂŒnstige Weg zum Eigenheim? Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

Von t-online, dpa-tmn, sm

Aktualisiert am 29.06.2020Lesedauer: 3 Min.
Filzmodell eines Hauses: In bestimmten FÀllen kann das Erbbaurecht auch vor dem regulÀren Ende der Laufzeit beendet werden, wenn der Heimfall greift.
Filzmodell eines Hauses: In bestimmten FÀllen kann das Erbbaurecht auch vor dem regulÀren Ende der Laufzeit beendet werden, wenn der Heimfall greift. (Quelle: BrianAJackson/getty-images-bilder)
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Der Traum vom Eigenheim lĂ€sst sich auch ohne eigenen Grund und Boden erfĂŒllen. Das Zauberwort heißt Erbbaurecht. Statt ein GrundstĂŒck zu kaufen, wird der Bauplatz einfach langfristig gepachtet. Was Sie dabei beachten sollten.

Das Wichtigste im Überblick


HĂ€uslebauer mĂŒssen ein BaugrundstĂŒck nicht immer kaufen. Stattdessen zahlen sie jĂ€hrlich etwa vier bis fĂŒnf Prozent seines Werts an den EigentĂŒmer und erhalten im Gegenzug das Recht, ein GebĂ€ude auf dem fremden GrundstĂŒck zu errichten.


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Die ErbbaurechtsvertrĂ€ge laufen ĂŒblicherweise 75 bis 99 Jahre lang. GrundstĂŒckseigentĂŒmer sind in der Praxis meist Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen. Theoretisch kann aber auch jeder andere GrundstĂŒckseigentĂŒmer ein Erbbaurecht vergeben. Damit kann dieser mit seinem Grund und Boden Einnahmen erzielen, ohne ihn vollstĂ€ndig aus der Hand zu geben.

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Erbpacht: Der Begriff Erbpacht entstammt dem Lehnswesen und bezeichnet im ursprĂŒnglichen Sinn die Pacht und Nutzung landwirtschaftlicher FlĂ€chen, die nicht im Besitz des Bewirtschafters sind. Nach der Abschaffung der landwirtschaftlichen Erbpacht wird der Ausdruck Erbpacht umgangssprachlich auch fĂŒr das Erbbaurecht verwendet.

Vorteile der Erbpacht: BaugrundstĂŒck muss nicht erworben werden

Der große Vorteil des Erbbaurechts liegt auf der Hand: Bauherren mĂŒssen nur den Hausbau und nicht zusĂ€tzlich noch ein teures GrundstĂŒck finanzieren. Zum einen benötigt der HĂ€uslebauer weniger Eigenkapital, da zu den Kosten des Eigenheims nicht noch der GrundstĂŒckskaufpreis addiert werden muss. Zum anderen fallen die Finanzierungskosten fĂŒr das Erbbaurecht in der Regel niedriger aus, als die fĂŒr den Kauf von Grund und Boden. Das heißt: Die Zinsen fĂŒr die Erbpacht liegen im Durchschnitt unter denen fĂŒr ein Baudarlehen.

Das Erbbaurecht kann angesichts der mitunter hohen GrundstĂŒckspreise fĂŒr Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit sein, ein eigenes Haus zu bauen. Manche GrundstĂŒckseigentĂŒmer gewĂ€hren Familien mit Kindern sogar besondere VergĂŒnstigungen.

Zudem erhalten Bauherren durch das Erbbaurecht oftmals auch Zugang zu attraktiven BauplĂ€tzen in Ballungszentren, die der jeweilige EigentĂŒmer nicht verkaufen wĂŒrde.

Nachteile der Erbpacht: Meist kein Anspruch auf VerlÀngerung

Doch irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Laufzeit der Erbpacht vorĂŒber ist. Dann erlischt das Erbbaurecht. "Dazu bedarf es keiner weiteren ErklĂ€rung", erklĂ€rt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg (vzhh). WĂŒnscht der Nutzer des GrundstĂŒcks eine VerlĂ€ngerung des Nutzungsvertrages, sollte er möglichst frĂŒhzeitig mit dem EigentĂŒmer das GesprĂ€ch suchen.

Wichtig: Die VerlĂ€ngerung des Pachtvertrages muss vor Ablauf des Erbbaurechts im Grundbuch eingetragen sein. Erst dann ist sie bindend. Das kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen und sollte zeitlich eingeplant werden. Geschieht dies nicht rechtzeitig, ist der Vertrag rechtmĂ€ĂŸig ausgelaufen.

Nach dem regulĂ€ren Ablauf des Erbpachtvertrages ist eine VerlĂ€ngerung nicht mehr möglich. In diesen FĂ€llen muss mit dem GrundstĂŒckseigentĂŒmer ein Neuvertrag verhandelt werden.

Paar mit dem Modell eines Hauses: Wer sich fĂŒr die Erbpacht entscheidet, sollte mit dem GrundstĂŒcksbesitzer neben der Laufzeit, dem Pachtzins unter anderem auch die Frage der VertragsverlĂ€ngerung klĂ€ren.
Paar mit dem Modell eines Hauses: Wer sich fĂŒr die Erbpacht entscheidet, sollte mit dem GrundstĂŒcksbesitzer neben der Laufzeit, dem Pachtzins unter anderem auch die Frage der VertragsverlĂ€ngerung klĂ€ren. (Quelle: Roman Bodnarchuk/getty-images-bilder)

Das Recht auf VerlĂ€ngerung: Die TĂŒcke liegt im Detail

Das Recht auf VerlĂ€ngerung der Erbpacht sollte gleich bei Vertragsabschluss oder zumindest nachtrĂ€glich schriftlich fixiert werden. Nur in diesen FĂ€llen lĂ€sst sich ein Anspruch des PĂ€chters auf eine VertragsverlĂ€ngerung ableiten. Ein generelles Recht auf VerlĂ€ngerung seines Erbbaurechts hat der GrundstĂŒcksnutzer jedoch nicht.

Allerdings hat der ErbpĂ€chter ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, insofern das GrundstĂŒck weiter als ErbbaugrundstĂŒck genutzt werden soll. Ein neuer Vertrag ist dann allerdings oft mit einer höheren jĂ€hrlichen Zinsvereinbarung verbunden.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht auslÀuft?

LĂ€uft ein Pachtvertrag aus, geht das GrundstĂŒck wieder in den Besitz seines EigentĂŒmers ĂŒber – und zwar zusammen mit dem darauf errichteten Haus. Als Ausgleich erhĂ€lt der Nutzer eine EntschĂ€digung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sie liegt ĂŒblicherweise bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes.

In den VertrÀgen ist oftmals die Rede von einer "angemessenen EntschÀdigung". Damit es bei Vertragsablauf kein böses Erwachen gibt, sollten die Höhe der EntschÀdigung beziehungsweise die Bemessungsfaktoren schon bei Vertragsabschluss vertraglich festgelegt werden.

Achtung: Der ErbpĂ€chter kann nach Vertragsablauf auch leer ausgehen. Denn: Der GrundstĂŒckseigentĂŒmer kann seine Pflicht zur Zahlung einer EntschĂ€digung abwenden. DafĂŒr muss er dem Nutzer vor Ablauf der Vertragslaufzeit lediglich anbieten, das Erbbaurecht zu verlĂ€ngern. SchlĂ€gt der Nutzer das Angebot aus, erlischt sein Anspruch auf EntschĂ€digung fĂŒr die von ihm vorgenommene Bebauung auf dem GrundstĂŒck.

Filzmodell eines Hauses: In bestimmten FÀllen kann das Erbbaurecht auch vor dem regulÀren Ende der Laufzeit beendet werden, wenn der Heimfall greift.
Filzmodell eines Hauses: In bestimmten FÀllen kann das Erbbaurecht auch vor dem regulÀren Ende der Laufzeit beendet werden, wenn der Heimfall greift. (Quelle: BrianAJackson/getty-images-bilder)

Der Heimfall: Vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann aber auch vorzeitig beendet werden. Dies kann der Fall sein, wenn sich der Nutzer innerhalb der Vertragslaufzeit nicht an die Vereinbarungen hĂ€lt. So zum Beispiel, wenn der ErbpĂ€chter ĂŒber lĂ€ngere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist oder wenn er GrundstĂŒck und Haus verwahrlosen lĂ€sst. DarĂŒber hinaus kann der Vertrag auch einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.

Heimfallrecht: Beim sogenannten Heimfall geht das geliehene Recht wieder auf den ursprĂŒnglichen Rechteinhaber ĂŒber – in diesem Fall das Recht auf Nutzung des GrundstĂŒcks. Dem Heimfall sind im Erbbaurecht enge Grenzen gesetzt. Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten sollten jedoch die GrĂŒnde fĂŒr einen Heimfall von beiden Vertragsparteien schriftlich festgehalten werden.

Erhalten Erbbaurecht-Inhaber ein Vorkaufsrecht am GrundstĂŒck?

In aller Regel gestehen sich beide Seiten gegenseitige Vorkaufsrechte zu. Einen Anspruch auf besonders gĂŒnstige Konditionen hat der GrundstĂŒcksnutzer jedoch nicht.

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Oft haben die GrundstĂŒckseigentĂŒmer auch kein Interesse am Verkauf ihres Bodens. Oder können dies nicht, wenn das GrundstĂŒck zum Beispiel Teil eines Stiftungsvermögens ist.

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