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Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Alles korrekt? Wie Sie Ihre Nebenkostenabrechnung pr├╝fen

  • Nele Behrens
Von Nele Behrens, Sabrina Manthey

Aktualisiert am 06.04.2022Lesedauer: 5 Min.
Wasserz├Ąhler: Die Nebenkosten werden entweder nach einem Verteilerschl├╝ssel oder nach Wohnfl├Ąche abgerechnet, Wasser und Abwasser nach Verbrauch.
Wasserz├Ąhler: Die Nebenkosten werden entweder nach einem Verteilerschl├╝ssel oder nach Wohnfl├Ąche abgerechnet, Wasser und Abwasser nach Verbrauch. (Quelle: deepblue4you/getty-images-bilder)
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Mit der Nebenkostenabrechnung kommen oft hohe Nachforderungen auf Mieter zu. Doch nicht immer sind diese berechtigt. Diese Punkte sollten Sie daher besonders pr├╝fen.

Das Wichtigste im ├ťberblick


Rund die H├Ąlfte der Nebenkostenabrechnungen ist nach einer Sch├Ątzung des Deutschen Mieterbundes fehlerhaft. H├Ąufig f├╝hren diese Abrechnungen daher auch zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Tats├Ąchlich landen aber auch immer wieder Punkte auf der Betriebskostenabrechnung, die Sie als Mieter gar nicht zu tragen haben.


Foto-Show: Nebenkostenabrechnung ÔÇô die h├Ąufigsten Fehler

Nebenkostenabrechnung genau pr├╝fen
Betriebskosten im Mietvertrag
+8

Besonders bei zu hohen Nachzahlungsforderungen, sollten Sie als Mieter stutzig werden und sich die Abrechnung genauer anschauen. t-online erkl├Ąrt Ihnen, worauf Sie in Ihrer Nebenkostenabrechnung besonders achten m├╝ssen, was der Vermieter Ihnen in Rechnung stellen darf und wie Sie erfolgreich Widerspruch gegen eine fehlerhafte Abrechnung einlegen k├Ânnen.

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Was darf auf den Mieter umgelegt werden?

Der Viermieter darf laut der Betriebskostenverordnung (oft BetrKV abgek├╝rzt) bei der Nebenkostenabrechnung einige Kostenpositionen auf die Mieter umlegen. Das sind:

  • Heizungs-, Wasser- und Warmwasserkosten
  • Kosten f├╝r einen Aufzug
  • M├╝llabfuhr, Stra├čenreinigung und Entw├Ąsserung
  • Hauswart/Hausmeister
  • Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel
  • Grundsteuer
  • Beleuchtung
  • Fahrstuhl
  • Schornsteinreinigung
  • Gartenpflege
  • Hausreinigung und Ungezieferbek├Ąmpfung
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen (keine Rechtschutzversicherungen)
  • Kosten f├╝r gemeinschaftlich genutzte R├Ąume wie Waschk├╝che, Sauna etc.

Dabei sind dem Vermieter gem├Ą├č des Mietrechts auch Grenzen gesetzt, denn Nebenkosten stehen unter dem sogenannten Wirtschaftlichkeitsvorbehalt. Zu hohe beziehungsweise nicht notwendige Kosten darf der Vermieter den Mietern nicht in Rechnung stellen.

Das zeigt unter anderem ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) D├╝sseldorf. Hier hatte ein Mieter gegen zu hohe Hausmeisterkosten geklagt. Denn dieser arbeitete in Vollzeit, die Kosten f├╝r die Stelle zahlten die Mieter ÔÇô obwohl f├╝r einen Vollzeit-Hausmeister gar kein Bedarf bestand. Zwei Drittel der berechneten Kosten erhielt der Mieter deshalb zur├╝ck.

Gut zu wissen: Es muss im Mietvertrag vereinbart, werden, dass die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Fehlt so eine Vereinbarung, braucht der Mieter grunds├Ątzlich nichts zu zahlen. Dann sind die Vermieter in der Pflicht. Ausnahmen bilden die Kosten f├╝r Heizung und Warmwasser.

Wie muss eine Nebenkostenabrechnung aussehen?

Eine Betriebskostenabrechnung muss immer nach demselben Muster aufgebaut sein. Fehlt einer der folgenden Aspekte, ist dies ein sogenannter Formfehler und macht die Abrechnung ung├╝ltig. Diese Bedingungen gelten daher bei einer Nebenkostenabrechnung:

  • Sie darf maximal zw├Âlf Monate umfassen.
  • Sie muss eindeutig und auch f├╝r juristische Laien nachvollziehbar sein.
  • Sie muss sp├Ątestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode beim Mieter eingehen.
  • Jede Position muss einzeln abgerechnet werden.
  • Sie muss die individuellen Nebenkosten jeder einzelnen Mieteinheit enthalten.
  • Sie muss die Gesamtsumme aller Kosten auff├╝hren.

Wichtig: Der Vermieter legt die Nebenkosten nach einem Verteilerschl├╝ssel auf die Mieter des Hauses um ÔÇô entweder nach Anzahl der Mieter oder entsprechend der Wohnfl├Ąche. Ist im Mietvertrag kein Schl├╝ssel vereinbart, gilt die Wohnfl├Ąche als Grundlage der Nebenkostenabrechnung.

Damit Sie die Rechnung gut nachvollziehen k├Ânnen, ist der Vermieter verpflichtet, den Umlageschl├╝ssel anzugeben und die Rechenwege offen darzulegen. Die formelle Richtigkeit ist aber nicht das Einzige, auf das Sie achten sollten.

Auch bei der Berechnung der Wohnfl├Ąche gelten strenge Richtlinien f├╝r die Vermieter, seit der Bundesgerichtshof 2018 die Mieterseite mit einem Urteil gest├Ąrkt hat. So darf der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung nicht einfach die Wohnfl├Ąche, die im Vertrag steht, bei der Betriebskostenabrechnung zugrunde legen.

Stattdessen kommt es auch bei der Betriebs- und Heizkostenabrechnung auf die tats├Ąchliche Wohnfl├Ąche an ÔÇô weicht diese um mehr als 10 Prozent vom Mietvertrag ab, k├Ânnen Mieter darauf bestehen, dass sich das auch bei den Nebenkosten niederschl├Ągt.

Achtung bei Heizkosten

Besonders wenn die Verbrauchswerte von den Vorjahren abweichen, sollten Mieter ein Augenmerk auf die Heizkosten richten. Wenn Sie in Ihrer Wohnung noch nicht lange wohnen und deshalb keine Vergleichswerte haben, k├Ânnen Sie sich am Betriebskostenspiegel orientieren, den der Deutsche Mieterbund (DMB) j├Ąhrlich herausgibt. Dieser weist die durchschnittlich gezahlten Nebenkosten deutscher Mieter pro Quadratmeter und Monat aus.

Zwar k├Ânnen die eigenen Kosten davon abweichen, etwa in einem unsanierten Altbau. Wenn aber die in Rechnung gestellten Heizkosten deutlich ├╝ber den im Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten liegt, obwohl das Mietobjekt laut Energieausweis einen hohen energetischen Standard hat, sind Zweifel an der Abrechnung angebracht.

Wichtig: Die Kosten f├╝r Warm- und Kaltwasser sowie f├╝r die Heizung werden in der Regel verbrauchsabh├Ąngig mithilfe von geb├╝hrenpflichtigen Wasseruhren abgerechnet.

Was ist ein Verteilerschl├╝ssel?

Der Verteilerschl├╝ssel bestimmt, welchen Anteil der Gesamtkosten eine einzelne Mietpartei bei den Nebenkosten zu tragen hat. Dabei gibt es Vorgaben, wie ein Vermieter diesen zu berechnen hat: Die Kosten f├╝r Heizung und Warmwasser m├╝ssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabh├Ąngig abgerechnet werden. Der Rest wird nach der Wohnfl├Ąche berechnete.

Wenn in allen Wohneinheiten Z├Ąhler vorhanden sind, muss der Vermieter auch die Nebenkosten f├╝r Wasser und Abwasser zu 100 Prozent nach Ihrem Verbrauch berechnen. Dabei kommt es auch auf die Wohnungsgr├Â├če an. Das lohnt sich etwa, wenn Sie sparsam sind und in einer gro├čen Wohnung leben.

Sollte Ihnen die Nebenkostenabrechnung zu hoch erscheinen, kann es sich f├╝r Sie lohnen, einen Blick auf den Verteilerschl├╝ssel und auf Ihre eigenen Wasseruhren zu werfen.

Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?

Leider f├╝hren Vermieter oder Verwalter auch immer wieder Punkte in der Nebenkostenabrechnung auf, die sie nicht auf den Mieter umlegen d├╝rfen. Neben den Wasser- und Heizungskosten sollten Sie daher auch bei folgenden Posten aufpassen:

  • Verwaltungskosten, etwa f├╝r die Hausverwaltung
  • Bankgeb├╝hren
  • Portokosten
  • Zinsen
  • Telefonkosten
  • Reparaturkosten
  • Renovierungskosten
  • Gewerbekosten
  • Doppelte Anrechnung
  • R├╝cklagen

Wartungskosten geh├Âren an sich zu den umlagef├Ąhigen Betriebskosten. Aber: Nicht selten stellen Vermieter unter diesem Posten auch Reparaturkosten und Instandhaltungsma├čnahmen dem Mieter in Rechnung. Diese hat aber der Vermieter selbst zu tragen.

  • Beispiel: Bei der Wartung des Aufzugs in Ihrem Haus wird gleichzeitig etwas am Fahrstuhl repariert. Die Kosten hierf├╝r hat allein der Vermieter zu tragen. Im Zweifel k├Ânnen Sie als Mieter Einsicht in die Original-Rechnung verlangen.

Auch Verwaltungskosten, seien es Bankgeb├╝hren, Porto- und Telefonkosten oder Kosten f├╝r Hausverwaltung, m├╝ssen Sie als Mieter nicht tragen. Trotzdem tauchen diese auf mancher Nebenkostenabrechnung auf.

Au├čerdem sollten Sie aufpassen, dass kein Posten mehrfach auf der Rechnung auftaucht. Wenn f├╝r Aufgaben wie Treppenhausreinigung oder die Pflege der Gr├╝nanlagen ein Hausmeister angestellt ist, darf der Vermieter oder sein Verwalter nicht zus├Ątzlich auch einen externen Dienstleister abrechnen.

Darf der Vermieter mich an Kosten f├╝r Gewerbe beteiligen?

Nein, h├Âhere Kosten f├╝r eine Gewerbeeinheit im Haus d├╝rfen Ihnen als Mieter nicht angerechnet werden. Wenn also in Ihrem Wohnhaus auch eine Gewerbeeinheit vermietet ist ÔÇô etwa ein Caf├ę, eine Buchhandlung oder ein Modeladen ÔÇô dann sollten Sie die einzelnen Posten sehr genau pr├╝fen. Was Sie als Mieter wirklich zahlen m├╝ssen, lesen Sie hier.

Die h├Âheren Betriebskosten der Gewerbeeinheit muss der Vermieter oder Verwalter aus Ihrer Abrechnung herausrechnen. Er darf Sie also zum Beispiel nicht extra zur Kasse bitten, wenn durch das Caf├ę in Ihrem Haus die Kosten f├╝r die M├╝llabfuhr h├Âher sind.

Das gilt auch f├╝r den Posten der Grundsteuer (mehr zur Grundsteuer lesen Sie hier). Gewerber├Ąume k├Ânnen teurer vermietet werden als Wohnr├Ąume. Das wirkt sich auf den Einheitswert und damit auf die H├Âhe der Grundsteuer aus. In diesem Fall m├╝sste der Vermieter die Kosten f├╝r die Grundsteuer aufteilen und d├╝rfte nur den Teil auf Sie als Wohnungsmieter umlegen, der tats├Ąchlich auf die Wohnr├Ąume entf├Ąllt.

Wie widerspreche ich einer Nebenkostenabrechnung?

Wenn Sie Ihrer Nebenkostenabrechnung widersprechen wollen, sollten Sie dies auf jeden Fall schriftlich tun, nicht m├╝ndlich und nicht per Mail. Stattdessen sollten Sie Ihren Widerspruch per Einschreiben versenden, um zu beweisen, dass dieser Ihren Vermieter erreicht hat.

Als Mieter haben Sie insgesamt ein Jahr Zeit, um der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen. Bei Ihrem Schreiben sollten Sie dabei folgende Aspekte bedenken:

  • Begr├╝nden Sie Ihren Widerspruch ausreichend
  • Vermutungen, Anschuldigungen oder Verd├Ąchtigungen sind nicht ausreichend
  • Als Mieter haben Sie das Recht, die Originalbelege einzusehen
  • Ein Widerspruch ist auch nach Zahlung der Abrechnung noch m├Âglich

Wer hilft mir, Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen?

Wenn Sie Ihrer Abrechnung widersprechen wollen, lassen Sie sich am besten vom ├Ârtlichen Mieterschutzverein oder einem Anwalt beraten. Rufen Sie Ihren Vermieter erst nach der Beratung an, nicht davor.

Das erspart Ihnen auch unn├Âtige Konflikte mit Ihrem Vermieter. Denn die Mietschutzvereine oder auch Ihr Anwalt k├Ânnen bei der Beratung gleich einsch├Ątzen, wie hoch die Erfolgsaussichten Ihres Widerspruchs sein werden. Sind Ihre Einw├Ąnde berechtigt, k├Ânnen Sie als Mieter die Zahlung der Nebenkosten entsprechend k├╝rzen oder verweigern.

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