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Ja, die Redaktion hat fĂŒr diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Wann eine Mieterhöhung nicht zulÀssig ist

  • Jennifer Buchholz
  • Christine Holthoff
Von J. Buchholz, C. Holthoff, S. Manthey

Aktualisiert am 19.01.2022Lesedauer: 5 Min.
Älteres Paar schaut beim FrĂŒhstĂŒck auf Rechnungen: Manche Mieterhöhung ist zu hoch oder fehlerhaft.
Älteres Paar schaut beim FrĂŒhstĂŒck auf Rechnungen: Manche Mieterhöhung ist zu hoch oder fehlerhaft. (Quelle: Geber86/getty-images-bilder)
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Die deutschen Mieter Ă€chzen unter stetig steigenden finanziellen Belastungen. Aber wann und wie stark dĂŒrfen Vermieter die Miete erhöhen? Und wann mĂŒssen Mieter nicht zahlen?

Das Wichtigste im Überblick


  • Wann darf die Miete erhöht werden?
  • Wann darf die Miete nicht erhöht werden?
  • Wie viel Mieterhöhung ist zulĂ€ssig?
  • Wie lange vorher mĂŒssen Vermieter eine Mieterhöhung ankĂŒndigen?
  • Was gilt fĂŒr die Nebenkosten?

Mieterhöhungen fĂŒhren nicht selten zu Streit zwischen Vermietern und Mietern. Mieter fĂŒhlen sich schnell ausgenutzt, wenn sie plötzlich fĂŒr dieselbe Wohnung deutlich tiefer in die Tasche greifen sollen. Und diese Skepsis kann durchaus berechtigt sein. Denn nicht jede Mieterhöhung ist zulĂ€ssig.

Wir zeigen Ihnen, wie viel Mieterhöhung erlaubt ist, ob Vermieter dafĂŒr eine BegrĂŒndung benötigen und wie viel Vorlauf sie ihren Mietern einrĂ€umen mĂŒssen.

Wann darf die Miete erhöht werden?

Vermieter dĂŒrfen die Miete grundsĂ€tzlich immer dann erhöhen, wenn sie sĂ€mtliche Kriterien erfĂŒllt, die das Gesetz vorschreibt. Mieter sind dann verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen. Weigern sie sich, kann der Vermieter sie gerichtlich einklagen.

Ein hĂ€ufiger Grund fĂŒr gerechtfertigte Mieterhöhungen ist die Angleichung an die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete. Vermieter dĂŒrfen die Miete auf das Preisniveau "fĂŒr Wohnraum vergleichbarer Art, GrĂ¶ĂŸe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren" anheben, wie es im BĂŒrgerlichen Gesetzbuch (BGB) heißt. Allerdings muss der Vermieter begrĂŒnden, warum er die geforderte neue Miethöhe fĂŒr ortsĂŒblich hĂ€lt. Zudem muss er bestimmte Fristen einhalten.

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In § 558 BGB heißt es dazu: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsĂŒblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverĂ€ndert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frĂŒhestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden."

Keine Mieterhöhung ohne BegrĂŒndung

Um die Mieterhöhung zu begrĂŒnden, kann sich der Vermieter auf örtliche Mietspiegel oder Mietdatenbanken berufen, die entweder von der Kommune oder von den lokalen Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter gemeinsam gefĂŒhrt werden mĂŒssen. Vor allem in kleinen Gemeinden gibt es solche Hilfsmittel aber lĂ€ngst nicht immer.

Um die Höhe der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete fĂŒr eine Wohnung zu beziffern, können Vermieter sich daher auch auf drei vergleichbare Wohnungen berufen oder ein SachverstĂ€ndigen-Gutachten einholen. Damit das formell wirksam ist, muss der Gutachter aber nicht zwingend die betroffene Wohnung oder eine Wohnung gleichen Typs besichtigt haben (BGH-Urteil vom 11. Juli 2018, Az. VIII ZR 190/17).

Wichtig: Nicht in jedem Fall mĂŒssen Mieter eine Anhebung bis zur ortsĂŒblichen Vergleichsmiete akzeptieren. Der Mieter muss nicht zustimmen, wenn der Vermieter die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze gerissen hat (mehr dazu unten).

Mieterhöhung nach Modernisierung

Auch Modernisierungen und Sanierungen können GrĂŒnde sein, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Anders als bei der Erhöhung bis zur ortsĂŒblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter dabei keine Zustimmung des Mieters einholen. Allerdings ist zu prĂŒfen, welche Kosten genau auf die Miete umgelegt werden dĂŒrfen und welche der Vermieter allein zu tragen hat.

Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Er muss Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten auf eigene Kosten durchfĂŒhren und darf keine Mieterhöhung fordern, die darauf basiert. Anders ist es bei Modernisierungen.

So berechtigen Maßnahmen, die Energie sparen oder den Wohnwert verbessern, seit 1. Januar 2019 zu einer Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent (frĂŒher 11 Prozent). Zudem hat der Gesetzgeber eine besondere Kappungsgrenze eingefĂŒhrt (siehe unten).

Zu den umlagefĂ€higen Modernisierungskosten zĂ€hlen zum Beispiel der Lohn fĂŒr Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Nicht Teil der Modernisierungsumlage dĂŒrfen Finanzierungskosten und ZuschĂŒsse aus öffentlichen Mitteln sein (§ 559a BGB).

Gut zu wissen: Mieter mĂŒssen klar erkennen können, welche Kosten fĂŒr die Modernisierung und welche fĂŒr die Instandhaltung angefallen sind. Und zwar als konkreter Betrag oder als Quote. Ist das nicht möglich, darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen (BGH-Urteil vom 17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13). Das gilt auch, wenn durch die Modernisierung nichts repariert wird – zum Beispiel bei einem Austausch einer noch funktionierenden TĂŒr (BGH-Urteil vom 17. Juni 2020, Az. VIII ZR 81/19). Mehr zu dem Urteil lesen Sie hier.

Wann darf die Miete nicht erhöht werden?

Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete immer dann, wenn im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Bei der Staffelmiete ist im Mietvertrag genau festgelegt, wann sich die Miete erhöht und um welchen Betrag. Allerdings muss die Miete mindestens ein Jahr unverĂ€ndert bleiben (§ 557a BGB). Mehr zur Staffelmiete lesen Sie hier.

Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Indizes steigt. Auch hier ist eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr möglich. Eine Ausnahme: Der Vermieter hat bauliche Maßnahmen durchgefĂŒhrt, deren Grund er nicht zu vertreten hat (§ 557b BGB). Mehr zur Indexmiete lesen Sie hier.

Mieterhöhungen außer der Reihe sind sowohl bei Staffel- als auch bei IndexmietverhĂ€ltnissen nicht zulĂ€ssig. Auch die Investitionskosten fĂŒr wohnwertsteigernde oder energetische Modernisierungsmaßnahmen können dann in aller Regel nicht auf den Mieter abgewĂ€lzt werden.

Kappungsgrenze und Jahressperrfrist begrenzen die Mieterhöhung

Aber auch wenn keine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde und der Vermieter nicht mehr als die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete fordert, muss die Miterhöhung nicht zulĂ€ssig sein. Reißt er die sogenannte Kappungsgrenze oder die Jahressperrfrist, mĂŒssen Mieter nicht zustimmen.

  • Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete fĂŒr eine Wohnung innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf – unabhĂ€ngig davon, welche Mietpreise vergleichbare Wohnungen erzielen (§558 Abs. 3 BGB). Mehr zum Thema lesen Sie hier.
  • Jahressperrfrist: Die sogenannte Jahressperrfrist besagt, dass der Einzug beziehungsweise die letzte Angleichung an die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete mindestens 15 Monate zurĂŒckliegen mĂŒssen, bevor die Miete erneut erhöht werden darf (§ 558 Abs. 1 BGB).

Wie viel Mieterhöhung ist zulÀssig?

Das kommt darauf an, ob es um eine Mieterhöhung bis zur ortsĂŒblichen Vergleichsmiete geht oder um eine Erhöhung wegen Modernisierung. Bei Letzterem greift seit 1. Januar 2019 eine neue Regel.

Die Miete darf sich um maximal 8 Prozent erhöhen (frĂŒher 11 Prozent), gleichzeitig aber um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter gilt sogar eine Kappungsgrenze von höchstens 2 Euro mehr pro Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).

Bei einer Angleichung bis zur ortsĂŒblichen Vergleichsmiete besagt schon der Name, wie stark die Miete erhöht werden darf – eben bis zur Miete vergleichbarer Wohnungen. Allerdings greift auch hier eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen – egal, wie viel Ă€hnliche Wohnungen kosten.

Wie lange vorher mĂŒssen Vermieter eine Mieterhöhung ankĂŒndigen?

Wohnungsbesitzer mĂŒssen dem Mieter ausreichend Zeit geben, die RechtmĂ€ĂŸigkeit der Mieterhöhung zu prĂŒfen. Das bedeutet: Mieter dĂŒrfen in dem Monat, in dem sie die Mieterhöhung erhalten, und in den beiden darauffolgenden Monaten klĂ€ren, ob sie zustimmen oder nicht. DafĂŒr können sie sich zum Beispiel an einen örtlichen Mieterverein wenden.

Ihre Zustimmung sollten Mieter aber nur dann verweigern, wenn der Vermieter gesetzliche Vorgaben missachtet hat. Klagt ein Vermieter die Zustimmung ein und hat vor Gericht Erfolg, kommen sonst hohe Verfahrens- und Anwaltskosten auf den Mieter zu.

Gut zu wissen: Die Forderung einer höheren Miete mĂŒssen Vermieter dem Mieter in Textform erklĂ€ren und begrĂŒnden (§ 558a BGB).

Was gilt fĂŒr die Nebenkosten?

In Zeiten stetig steigender Preise fĂŒr Strom, Öl und Gas kann es leicht passieren, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenpauschale die tatsĂ€chlich entstehenden Kosten nicht mehr deckt. Damit Vermieter hier nicht zu ihren Ungunsten in Vorleistung gehen mĂŒssen, dĂŒrfen sie die Betriebskostenpauschale jederzeit an die tatsĂ€chlichen laufenden Kosten anpassen.

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Sie gilt auch nicht als Mieterhöhung im Sinne des Gesetzes, schließlich werden etwaige zu viel gezahlte BetrĂ€ge wieder erstattet. Die Erhöhung der Nebenkostenpauschale hat deshalb keine Auswirkungen auf die ĂŒbrigen gesetzlichen Vorgaben wie Jahressperrfrist oder Kappungsgrenze.

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