Sie sind hier: Home > Finanzen > Immobilien > Mietrecht >

Miete nicht gezahlt – Wann darf der Vermieter kündigen?


Mietrückstand  

Miete nicht gezahlt: Wann darf der Vermieter kündigen?

30.08.2018, 17:46 Uhr | sm, t-online.de

Miete nicht gezahlt – Wann darf der Vermieter kündigen?. Ärger mit dem Vermieter (Quelle: Getty Images/JackF)

Ärger mit dem Vermieter: Wird die Miete nicht rechtzeitig gezahlt, droht die fristlose Kündigung. (Quelle: JackF/Getty Images)

Wenn die Miete nicht oder nicht pünktlich gezahlt wird, darf der Vermieter seinem Mieter kündigen – und zwar fristlos. Betroffene Mieter können die sofortige Kündigung in der Regel noch abwenden, wenn sie einiges beachten.

Die gesetzlichen Reglungen zum Schutz der Vermieter sind relativ eindeutig formuliert: Zahlt ein Mieter seinen Mietzins zweimal auch nur einen Tag zu spät, darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Das ist ebenso möglich, wenn bei den unvollständigen Mietzahlungen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen – zum Beispiel September und Oktober – insgesamt mehr als eine Monatsmiete fehlt. Dasselbe gilt, wenn der Rückstand ganze zwei Monatsmieten beträgt. Dann spielt es keine Rolle mehr, über welchen Zeitraum sich der Fehlbetrag angesammelt hat. Einen solchen kann der Mieter beispielsweise auch durch offene Nebenkostennachzahlungen anhäufen.

Grundlage ist Paragraph 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es: "Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen." Jedoch müssen für eine unmittelbare Kündigung alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls berücksichtigt werden. Letztlich läuft es auf die Frage hinaus, ob dem Vermieter oder auch dem Mieter die "Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses" zugemutet werden kann oder nicht.

Wichtig: Summieren sich offene Nebenkostennachzahlungen oder ungerechtfertigte Mietminderungen auf insgesamt zwei Monatsmieten, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Dabei kommt es nicht auf den Zeitraum an, in dem sich die offenen Rückstände angesammelt haben.

Flattert eine Mahnung mit der Zahlungsaufforderung der rückständigen Miete ins Haus, sollten Mieter das auf keinen Fall ignorieren und das Gespräch mit dem Vermieter suchen.

Kündigung auch bei Mietminderung

Grundsätzlich haben Mieter das Recht, den Mietzins zu mindern, wenn es einen nachvollziehbaren Mangel gibt. Doch wer die Miete zu stark mindert, setzt seinen Mietvertrag aufs Spiel. Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte, entschied der Bundesgerichtshof (AZ.: VIII ZR 193/16).

Verjährung: Mietschulden unterliegen der gesetzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Innerhalb dieser Frist hat der Vermieter Zeit, seinen Anspruch auf die rückständige Miete samt Verzugszinsen gerichtlich geltend zu machen. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand oder dieser vom Mietrückstand erfahren hat oder hätte erfahren müssen.

Immer wieder neue Rechtsstreitigkeiten

In der Vergangenheit war der Paragraph 543, Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs immer wieder Gegenstand zahlreicher Streitigkeiten vor Gericht. Mittlerweile ist die Rechtslage klar und mehrfach durch Grundsatzentscheidungen bestätigt: Ist die Miete nicht gezahlt oder wird sie immer unregelmäßig oder in ungleichen und niedrigeren Beträgen gezahlt, liegt ein so genannter "wichtiger Grund" vor. Dieser berechtigt den Vermieter zur fristlosen Auflösung des Vertragsverhältnisses. Die Frage, auf die es vor Gericht hinausläuft, ist, inwiefern es dem Vermieter zuzumuten ist, am Mietverhältnis festzuhalten.

Übrigens: Kommt der Mieter der Aufforderung zum Auszug nicht nach, folgt die Räumungsklage.

Ausreden gelten nicht

Ausreden wie "Ich dachte, die Miete wäre zur Monatsmitte fällig" lässt der Gesetzgeber nicht gelten: In jedem Mietvertrag ist klar geregelt, zu welchem Zeitpunkt der Mietzins fällig wird. Bereits unpünktliche Zahlungen gelten als "gravierende Pflichtverletzungen" seitens des Mieters. Dementsprechend muss sich dieser auch ohne ständige Abmahnungen des Vermieters informieren, wann die Miete fällig ist und auf welches Konto diese überwiesen werden muss. Säumige Mieter sind verpflichtet, sich im Zweifelsfall gemeinsam mit dem Vermieter auf den neusten Stand der Mietzahlungen und Mietrückstände zu bringen. 

Kündigung noch rechtzeitig verhindern

Im Prinzip können Mieter die Kündigung noch verhindern. "Sind die Zahlungsrückstandstände erst einmal entstanden, muss mit dem Vermieter gesprochen werden", rät Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Der Mieter kann ankündigen, die Miete nachzuzahlen und gegebenenfalls versuchen, einen Zahlungsaufschub oder eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Mieter kann auch die Sozialbehörden einschalten, die die Mietschulden gegebenenfalls übernehmen.

"Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter seine Schulden zudem noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlen", sagt Ropertz. Dann folge keine fristlose Kündigung. Mit einer Einschränkung: Dieses Vorgehen ist nicht mehr möglich, wenn in den vergangenen zwei Jahren schon einmal entsprechende Mietrückstande angefallen sind.

Achtung: Selbst wenn säumige Mieter ihrer Zahlungspflicht nachkommen und den offenen Rückstand zahlen, sind sie nicht vor einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gefeit. Das heißt, sie müssen sich dann zwar nicht sofort, aber innerhalb der gesetzlichen Frist eine neue Bleibe suchen.


Verwendete Quellen:
  • Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
  • Deutscher Mieterbund (DMB)
  • dpa
  • eigene Recherche
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

Liebe Leserinnen und Leser,

Leider können wir Ihnen nicht zu  allen Artikeln einen Kommentarbereich zur Verfügung stellen. Mehr dazu erfahren Sie in der Stellungnahme der Chefredaktion.

Eine Übersicht der aktuellen Leserdebatten finden Sie hier.

Gerne können Sie auch auf Facebook und Twitter zu unseren Artikeln diskutieren.

Ihr Community-Team

Leserbrief schreiben

Für Kritik oder Anregungen füllen Sie bitte die nachfolgenden Felder aus. Damit wir antworten können, geben Sie bitte Ihre E-Mail-Adresse an. Vielen Dank für Ihre Mitteilung.

Name
E-Mail
Betreff
Nachricht
Artikel versenden

Empfänger

Absender

Name
Name
E-Mail
E-Mail
AnzeigeImmobiliensuche
Traumimmobilie finden

Finden Sie jetzt Traumimmobilien in Ihrer Wunschregion

 

Gerry Weberbonprix.deOTTOCECILStreet OneLIDLBabistadouglas.deBAUR

shopping-portal
Das Unternehmen
  • Ströer Digital Publishing GmbH
  • Unternehmen
  • Jobs & Karriere
  • Presse
Weiteres
Netzwerk & Partner
  • Stayfriends
  • Erotik
  • Routenplaner
  • Horoskope
  • billiger.de
  • t-online.de Browser
  • Das Örtliche
  • DasTelefonbuch
  • Erotic Lounge
  • giga.de
  • desired.de
  • kino.de
  • Statista
Telekom Tarife
  • DSL
  • Telefonieren
  • Magenta TV
  • Mobilfunk-Tarife
  • Datentarife
  • Prepaid-Tarife
  • Magenta EINS
Telekom Produkte
  • Kundencenter
  • Magenta SmartHome
  • Magenta Sport
  • Freemail
  • Telekom Mail
  • Sicherheitspaket
  • Vertragsverlängerung Festnetz
  • Vertragsverlängerung Mobilfunk
  • Hilfe