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Erbpacht: Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

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Erbpacht  

Der günstige Weg zum Eigenheim? Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

21.06.2018, 17:17 Uhr | sm, dpa-tmn

Erbpacht: Vor- und Nachteile des Erbbaurechts. Haus am Waldesrand vor einem Acker: Das Erbbaurecht ermöglicht es Bauherren, ein Haus ohne Grundbesitz zu bauen, indem sie das Bauland pachten. (Quelle: Getty Images/Valery Yurasov)

Haus am Waldesrand vor einem Acker: Das Erbbaurecht ermöglicht es Bauherren, ein Haus ohne Grundbesitz zu bauen, indem sie das Bauland pachten. (Quelle: Valery Yurasov/Getty Images)

Der Traum vom Eigenheim lässt sich auch ohne eigenen Grund und Boden erfüllen. Das Zauberwort heißt Erbbaurecht. Statt ein Grundstück zu kaufen, wird der Bauplatz einfach langfristig gepachtet. Doch das hat auch seine Tücken. Wann und für wen sich das Bauen auf einem Erbpacht-Grundstück lohnt und welche Fallstricke lauern.

Häuslebauer müssen ein Baugrundstück nicht immer kaufen. Stattdessen zahlen sie jährlich etwa vier bis fünf Prozent seines Werts an den Eigentümer und erhalten im Gegenzug das Recht, ein Gebäude auf dem fremden Grundstück zu errichten.

Die Erbbaurechtsverträge laufen üblicherweise 75 bis 99 Jahre lang. Grundstückseigentümer sind in der Praxis meist Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen. Theoretisch kann aber auch jeder andere Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht vergeben. Damit kann dieser mit seinem Grund und Boden Einnahmen erzielen, ohne ihn vollständig aus der Hand zu geben.

Erbpacht: Der Begriff Erbpacht entstammt dem Lehnswesen und bezeichnet im ursprünglichen Sinn die Pacht und Nutzung landwirtschaftlicher Flächen, die nicht im Besitz des Bewirtschafters sind. Nach der Abschaffung der landwirtschaftlichen Erbpacht wird der Ausdruck Erbpacht umgangssprachlich auch für das Erbbaurecht verwendet.

Vorteile der Erbpacht: Baugrundstück muss nicht erworben werden

Der große Vorteil des Erbbaurechts liegt auf der Hand: Bauherren müssen nur den Hausbau und nicht zusätzlich noch ein teures Grundstück finanzieren. Zum einen benötigt der Häuslebauer weniger Eigenkapital, da zu den Kosten des Eigenheims nicht noch der Grundstückskaufpreis addiert werden muss. Zum anderen fallen die Finanzierungskosten für das Erbbaurecht in der Regel niedriger aus, als die für den Kauf von Grund und Boden. Das heißt: Die Zinsen für die Erbpacht liegen im Durchschnitt unter denen für ein Baudarlehen.

Das Erbbaurecht kann angesichts der mitunter hohen Grundstückspreise für Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit sein, ein eigenes Haus zu bauen. Manche Grundstückseigentümer gewähren Familien mit Kindern sogar besondere Vergünstigungen.

Zudem erhalten Bauherren durch das Erbbaurecht oftmals auch Zugang zu attraktiven Bauplätzen in Ballungszentren, die der jeweilige Eigentümer nicht verkaufen würde.

Nachteile der Erbpacht: Meist kein Anspruch auf Verlängerung

Doch irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Laufzeit der Erbpacht vorüber ist. Dann erlischt das Erbbaurecht. "Dazu bedarf es keiner weiteren Erklärung", erklärt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg (vzhh). Wünscht der Nutzer des Grundstücks eine Verlängerung des Nutzungsvertrages, sollte er möglichst frühzeitig mit dem Eigentümer das Gespräch suchen.

Wichtig: Die Verlängerung des Pachtvertrages muss vor Ablauf des Erbbaurechts im Grundbuch eingetragen sein. Erst dann ist sie bindend. Das kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen und sollte zeitlich eingeplant werden. Geschieht dies nicht rechtzeitig, ist der Vertrag rechtmäßig ausgelaufen.

Nach dem regulären Ablauf des Erbpachtvertrages ist eine Verlängerung nicht mehr möglich. In diesen Fällen muss mit dem Grundstückseigentümer ein Neuvertrag verhandelt werden.

Paar mit dem Modell eines Hauses: Wer sich für die Erbpacht entscheidet, sollte mit dem Grundstücksbesitzer neben der Laufzeit, dem Pachtzins unter anderem auch die Frage der Vertragsverlängerung klären. (Quelle: Getty Images/Roman Bodnarchuk)Paar mit dem Modell eines Hauses: Wer sich für die Erbpacht entscheidet, sollte mit dem Grundstücksbesitzer neben der Laufzeit, dem Pachtzins unter anderem auch die Frage der Vertragsverlängerung klären. (Quelle: Roman Bodnarchuk/Getty Images)

Das Recht auf Verlängerung: Die Tücke liegt im Detail

Das Recht auf Verlängerung der Erbpacht sollte gleich bei Vertragsabschluss oder zumindest nachträglich schriftlich fixiert werden. Nur in diesen Fällen lässt sich ein Anspruch des Pächters auf eine Vertragsverlängerung ableiten. Ein generelles Recht auf Verlängerung seines Erbbaurechts hat der Grundstücksnutzer jedoch nicht.

Allerdings hat der Erbpächter ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, insofern das Grundstück weiter als Erbbaugrundstück genutzt werden soll. Ein neuer Vertrag ist dann allerdings oft mit einer höheren jährlichen Zinsvereinbarung verbunden.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Läuft ein Pachtvertrag aus, geht das Grundstück wieder in den Besitz seines Eigentümers über – und zwar zusammen mit dem darauf errichteten Haus. Als Ausgleich erhält der Nutzer eine Entschädigung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sie liegt üblicherweise bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes.

In den Verträgen ist oftmals die Rede von einer "angemessenen Entschädigung". Damit es bei Vertragsablauf kein böses Erwachen gibt, sollten die Höhe der Entschädigung beziehungsweise die Bemessungsfaktoren schon bei Vertragsabschluss vertraglich festgelegt werden.

Achtung: Der Erbpächter kann nach Vertragsablauf auch leer ausgehen. Denn: Der Grundstückseigentümer kann seine Pflicht zur Zahlung einer Entschädigung abwenden. Dafür muss er dem Nutzer vor Ablauf der Vertragslaufzeit lediglich anbieten, das Erbbaurecht zu verlängern. Schlägt der Nutzer das Angebot aus, erlischt sein Anspruch auf Entschädigung für die von ihm vorgenommene Bebauung auf dem Grundstück.

Filzmodell eines Hauses: In bestimmten Fällen kann das Erbbaurecht auch vor dem regulären Ende der Laufzeit beendet werden, wenn der Heimfall greift. (Quelle: Getty Images/BrianAJackson)Filzmodell eines Hauses: In bestimmten Fällen kann das Erbbaurecht auch vor dem regulären Ende der Laufzeit beendet werden, wenn der Heimfall greift. (Quelle: BrianAJackson/Getty Images)

Der Heimfall: vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts

Das Erbbaurecht kann aber auch vorzeitig beendet werden. Dies kann der Fall sein, wenn sich der Nutzer innerhalb der Vertragslaufzeit nicht an die Vereinbarungen hält. So zum Beispiel, wenn der Erbpächter über längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist oder wenn er Grundstück und Haus verwahrlosen lässt. Darüber hinaus kann der Vertrag auch einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.

Heimfallrecht: Beim sogenannten Heimfall geht das geliehene Recht wieder auf den ursprünglichen Rechteinhaber über – in diesem Fall das Recht auf Nutzung des Grundstücks. Dem Heimfall sind im Erbbaurecht enge Grenzen gesetzt. Zur Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten sollten jedoch die Gründe für einen Heimfall von beiden Vertragsparteien schriftlich festgehalten werden.

Erhalten Erbbaurecht-Inhaber ein Vorkaufsrecht am Grundstück?

In aller Regel gestehen sich beide Seiten gegenseitige Vorkaufsrechte zu. Einen Anspruch auf besonders günstige Konditionen hat der Grundstücksnutzer jedoch nicht. Oft haben die Grundstückseigentümer auch kein Interesse am Verkauf ihres Bodens. Oder können dies nicht, wenn das Grundstück zum Beispiel Teil eines Stiftungsvermögens ist.

Verwendete Quellen:
  • Erbbau-RG
  • dpa-tmn

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