Warum die Baugrunduntersuchung so wichtig ist

Wasser, Felsbrocken oder Fliegerbomben – einem schönen Bauplatz sieht man nicht an, welche Probleme er beim Hausbau bereiten kann. Experten klären, wie Sie Mehrkosten und Fehlentscheidungen vermeiden können.

Ohne Baugrunduntersuchung sollen Bauherren ihren Bauvertrag nicht unterschreiben – das wäre riskant, sagen Experten. Denn der Boden, auf dem das Eigenheim errichtet werden soll, kann viele Überraschungen bereithalten – etwa drückendes Wasser, Felsbrocken oder sogar Fliegerbomben.

Der Bauherr trägt eventuelle Mehrkosten

"Vor allem Bauherren, die schlüsselfertig bauen lassen, gehen oft davon aus, dass sich das beauftragte Bauunternehmen darum kümmert, wie der Boden unter dem künftigen Haus beschaffen ist, weil sie denken, das sei im Komplettpreis enthalten", sagt Marc Ellinger vom Verband Privater Bauherren. "Aber das ist in aller Regel ein Irrtum."

Dabei hat der Zustand des Baugrunds enormen Einfluss auf die Bauplanung und die Kosten der Ausführung der Bauarbeiten. Und was viele nicht wissen: "Das Risiko für daraus resultierende Mehrkosten trägt der Bauherr, nicht die Baufirma", betont Stefan Weihrauch vom Verband Beratender Ingenieure.

Das Gutachten sollte rechtzeitig vorliegen

Sein Rat: Jeder Bauherr sollte individuell ermitteln lassen, in welchem Zustand der Baugrund seines Grundstücks ist, auch wenn er gemeinsam mit mehreren Nachbarn baut. Selbst unter Grundstücken, die in direkter Nähe liegen, kann es völlig unterschiedlich aussehen. "Gefürchtet sind zum Beispiel Torflinsen. Das ist sehr weicher Boden auf einem begrenzten Areal. Das Haus könnte im schlimmsten Fall allmählich darin versinken", erklärt Weihrauch.

Spätestens zum Beginn der Planung sollte das Gutachten vorliegen, damit sich die Erkenntnisse über den Zustand des Baugrunds gleich berücksichtigen lassen. "Der Statiker wird die Gründungsbauteile, Bodenplatte, Fundamente und einen eventuell vorhandenen Keller an die Ergebnisse des Gutachtens anpassen", führt Ellinger aus.

"Auch die Abdichtung des Gebäudes und die Dämmstoffauswahl werden darauf abgestimmt, ebenso wie die Konzeption der Regenwasserleitungen und einer eventuell geforderten Versickerung", ergänzt der Experte.

Bohrungen und Sondierungen sollten durchgeführt werden

Die Gutachten werden von spezialisierten Ingenieurbüros erstellt, in denen Geologen, Ingenieure für Geotechnik und Grundbautechnik sowie Bauingenieure interdisziplinär zusammenarbeiten. "Die Erstellung eines Baugrundgutachtens ist ein mehrstufiges Verfahren", erklärt Ulrich Scholz von der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau.

"Zunächst werden Karten angesehen, um herauszufinden, welche geologischen Formationen anzutreffen sind", führt Scholz aus. Denn vieles wurde schon von verschiedenen Ämtern ermittelt. Um Aufschluss über die Situation auf dem konkreten Grundstück zu erhalten, werden dann zusätzlich Bohrungen oder Sondierungen durchgeführt.

Baugrundgutachten gibt Auskunft über die weitere Planung

Die Ergebnisse der Aktenerkundung und der Beprobung werden dann im Baugrundgutachten zusammengeführt und erläutert. "Ein gutes Baugrundgutachten enthält immer auch Vorschläge zur Gründung und Abdichtung des Bauwerks", sagt Bauherren-Berater Ellinger.

Es kann passieren, dass ein Baugrundgutachten die ursprünglichen Pläne des Bauherren durcheinander wirft. Hat es etwa ergeben, dass aufgrund der sogenannten Setzungsempfindlichkeit der oberflächennahen Baustoffschichten besonders tief gegründet werden muss, kann eine Entscheidung für einen Keller plötzlich das sinnvollste sein – obwohl vorher keiner vorgesehen war. Oder der Bauherr gibt dieses Grundstück auf, weil das seine finanziellen Möglichkeiten sprengen würde.

• Grundstücksrechte verteidigen: Wie Sie Mängeln auf die Schliche kommen
• Sicherheit beim Hausbau: So viel sollten Sie vor der Übernahme bezahlen
• Das sollten Sie wissen: Darum gehört ein Phasenprüfer in jeden Haushalt

Im Prinzip lässt sich aber jeder Grund bebauen, betont Scholz. Denn auf jede Situation lässt sich mit entsprechender Planung reagieren. "Selbst das schwierige Schwemmland am Chiemsee ist kein Ausschlusskriterium", erklärt der Experte. "Der Boden dort kann ausgetauscht und für die Bauausführung eine möglichst leichte Bauweise gewählt werden." Scholz rät daher, Experten mit einem Gutachten zu beauftragen, die sich gut in der Region auskennen.