Immobilienpreise: Hier können Sie sich ein Eigenheim noch leisten – Karte

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In diesen Orten können Sie sich ein Eigenheim leisten

Die meisten Deutschen können sich aktuell kein Wohneigentum leisten, stellt der aktuelle Erschwinglichkeitsindex fest. Das war vor 20 Jahren noch ganz anders.

Der Traum vom Eigenheim bleibt für viele Menschen in Deutschland genau das: ein Traum. Denn in den vergangenen 20 Jahren hat sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln stark verschlechtert. Bis 2015 war es für die breite Mittelschicht noch vergleichsweise leicht möglich, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und für den Kredit monatlich bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens aufzuwenden.

Nach 2015 sind die Immobilienpreise jedoch immer weiter angestiegen, sodass nach und nach immer mehr Bevölkerungsgruppen vom Kauf ausgeschlossen waren. Mit der zinspolitischen Wende im Jahr 2022 ist die Erschwinglichkeit stark eingebrochen – und hat sich bis heute kaum verbessert.

Bis 2015 konnte die Mittelschicht recht einfach ein Haus kaufen

Konkret hat das IW zusammen mit dem Baufinanzierungsvermittler Interhyp für den Erschwinglichkeitsindex folgende Annahmen getroffen:

• Beim Vergleichshaushalt handelt es sich um einen Vierpersonenhaushalt, davon zwei Kinder.
• Beide Elternteile haben ein Einkommen, wobei einer etwa halb so viel verdient wie der andere.
• Gemeinsam haben sie ein Nettohaushaltseinkommen, das 70 Prozent des deutschen Mittelwertes entspricht, also: 30 Prozent der Deutschen haben ein höheres Einkommen, 70 Prozent verdienen schlechter. Sie zählen also zur mittleren bis oberen Mittelschicht.
• Sie wollen ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen, dafür wurden durchschnittliche Preise auf Basis von Interhyp-Daten herangezogen.
• Für die Kreditrate verwenden sie maximal 35 Prozent des Einkommens monatlich (= Indexwert 100).
• Nach 30 Jahren soll das Haus abbezahlt sein.

Ein solcher Haushalt hatte von 2007 bis 2015 stets bessere Chancen, auf dem Immobilienmarkt Fuß zu fassen, als nach 2015. Tatsächlich hätten damals auch deutlich weniger als 35 Prozent des Gehalts ausgereicht, um das Eigentum abzubezahlen. Das bedeutet, dass sich auch finanziell schlechter gestellte Familien in jenen Jahren ein Haus leisten konnten.

In diesen Regionen können Sie ein Haus noch kaufen

Ganz anders ist das heute: Im Januar 2025 lag der Erschwinglichkeitsindex bei genau 100, das heißt, die Beispielfamilie braucht genau 35 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Finanzierung des Eigentums. Daraus ergibt sich: Für gut 70 Prozent der Bevölkerung ist ein Immobilienkauf nur mit einer deutlich höheren finanziellen Belastung möglich.

Das ist insbesondere in den Großstädten und Ballungsräumen und in den wirtschaftsstarken Bundesländern der Fall. Im April 2025 lag der Erschwinglichkeitsindex in folgenden Bundesländern bei 100 oder darunter (je höher der Wert, desto mehr Menschen können sich eine Immobilie leisten):

• Nordrhein-Westfalen (Indexwert 100)
• Schleswig-Holstein (Indexwert 100)
• Brandenburg (Indexwert 100)
• Hessen (Indexwert 98)
• Baden-Württemberg (Indexwert 94)
• Hamburg (Indexwert 90)
• Berlin (Indexwert 87)
• Bayern (Indexwert 84)

In den ländlicheren Bundesländern hingegen ist es noch einfacher, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen: Anführer dieser Liste sind dabei das Saarland (Indexwert 151), Sachsen-Anhalt (Indexwert 139) und Thüringen (Indexwert 131). Hier ist es auch für Menschen mit geringerem Einkommen also möglich, eine Immobilie zu erwerben.

IW fordert Erleichterungen für Einkommensschwache

Diese Entwicklung dürfte auch die Politik beunruhigen. Wohneigentum ist eine der wichtigsten Bausteine für die private Altersvorsorge. Je mehr Menschen im Rentenalter günstig wohnen, desto unwahrscheinlicher ist es, dass sie auf staatliche Hilfe angewiesen sein werden. Gerade im Alter steigt die Wahrscheinlichkeit, von Armut betroffen zu sein: Nach aktuellen Daten sind fast 20 Prozent der Deutschen über 65 Jahren armutsgefährdet.

Das IW macht daher auch Vorschläge, wie man Wohneigentum in Deutschland wieder erschwinglicher machen kann. So befürwortet es einen Stufentarif bei der Grunderwerbssteuer, der insbesondere für Personen mit wenig Einkommen auf bis zu 0 Euro gesenkt werden könnte. "Eine regionale Justierung nach lokalen Preisniveaus würde dabei sicherstellen, dass auch in teureren Märkten eine relevante Entlastung erreicht wird."

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Die Grunderwerbssteuer ist allerdings eine der wichtigsten Einnahmen von Ländern und Kommunen. In Zeiten knapper Haushaltskassen tun sich diese daher schwer damit, auf Einnahmequellen zu verzichten. Darüber hinaus plädiert das IW für mehr staatlich bereitgestellte Niedrigzins-Darlehen, etwa durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Auch hier sei eine Staffelung nach Einkommen bedeutsam.