Grundbucheintrag: Kosten, Ablauf, Einsicht und Änderung

Der Grundbucheintrag dokumentiert die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Wir erklären, wie Sie einen solchen Eintrag ändern und was das kostet.

Eigentlich ist es ein simples Geschäft: Ein Besitzer verkauft seine Immobilie und übergibt sie an den neuen Eigentümer. Doch wie kann ein Eigentümer nachweisen, dass ihm das Grundstück oder das Haus auch wirklich gehören? Die Antwort ist einfach: mithilfe des Grundbuchs.

Wir erklären Ihnen, was sich genau dahinter verbirgt, was der Unterschied zwischen Grundbuchauszug und Grundbucheintrag ist, wie Sie selbst einen solchen Eintrag ändern – und mit welchen Kosten Sie dabei rechnen müssen.

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, in dem alle Grundstücke, Verkehrsflächen und darauf stehenden Gebäude eines bestimmten Bezirks dokumentiert sind. Die Dokumentation erfolgt über Grundbucheinträge.

Jedes Grundstück hat dafür gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) eine spezielle Seite im Grundbuch, das sogenannte Grundbuchblatt. Grundbücher werden beim Amtsgericht geführt; sie gibt es auch in elektronischer Form.

Was ist ein Grundbucheintrag?

Ein Grundbucheintrag ist quasi der Ausweis eines Grundstücks. Er gibt rechtsverbindlich an, wem ein Grundstück und gegebenenfalls eine darauf stehende Immobilie gehören und ob sonst noch jemand Ansprüche daran hat.

Im Grundbucheintrag sind also beispielsweise Schenkungen, Käufe, Erbansprüche oder Zwangsversteigerungen festgehalten. Oder kurz gesagt: Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind Sie wirklich Eigentümer der Immobilie.

In der Regel dauert es mehrere Wochen oder sogar Monate, bis ein Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Doch keine Sorge: Die Immobilie ist per sogenannter Auflassungsvormerkung, einer Art Reservierung, für Sie gesichert.

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Was steht im Grundbucheintrag?

Jedes Grundbuch besteht aus einem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (Bereiche). Im Bestandsverzeichnis findet sich unter anderem eine Beschreibung der Immobilie. Dazu gehören bei Grundstücken etwa Angaben zur Lage, zur Größe und zur Bebauung.

Bei Bedarf sind auch bestimmte Rechte eingetragen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Das können sogenannte Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Kanalleitungsrechte sein, aber auch Wohnrechte und Nutzungsrechte.

Die erste Abteilung: Eigentümer

In der ersten Abteilung ist aufgeführt, wem das Grundstück oder die Immobilie gehören. Gibt es mehrere Eigentümer, etwa bei Ehepartnern, werden auch die Eigentumsverhältnisse angegeben – also etwa "je zur Hälfte".

Da Grundbucheinträge im Laufe der Zeit nie vollständig gelöscht werden, sondern immer nur als nicht mehr gültig markiert werden, können Sie an ihnen auch die Geschichte einer Immobilie ablesen. Für neue Einträge ist immer ein Notar nötig.

Die zweite Abteilung: Rechte, Belastungen und Beschränkungen

In der zweiten Abteilung finden sich alle Rechte, Lasten und Beschränkungen. Das können Wegerechte eines Grundstücksnachbarn sein oder Gas-, Wasser- oder Stromleitungen, die in dem entsprechenden Grundstück verlaufen. Die neuen Eigentümer übernehmen diese Vereinbarungen und müssen sie dulden – sie sind als Recht der jeweiligen Energieanbieter, der Kommune oder der Nachbarn im Grundbuch eingetragen.

Auch mögliche Vorkaufs- oder Wohnrechte sind in der zweiten Abteilung vermerkt. Wer über ein Vorkaufsrecht verfügt, kann von diesem innerhalb von zwei Monaten Gebrauch machen, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie an jemand anderen verkauft werden soll.

Auch Informationen über laufende Insolvenzverfahren sind in der zweiten Abteilung des Grundbuchs enthalten. Hier vermerkt das Amtsgericht auch, ob die Immobilie Teil einer Testamentsvollstreckung ist. Gibt es einen Nacherbenvermerk, bedeutet das, dass der Nacherbe dem Verkauf zustimmen muss.

Besonderes Augenmerk sollten Sie darauf legen, ob ein sogenannter Sanierungsvermerk eingetragen ist. Das ist der Fall, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt – und das kann teuer werden, wenn die Stadt Sie an den Arbeiten beteiligt.

Kaufen Sie ein Grundstück oder eine Immobilie, wird in der zweiten Abteilung des Grundbuchs die sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Der Notar veranlasst diesen Eintrag, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Sie sind dadurch als Käufer vorgemerkt.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für Sie als Käufer, damit das Grundstück oder die Immobilie nicht mehrfach verkauft wird – durch sie ist der Grundbucheintrag nämlich gesperrt. Doch Achtung: Ihr Eigentum ist beides erst, wenn der Grundbucheintrag auch in der ersten Abteilung entsprechend geändert wurde.

Die dritte Abteilung: Grundschulden und Hypotheken

Die dritte Abteilung des Grundbuchs regelt die sogenannten Grundpfandrechte eines Grundstücks. Dort sind alle Schulden erfasst, die auf einer Immobilie lasten, aber auch der Kaufpreis, monatliche Raten und Zahlungsfristen. Bei den Schulden unterscheidet man zwischen Grundschuld und Hypothek.

Was ist die Grundschuld?

Die Grundschuld dient Ihrer Bank als Sicherheit, damit sie auch dann ihr Geld zurückbekommt, wenn Sie Ihren Baukredit nicht mehr abbezahlen können sollten. Dann darf die Bank Ihre Immobilie nämlich zwangsversteigern und erhält so die noch offene Kreditsumme plus Zinsen zurück. Für sie als Käufer bedeutet die Grundschuld, dass Sie überhaupt ein Baudarlehen aufnehmen können.

Diese Variante ist die klassische Fremdgrundschuld. Sie haben die Grundschuld als Kreditsicherheit zugunsten der Bank eintragen lassen. Ist Ihr Kredit hingegen komplett abbezahlt, gehört die Grundschuld nicht mehr der Bank, sondern Ihnen als Eigentümer.

Die Bank hat dann keine Rechte mehr an der Immobilie. Sie können frei entscheiden, ob Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen oder erhalten wollen. Letzteres ist dann für Sie interessant, wenn Sie bald wieder einen neuen Kredit brauchen – etwa für eine Modernisierung. Dann haben Sie dafür bereits eine Sicherheit.

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Wollen Sie die Grundschuld löschen, wird die entsprechende Stelle einfach nur rot unterstrichen. So kann man gelöschte Einträge auch später noch nachvollziehen.

Unterschied zur Hypothek

Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld immer die gleiche Höhe behält – nämlich die Höhe der Kreditsumme.

Eine Hypothek hingegen schrumpft mit jeder Rate, die Sie an die Bank zahlen, und erlischt schließlich automatisch, sobald der Kredit komplett bezahlt ist. Weil die Grundschuld für Kreditinstitute im Fall einer Überschuldung einfacher zu handhaben ist, hat sie sich in der Praxis durchgesetzt.

Als Kaufinteressent können Sie aus der dritten Abteilung wichtige Schlüsse ziehen. Finden Sie im Grundbuch zum Beispiel nur eine gestrichene Grundschuld, mit der der vorherige Eigentümer die Immobilie finanziert hat, kann das ein Hinweis darauf sein, dass er nicht all zu viel modernisiert hat. Denn viele Eigentümer können nicht beides aus der eigenen Tasche stemmen.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Die Kosten für einen Grundbucheintrag ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dabei sind zwei Kriterien entscheidend: der Wert oder Kaufpreis von Immobilie und Grundstück sowie der Gebührensatz. Die Gebührensätze sind je nach Höhe des Werts in der Gebührentabelle gestaffelt.

Je nachdem, was ins Grundbuch eingetragen werden soll, berechnen Notar und Grundbuchamt unterschiedliche Gebührensätze. Meist wird der einfache Satz genutzt, zum Beispiel für den Eintrag eines Nießbrauchs. Der letztendliche Gebührensatz kann aber auch nur ein Teil des in der Gebührentabelle ausgewiesenen Gebührensatzes sein – oder ein Vielfaches.

• Beispiel: Nehmen wir an, Sie kaufen eine Immobilie für 300.000 Euro. Dabei wollen Sie eine Grundschuld über 240.000 Euro ins Grundbuch eintragen lassen. Welche Kosten sich für Sie für welche Art von Eintrag ergeben, zeigt die folgende Tabelle.

Insgesamt ergeben sich Gebühren von 3.870 Euro netto. Rechnet man die Mehrwertsteuer von 19 Prozent hinzu (735,30 Euro) wären es brutto 4.605,30 Euro.

Vereinfachte Variante

Als Richtwert können Sie für Notar und Grundbucheintrag zusammen mit etwa 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie rechnen. Dabei gehen etwa 1 bis 2 Prozent an den Notar und 0,5 Prozent an das Grundbuchamt.

• Beispiel: Wollen Sie eine Immobilie für 200.000 Euro kaufen, würde das Grundbuchkosten von 3.000 bis 5.000 bedeuten. Davon würden 2.000 bis 4.000 Euro an den Notar gehen und 1.000 Euro an das Grundbuchamt.

Wo kann ich das Grundbuch einsehen?

Grundsätzlich können Sie das Grundbuch im Amtsgericht der Gemeinde oder online auf dem entsprechenden Landesportal über den sogenannten Grundbuchauszug einsehen. Allerdings können Sie sich die Daten nicht einfach auf Verlangen anschauen, sondern müssen einen Antrag auf Einsicht stellen. Eine Genehmigung erhalten Sie laut § 12 GBO aus Datenschutzgründen aber nur, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben. Das soll verhindern, dass Immobilienbesitzer ausgeforscht werden.

Ein berechtigtes Interesse können Sie zum Beispiel mit einer Vollmacht des Eigentümers belegen. Sie können das Ganze aber auch über den Notar laufen lassen. Dann fordert er den Grundbuchauszug beim Grundbuchamt an, wenn Sie ihn damit beauftragt haben, einen Kaufvertrag aufzusetzen.

Wann muss man einen Grundbucheintrag ändern?

Ein Grundbucheintrag muss immer dann geändert werden, wenn ein Kaufvertrag vorliegt und sich die Eigentumsverhältnisse ändern. Aber auch Änderungen bei der Finanzierung können das nötig machen.

Wechselt ein Kreditnehmer zum Beispiel die Bank und schuldet sein Darlehen um, löscht das Grundbuchamt in der Regel die alte Hypothek und trägt die neue ein.