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Ist dieser Text objektiv?

Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

Worauf Sie bei einer Untervermietung achten sollten

  • Christine Holthoff
Von Sabrina Manthey, Christine Holthoff

Aktualisiert am 19.03.2021Lesedauer: 5 Min.
Schl├╝ssel├╝bergabe: Bevor Mieter ihre Schl├╝ssel weitergeben, sollten sie bei der Untermiete einiges beachten.
Schl├╝ssel├╝bergabe: Bevor Mieter ihre Schl├╝ssel weitergeben, sollten sie bei der Untermiete einiges beachten. (Quelle: AndreyPopov/getty-images-bilder)
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Mieter d├╝rfen ihre Wohnung in der Regel untervermieten. Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten. Gehen Sie es falsch an, droht sogar die eigene K├╝ndigung. Wir zeigen Ihnen, wie Sie es richtig machen.

Das Wichtigste im ├ťberblick


Ob Auslandssemester, Auszug der Kinder oder der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft ÔÇô Gr├╝nde f├╝r eine Untervermietung gibt es viele. Denn so bleiben Sie Mieter der Wohnung, k├Ânnen sich die Miete aber in Teilen oder sogar ganz sparen.


Diese Rechte haben Sie als Mieter

Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommen h├Ąufig vor.
Seine Zigarette in der Mietwohnung anzustecken missf├Ąllt manch einem Vermieter.
+4

Doch bevor Sie ihre Wohnung Dritten ├╝berlassen k├Ânnen, m├╝ssen Sie den Vermieter ins Boot holen. Was Sie tun k├Ânnen, wenn der die Erlaubnis verweigert, warum ein Untermietvertrag sinnvoll ist und was es sonst noch f├╝r Hauptmieter und Untermieter zu beachten gilt ÔÇô der ├ťberblick.

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Was ist Untermiete ÔÇô und was nicht?

Bei einer Untervermietung zahlt ein Untermieter einem Hauptmieter daf├╝r Miete, dass er dessen Wohnung oder Teile davon nutzen darf. Der Vermieter des Hauptmieters muss das in der Regel genehmigen. Kommt es zum Streit, ist es die Pflicht des Hauptmieters, die Erlaubnis nachweisen zu k├Ânnen.

Nicht als Untermiete z├Ąhlt es, wenn Sie nahe Familienangeh├Ârige wie Ehepartner, Eltern oder Kinder aufnehmen. Gleiches gilt f├╝r Hausangestellte, Pflegepersonal und Besucher, wenn sie nicht l├Ąnger als acht Wochen bleiben.

Achtung: Lebensgef├Ąhrten sind keine Familienangeh├Ârigen. Bevor Sie sie aufnehmen, ben├Âtigen Sie deshalb die Genehmigung von Ihrem Vermieter. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH-Urteil vom 5.11.2003 ÔÇô VII ZR 371/02).

Brauche ich die Erlaubnis vom Vermieter?

Ja. Der Vermieter muss diese laut ┬ž 553 Abs. 1 BGB aber in der Regel erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung besteht. Das k├Ânnen pers├Ânliche, wirtschaftliche oder famili├Ąre Gr├╝nde sein, die sich jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages ergeben haben d├╝rfen.

Solche Gr├╝nde sind beispielsweise:

  • Der Mieter ist finanziell auf die Untermiete angewiesen.
  • Er kann seine Wohnung aus beruflichen Gr├╝nden vor├╝bergehend nicht nutzen.
  • Er studiert oder arbeitet vor├╝bergehend im Ausland.
  • Der Mieter nimmt nach der Trennung vom Partner einen Untermieter auf.
  • Er m├Âchte eine WG gr├╝nden.

Besteht solch ein berechtigtes Interesse, haben Sie ein Recht auf Untervermietung ÔÇô allerdings nur f├╝r einen Teil der Wohnung. Der in Mietvertr├Ągen oft enthaltene Ausschluss der Untervermietung an Dritte ohne ausdr├╝ckliche schriftliche Zustimmung des Vermieters ist dann unwirksam.

Nur einen Teil der Wohnung unterzuvermieten bedeutet, dass Sie zum Beispiel nur ein Zimmer untervermieten oder selbst noch gelegentlich ein Zimmer nutzen, etwa um darin M├Âbel unterzustellen.

Anders sieht es aus, wenn Sie die komplette Wohnung untervermieten wollen. In diesem Fall erlischt das Recht auf Untervermietung und der Vermieter darf frei entscheiden, ob er Ihrem Wunsch nachkommt oder nicht.

Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Ohne Zustimmung des Vermieters d├╝rfen Sie Ihre Wohnung nicht an Dritte untervermieten. Erhalten Sie keine Erlaubnis zur Untervermietung, haben Sie aber ein Sonderk├╝ndigungsrecht. Sie k├Ânnen das Mietverh├Ąltnis dann mit einer Frist von drei Monaten au├čerordentlich k├╝ndigen.

Alternativ k├Ânnen Sie Ihr Recht einklagen und zudem Schadenersatz vom Vermieter verlangen. Ob Sie damit erfolgreich sind, h├Ąngt jedoch vom Einzelfall ab.

Auch eine Teil-Untervermietung k├Ânnen Vermieter ablehnen, wenn einer der folgenden Gr├╝nde vorliegt:

  • Der Mieter m├Âchte die Wohnung an Touristen untervermieten (Zweckentfremdung).
  • Die Wohnung w├Ąre durch einen weiteren Bewohner ├╝berm├Ą├čig belegt.
  • Der Untermieter ist unzumutbar und k├Ânnte den Hausfrieden st├Âren.

Was ist bei der Untervermietung noch zu beachten?

Wenn Sie die Erlaubnis zur Untervermietung einholen, sollten Sie das in jedem Fall schriftlich tun und Ihrem Vermieter eine Frist setzen. Sie sollten in dem Schreiben folgende Angaben machen:

  • r├Ąumlicher Umfang der Untervermietung
  • Zeitraum der Untervermietung
  • Grund f├╝r die Untervermietung
  • Name des Untermieters
  • H├Âhe der Miete

Einkommensnachweise oder Informationen dar├╝ber, wie kreditw├╝rdig der Untermieter ist, brauchen Sie nicht zu liefern. Die Gesamtmiete ├╝berweist weiter der Hauptmieter. Beachten Sie, dass der Vermieter jeden neuen Untermieter oder jeden Untermieterwechsel neu genehmigen muss.

Tipp: Wollen Sie eine WG gr├╝nden, sollten Sie das in den Hauptmietvertrag aufnehmen lassen. So vermeiden Sie, dass Sie bei jedem neuen Mitbewohner die Untervermietung erneut erlauben lassen m├╝ssen.

Welche Bestandteile hat ein Untermietvertrag?

Ist die Untervermietung genehmigt, sollten Sie einen schriftlichen Vertrag mit dem Untermieter abschlie├čen. Der Untermietvertrag regelt neben den grundlegenden Angaben wie den Namen der Mietparteien, der H├Âhe der Miete und der genauen Beschreibung des Objekts auch die Dauer des Mietverh├Ąltnisses. Au├čerdem sollten Sie die K├╝ndigungsfrist im Vertrag festhalten.

Muster f├╝r Untermietvertr├Ąge finden Sie im Internet, zum Beispiel bei Mieter- oder Eigent├╝merverb├Ąnden (Muster des Deutschen Mieterbunds Hannover).

Was in einem Mietvertrag gekl├Ąrt werden sollte:

  • Namen der Vertragsparteien
  • genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk)
  • Mietbeginn
  • Mietdauer
  • Mieth├Âhe
  • Kostenaufschl├╝sselung Nebenkosten
  • Kaution
  • Art des Mietverh├Ąltnisses (befristet oder unbefristet)
  • Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, vor allem auf die Regeln zu Sch├Ânheitsreparaturen
  • K├╝ndigungsvereinbarung, zum Beispiel K├╝ndigungsfrist
  • Verbot der Unter-Untervermietung
  • R├╝ckgabe der Mietsache
  • Schadenregulierung

Ist die Vermietung befristet, m├╝ssen Sie einen Grund f├╝r die Befristung angeben ÔÇô zum Beispiel, dass die Wohnung nach Ablauf des Vertrages wieder selbst bewohnt werden soll.

Zeitmietvertr├Ąge k├Ânnen au├čerdem in der Regel weder der Untermieter noch der Mieter vorzeitig k├╝ndigen. Eine Ausnahme kann ein grobes Fehlverhalten des Untermieters oder Vermieters sein, das zur fristlosen K├╝ndigung berechtigt.

Bei Untermiete ohne Befristung k├Ânnen Sie jederzeit k├╝ndigen, solange Sie die K├╝ndigungsfrist einhalten. Die K├╝ndigung muss schriftlich erfolgen.

Wer haftet bei der Untermiete f├╝r Sch├Ąden?

Bei einem Untermietvertrag bleibt der Hauptmieter gegen├╝ber dem Vermieter in der Verantwortung (┬ž 540 Abs. 2 BGB). Das bedeutet, dass der Mieter f├╝r ein Verschulden des Untermieters gerade stehen muss.

Aus diesem Grund sollten Sie im Untermietvertrag festhalten, dass der Untermieter f├╝r selbst verschuldete Sch├Ąden an der Wohnung haftet. Ratsam ist, auf eine Haftpflichtversicherung des Untermieters zu bestehen.

Das gilt auch f├╝r Handlungen, die der Untermieter zu unterlassen hat. Vermietet zum Beispiel der Untermieter die Wohnung weiter, kann das eine K├╝ndigung des Hauptmieters rechtfertigen.

Allerdings hat auch der Untermieter das Recht, den Hauptmieter der Wohnung auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen. Etwa wenn die Untervermietung wider Erwarten nicht genehmigt war und der Vermieter den Auszug des Untermieters verlangt. Dann darf der Untermieter den Untermietvertrag zudem au├čerordentlich und fristlos k├╝ndigen.

Darf der Vermieter die Miete erh├Âhen, wenn ich untervermiete?

Ja. Der Vermieter darf einen angemessenen Untermietzuschlag erheben ÔÇô allerdings nur, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Stimmt dieser nicht zu, riskiert er damit jedoch die Erlaubnis zur Untervermietung. Das hei├čt: Will der Vermieter einen Zuschlag erheben, kommen Sie als Untervermieter kaum drumherum.

Als angemessen gilt ein Zuschlag von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete. Wird selbst mit dem Untermietzuschlag die orts├╝bliche Vergleichsmiete nicht erreicht, darf der Vermieter sogar bis zu 25 Prozent mehr verlangen.

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Das k├Ânnen Sie in der Regel selbst aushandeln. Allerdings m├╝ssen Sie sich an die Mietpreisbremse halten. Am besten orientieren Sie sich an Ihrer eigenen Quadratmeter-Miete.

Untervermieten Sie die Wohnung m├Âbliert, d├╝rfen Sie einen Aufschlag verlangen. Nebenkosten wie Heizung, Strom und Telefon sollte der Untermieter anteilig zahlen.

Muss ich Einnahmen aus der Untermiete versteuern?

Ja. Mieteink├╝nfte m├╝ssen Sie in Ihrer Steuererkl├Ąrung angeben. Daraus ergibt sich aber nicht automatisch eine Steuerschuld. Vielmehr h├Ąngt das davon ab, ob Sie mit der Untervermietung Gewinn oder Verlust gemacht haben.

Das hei├čt: Sind die Ausgaben h├Âher als die Einnahmen, kann dieser Verlust Ihr steuerpflichtiges Einkommen senken und zu einer Steuererleichterung f├╝hren. Erzielen Sie hingegen einen Gewinn, kann sich die Steuerlast entsprechend erh├Âhen.

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