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Ja, die Redaktion hat f├╝r diesen Ratgeberartikel alle relevanten Fakten recherchiert. Eine Beeinflussung durch Dritte findet nicht statt.

K├╝ndigung und Kaution ÔÇô Diese Fristen gelten f├╝r Mieter und Vermieter

Von dpa, jb

Aktualisiert am 17.01.2022Lesedauer: 4 Min.
business contract signing
Als Mieter sollten Sie bestimmte Fristen im Auge behalten, damit Ihr Schreiben rechtzeitig ankommt. (Symbolbild) (Quelle: KeremYucel/getty-images-bilder)
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Welche Fallstricke gibt es bei der K├╝ndigung des Mietverh├Ąltnisses und auf welche Fristen m├╝ssen Mieter und Vermieter achten? Alles zum Thema K├╝ndigung des Mietvertrages finden Sie hier.

Das Wichtigste im ├ťberblick


  • K├╝ndigungsfrist f├╝r den Mieter
  • Vermieter haben andere Fristen
  • Au├čerordentliche K├╝ndigung als Sonderfall
  • Gek├╝rzte K├╝ndigungsfristen
  • Fr├╝herer Auszug
  • R├╝ckzahlung der Kaution
  • Sonderfall alte Mietvertr├Ąge

Manchmal kann sich die eigene Wohnsituation, beispielsweise durch einen Jobwechsel, kurzfristig ├Ąndern. Obwohl Mietwohnungen durch ihre Ungebundenheit viele Vorteile bieten, gibt es auch Pflichten, die Mieter und Vermieter beachten m├╝ssen. Bei einer K├╝ndigung m├╝ssen beide Parteien laut ┬ž 573c BGB gesetzlich vorgegebene Fristen einhalten. Auch nach dem Auszug gelten bestimmte Termine, wenn es beispielsweise um die R├╝ckzahlung der Mietkaution geht.


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K├╝ndigungsfrist f├╝r den Mieter

Bei einem unbefristeten Mietverh├Ąltnis gilt eine gesetzliche K├╝ndigungsfrist von drei Monaten f├╝r den Mieter. Diese Frist gilt unabh├Ąngig davon, wie lange das Mietverh├Ąltnis andauerte. Sie sollten sp├Ątestens bis zum Dritten des Monats, bei dem die Frist beginnt, die K├╝ndigung schriftlich einreichen.

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Der Mieter hat im Gegenteil zum Vermieter das Recht, die K├╝ndigungsfrist zu verk├╝rzen, falls das im Mietvertrag festgehalten wurde. Wichtig ist, dass das K├╝ndigungsschreiben rechtzeitig beim Vermieter ankommt. Daf├╝r muss dieses sp├Ątestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eintreffen. Wichtig zu beachten: Auch der Samstag z├Ąhlt als Werktag. Eine Vorlage haben wir Ihnen hier kostenlos zum Herunterladen erstellt.

Die K├╝ndigung ist eine rechtsverbindliche Erkl├Ąrung. Achten Sie daher bei einer K├╝ndigung darauf, dieses via Einschreiben-Einwurf oder Einschreiben-R├╝ckschein zu versenden. So haben Sie eine Best├Ątigung, dass die K├╝ndigung wirklich und fristgerecht eingetroffen ist.

Info-Box
Eine m├╝ndliche K├╝ndigung, eine E-Mail oder ein Fax reichen nicht aus.

Wirklich sicher k├Ânnen Sie sein, wenn Sie das Schreiben pers├Ânlich ├╝berreichen und sich sogleich den Erhalt schriftlich best├Ątigen lassen. Am besten auf einer Kopie des K├╝ndigungsschreibens: "K├╝ndigung erhalten am ... (aktuelles Datum), Unterschrift."

Einen K├╝ndigungsgrund m├╝ssen Sie nicht angeben.

Vermieter haben andere Fristen

Vermieter haben zwei Punkte zu ber├╝cksichtigen: Der Vermieter darf nicht grundlos k├╝ndigen, au├čer es handelt sich um grobe Verst├Â├če wie eine Zahlungsverweigerung. K├╝ndigungsgrund kann entweder die Anmeldung von Eigenbedarf sein oder Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.

Bei Eigenbedarf ben├Âtigt der Vermieter die Wohnung f├╝r sich oder nahe Verwandte. Bei Hinderung wirtschaftlicher Verwertung erleidet der Vermieter durch das Mietverh├Ąltnis starke finanzielle Verluste.

Au├čerdem h├Ąngt die K├╝ndigungsfrist des Vermieters von der Dauer des Mietverh├Ąltnisses ab. Bis zu f├╝nf Jahren reichen ebenfalls drei Monate. Von f├╝nf bis acht Jahren sollten Sie sechs Monate im Voraus k├╝ndigen und ab acht Jahren sogar neun Monate. F├╝r den Vermieter sind vertragliche Kurzregelungen nicht g├╝ltig.

Au├čerordentliche K├╝ndigung als Sonderfall

Eine fristlose K├╝ndigung ist von beiden Seiten nur m├Âglich, wenn die Mietsituation nicht mehr zumutbar ist oder eine Partei sich mehrfach vertragswidrig verh├Ąlt. Das Gesetz fordert bis auf wenige Ausnahmen vor der fristlosen K├╝ndigung eine Abmahnung.

Widersprechen kann der Mieter zwar, dann landet der Fall jedoch vor Gericht. Meist entscheiden die Richter dann f├╝r den Vermieter. Und: Wer gegen die fristlose K├╝ndigung des Mieters Einspruch einlegt, sollte damit rechnen, dass das Mietverh├Ąltnis und die eigene Wohnsituation darunter leiden wird. Unter Umst├Ąnden kann es aber auch sein, dass die Richter f├╝r den Mieter entscheiden und ein K├╝ndigungsverzicht ausgehandelt wird.

Gek├╝rzte K├╝ndigungsfristen

Ein Sonderk├╝ndigungsrecht f├╝r Mieter gilt beispielsweise wenn die Miete aufgrund einer Modernisierung erh├Âht werden soll. Dann kann der Mieter h├Ąufig eher aus der Wohnung ausziehen.

Bei Untermieten ist die K├╝ndigungssituation f├╝r den Mieter problematisch, denn es gilt eine verk├╝rzte vierw├Âchige K├╝ndigungsfrist. Der Vermieter kann die K├╝ndigung ohne Begr├╝ndung einreichen, wenn er die Wohnung m├Âbliert stellt oder ebenfalls in ihr lebt. Betroffen sind haupts├Ąchlich Studenten und Pendler mit Untermietvertr├Ągen. Erkundigen Sie sich deshalb vorab bei Vertragsschluss um Ihre Rechte als Mieter.

Fr├╝herer Auszug

Wenn Mieter eher als vereinbart aus der Wohnung ziehen, m├╝ssen sie oft dennoch die Miete f├╝r die Zeit bis zum Vertragsende zahlen. Eine Ausnahme gibt es, wenn der neue Mieter fr├╝her in die Wohnung m├Âchte, dann wird auf die Fortzahlung bis zum offiziellen Auszugstermin von den meisten Vermietern verzichtet. Ein weiterer Grund: M├Âchte der Vermieter die Wohnung vollst├Ąndig sanieren oder renovieren, kann es ebenfalls vorkommen, dass er auf die Fortzahlung der Miete bei einem verfr├╝hten Auszug verzichtet. Denn je eher die Handwerker in die R├Ąume k├Ânnen, desto eher kann der Vermieter diese wieder vermieten.

Kurz: Entstehen dem Vermieter durch den verfr├╝hten Auszug des alten Mieters keine Kosten beziehungsweise gehen ihm dadurch keine Einnahmen verloren, kann ein Mieter eher ausziehen und dadurch Geld sparen.

R├╝ckzahlung der Kaution

Nach der Wohnungs├╝bergabe muss der Vermieter die Kaution plus Zinsen an den Mieter zur├╝ckzahlen. Allerdings nicht sofort. Grunds├Ątzlich betr├Ągt die Verj├Ąhrungsfrist f├╝r Anspr├╝che aus Mietverh├Ąltnissen drei Jahre. Sie beginnt am Ende des Kalenderjahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Das hei├čt: Forderungen des Mieters zum Beispiel wegen zu viel gezahlter Miete, die im Laufe des Jahres 2018 entstanden sind, verj├Ąhren am 31. Dezember 2021.

Auch Anspr├╝che auf R├╝ckzahlung der Mietkaution verj├Ąhren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verj├Ąhrung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist. So wird gerechnet:

  • Ende des Mietverh├Ąltnisses 31. Oktober 2018
  • Anspr├╝che werden sechs Monate sp├Ąter f├Ąllig, also am 30. April 2019
  • Verj├Ąhrungsfrist beginnt am 31. Dezember 2018
  • Verj├Ąhrung des Mieteranspruchs 31. Dezember 2021

Neben der regul├Ąren dreij├Ąhrigen Verj├Ąhrungsfrist gibt es aber auch k├╝rzere K├╝ndigungsfristen. Hat der Mieter zu Unrecht, aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel, beim Auszug Sch├Ânheitsreparaturen durchgef├╝hrt oder bezahlt, hat er gegen├╝ber dem Vermieter einen R├╝ckforderungs- oder Erstattungsanspruch. Dieser verj├Ąhrt aber schon sechs Monate nach Beendigung des Mietverh├Ąltnisses.

Sonderfall alte Mietvertr├Ąge

In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietvertr├Ągen steht oft, dass nach zehn Jahren Mietzeit eine zw├Âlfmonatige K├╝ndigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten, er kann dann nur mit einer Frist von zw├Âlf Monaten k├╝ndigen. Mieter dagegen k├Ânnen auch bei derartigen Alt-Mietvertr├Ągen immer mit einer Frist von drei Monaten k├╝ndigen.

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Und: Haben der Vermieter und Mieter einen K├╝ndigungsausschluss vereinbart, darf der Mietvertrag von beiden Vertragsparteien innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nicht gek├╝ndigt werden. Mieter sollten jedoch pr├╝fen, ob sich hierdurch f├╝r sie Unannehmlichkeiten ergeben k├Ânnten.

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