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So sparen Hausbesitzer jetzt mehr als 59.000 Euro

Von t-online, cho

Aktualisiert am 14.11.2021Lesedauer: 4 Min.
Ein Paar entspannt auf dem Sofa (Symbolbild): Wer einen zehn Jahre alten Baukredit hat, kann Zehntausende Euro sparen, wenn er umschuldet.
Ein Paar entspannt auf dem Sofa (Symbolbild): Wer einen zehn Jahre alten Baukredit hat, kann Zehntausende Euro sparen, wenn er umschuldet. (Quelle: RyanJLane/getty-images-bilder)
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Wer heute einen Baukredit aufnimmt, zahlt nur einen Bruchteil der Zinsen, die vor zehn Jahren verlangt wurden. Es lohnt sich also, das laufende Darlehen abzul├Âsen. Wer das darf und wie viel Sie damit sparen k├Ânnen.

Vor zehn Jahren schien es eine gute Idee zu sein, sich beim Baukredit eine lange Zinsbindung zu sichern. Doch auch wenn die Zinsen in den vergangenen Monaten leicht gestiegen sind: Sie sind heute noch immer deutlich niedriger. Gut, dass davon nicht nur profitieren kann, wer jetzt einen neuen Darlehensvertrag abschlie├čt. Auch Haus- und Wohnungsbesitzer mit laufendem Kredit k├Ânnen das Zinstief f├╝r sich nutzen.


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Alles, was sie daf├╝r tun m├╝ssen, ist ihr Immobiliendarlehen umzuschulden. Voraussetzung daf├╝r ist, dass es bereits zehn Jahre lang l├Ąuft. Denn ab dann haben Verbraucher das Recht, einen Kredit zu k├╝ndigen ÔÇô unabh├Ąngig von der vereinbarten Zinsbindung und ohne zus├Ątzliche Kosten. Da die K├╝ndigungsfrist sechs Monate betr├Ągt, k├Ânnen Sie den Kredit also nach 10,5 Jahren abl├Âsen.

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Wie viel Sie dadurch sparen, zeigt eine Modellrechnung des Vergleichsportals Verivox, die t-online exklusiv vorliegt. Je nachdem, ob Sie nur auf eine g├╝nstige Anschlussfinanzierung umschulden oder zus├Ątzlich noch jedes Jahr Sondertilgungen leisten, sind mehr als 59.000 Euro Ersparnis drin. Notar- und Grundbuchkosten f├╝r die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank sind in dieser Rechnung schon ber├╝cksichtigt.

Baufinanzierung umschulden ÔÇô mit diesen Varianten

Die Ergebnisse gelten f├╝r ein vor zehn Jahren geschlossenes Darlehen ├╝ber 250.000 Euro bei einer monatlichen Rate von 1.000 Euro und einer Zinsbindung von 20 Jahren. Der durchschnittliche Zinssatz f├╝r einen Baukredit betrug nach Angaben der Bundesbank damals 3,62 Prozent.

Damit w├Ąren heute noch immer knapp 213.000 Euro abzuzahlen. F├╝r diesen Betrag bekommen die meisten Kunden bei den g├╝nstigsten Banken aktuell einen Effektivzins von 0,74 Prozent.

Diese Varianten hat Verivox berechnet:

  1. Der alte Kredit l├Ąuft mit den bestehenden Konditionen volle 20 Jahre weiter.
  2. Der alte Kredit wird nach 10,5 Jahren auf eine g├╝nstige Anschlussfinanzierung umgeschuldet.
  3. Der alte Kredit wird nach 10,5 Jahren umgeschuldet und Kreditnehmer zahlen jedes Jahr 2.500 Euro Sondertilgung.

Wie viel Ersparnis welche Variante bis zum Ende der urspr├╝nglichen 20-j├Ąhrigen Zinsbindungsfrist bedeutet, zeigt Ihnen folgende Tabelle:


Variante 1 ohne Umschuldung, ohne Sondertilgungen Variante 2 mit Umschuldung, ohne Sondertilgungen Variante 3 mit Umschuldung, 2.500 Euro Sondertilgungen pro Jahr
R├╝ckzahlungen nach 20 Jahren 240.000 Euro 240.000 Euro 290.000 Euro
davon Zinsen 149.857 Euro 97.862 Euro 89.815 Euro
Kosten f├╝r Grundschuldabtretung 0 Euro 904 Euro 904 Euro
Restschuld nach 20 Jahren 159.857 Euro 107.862 Euro 49.815 Euro
Gespart: 0 Euro 51.090 Euro 59.137 Euro

Sie sehen: Wer in der Lage ist, jedes Jahr Sondertilgungen von 2.500 Euro zu leisten ÔÇô zum Beispiel mithilfe von Steuererstattungen, Jahresboni oder einem 13. Monatsgehalt ÔÇô spart im Vergleich zur einfachen Anschlussfinanzierung allein mehr als 8.000 Euro zus├Ątzlich an Zinsen. Zudem ist die Restschuld nach 20 Jahren weniger als halb so gro├č wie bei der Variante ohne Sondertilgungen.

"Viele Darlehensvertr├Ąge erlauben j├Ąhrliche Sondertilgungen au├čer der Reihe", sagte Verivox-Gesch├Ąftsf├╝hrer Oliver Maier. "Bis zu f├╝nf Prozent der urspr├╝nglichen Darlehenssumme sind markt├╝blich, ohne dass dieses Plus an Flexibilit├Ąt negativen Einfluss auf den angebotenen Zinssatz hat."

Forward-Darlehen ÔÇô eine Wette auf steigende Zinsen

├ťbrigens: Auch f├╝r Verbraucher, deren Kredit noch keine zehn Jahre l├Ąuft, gibt es eine M├Âglichkeit, wie sie von den aktuellen Niedrigzinsen profitieren: das sogenannte Forward-Darlehen. Mit dieser Variante der Anschlussfinanzierung k├Ânnen sich Hausbesitzer das aktuelle Zinsniveau f├╝r bis zu f├╝nf Jahre im Voraus sichern.

Weil das f├╝r die Bank ein Risiko ist, verlangt sie im Gegenzug einen Zinsaufschlag. Dieser Forward-Aufschlag ist umso h├Âher, je l├Ąnger im Voraus Sie den Kredit abschlie├čen.

Wie sehr der Zinssatz steigt, wenn Sie ihn fr├╝her festschreiben, zeigt Ihnen die folgende Tabelle. Grundlagen der Berechnung sind eine Darlehenssumme von 210.000 Euro, eine zehnj├Ąhrige Zinsbindung und eine monatliche Rate von 1.000 Euro.

Vorlaufzeit 6 Monate 12 Monate 24 Monate 36 Monate 48 Monate 60 Monate
Zinssatz (eff. p.a.) 0,74 Prozent 0,79 Prozent 0,9 Prozent 1,00 Prozent 1,28 Prozent 1,4 Prozent

Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, h├Ąngt von der k├╝nftigen Zinsentwicklung ab. Denn es ist sozusagen eine Wette darauf, dass die Zinsen steigen werden. Bleiben sie hingegen so niedrig wie heute oder sinken sogar noch, zahlen Sie drauf, weil Sie das Forward-Darlehen wie vereinbart abnehmen m├╝ssen.

Wenn die Zinsen so niedrig bleiben wie heute oder sogar sinken, zahlen Kreditnehmer drauf. Steigen die Zinsen, macht sich das Forward-Darlehen bezahlt, wie ein Blick zw├Âlf Monate zur├╝ck zeigt.

Vergangenes Jahr w├Ąre die Wette aufgegangen

Wer vor einem Jahr ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, das jetzt zur Auszahlung ansteht, machte ein gutes Gesch├Ąft. Damals gab es eine Anschlussfinanzierung ├╝ber 210.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung zum Zinssatz von 0,47 Prozent. Heute verlangen g├╝nstige Banken f├╝r ein solches Darlehen 0,70 Prozent Zinsen. Mit den g├╝nstigeren Konditionen des Forward-Darlehens h├Ątten Kreditnehmer insgesamt 3.680 Euro gespart.

"Ob sich ein Forward-Darlehen rentiert, zeigt sich immer erst mit der k├╝nftigen Zinsentwicklung, aber in jedem Fall schafft es Planungssicherheit", sagt Maier. "Verbraucher k├Ânnen sich langfristig niedrige Zinsen sichern und haben das Thema f├╝r sich geregelt."

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