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Grundbuch: Eigentumsverhältnisse und Lasten auf einen Blick


Ausweis einer Immobilie  

Grundbuch: Eigentumsverhältnisse und Lasten auf einen Blick

29.08.2019, 18:40 Uhr | sm , t-online.de

Grundbuch: Eigentumsverhältnisse und Lasten auf einen Blick. Grundbuchauszug samt Lageplan und Grundriss: Immobilieninteressenten sollten vor dem Kauf einen Blick in das Grundbuch werfen. (Quelle: imago images/Panthermedia)

Grundbuchauszug samt Lageplan und Grundriss: Immobilieninteressenten sollten vor dem Kauf einen Blick in das Grundbuch werfen. (Quelle: Panthermedia/imago images)

Wem gehört das Haus wirklich? Und wie viele Schulden lasten auf der Immobilie? Wer über diese Fragen sicher Auskunft haben will, muss ins Grundbuch schauen. Doch Einsicht bekommt längst nicht jeder.

Eigentlich ist es ein simples Geschäft: Ein Besitzer verkauft seine Immobilie und übergibt sie an den neuen Eigentümer. Doch wie kann ein Eigentümer nachweisen, dass ihm das Grundstück oder das Haus auch wirklich gehört? Die Antwort ist einfach: über das Grundbuch.

Auf die Eintragung in das Grundbuch beziehungsweise den letzten Grundbuchauszug können sich Kaufinteressenten verlassen. Sie weisen in rechtsverbindlicher Form aus, wem die Immobilie gehört oder wer sonstige Ansprüche an dieser hat. Zu den relevanten Informationen zählen:

  • Eigentumsverhältnisse
  • Dienstbarkeiten
  • Belastungen

Grundbuch: Das Grundbuch ist ein öffentliches, aber nicht für jeden öffentlich zugängliches Register. Jedes Grundstück verfügt in der Regel über einen eigenen Grundbucheintrag. Aus dem Grundbuch gehen die Eigentumsverhältnisse und bestehende Lasten hervor.

Aufbau des Grundbuches

Jedes Grundbuch untergliedert sich in ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (Bereiche). Im Bestandsverzeichnis findet sich unter anderem eine Beschreibung der Immobilie. Dazu gehören bei Grundstücken zum Beispiel Angaben zur Lage, zur Größe und Bebauung.

Die erste Abteilung: Eigentümer

In der ersten Abteilung ist der aktuelle Eigentümer aufgeführt. Sind es mehrere Eigentümer, etwa bei Ehepaaren, werden zugleich die Eigentumsverhältnisse angegeben – also etwa "je zur Hälfte". Da Einträge im Laufe der Zeit nicht vollständig gelöscht werden, sondern immer nur als nicht mehr gültig markiert werden, lässt sich hier auch die Geschichte einer Immobilie abgelesen.

Die zweite Abteilung: Lasten und Einschränkungen

In der zweiten Abteilung finden sich alle Lasten und Beschränkungen im Zusammenhang mit der Immobilie. Das können Wegerechte eines Grundstücksnachbarn sein oder Gas-, Wasser- oder Stromleitungen, die über das entsprechende Grundstück gehen. Die neuen Eigentümer übernehmen diese als Recht eingetragenen Einschränkungen beim Erwerb der Immobilie und müssen sie dulden.

Auch mögliche Vorkaufs- oder Wohnrechte sind in der zweiten Abteilung vermerkt. Gleiches gilt für Informationen über laufende Insolvenzverfahren im Zusammenhang mit dem Eigentümer der Immobilie. Es ist auch aufgeführt, ob die Immobilie Teil einer Testamentsvollstreckung ist.

Beim Verkauf einer Immobilie wird in der zweiten Abteilung des Grundbuchs die sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Eintragung wird nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags durch den Notar veranlasst. Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für den Käufer, damit das Grundstück oder die Immobilie nicht mehrfach verkauft wird.

Auflassungsvormerkung: Mit diesem Eintrag ist der Grundbucheintrag gesperrt. Ohne Zustimmung des Käufers geht nun nichts mehr: Das Eigentum an der Immobilie geht dennoch erst nach Änderung des Grundbuchs in der ersten Abteilung in den Besitz des Käufers über.

Die dritte Abteilung: Grundschulden und Hypotheken

Die dritte Abteilung des Grundbuchs spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. Hier sind alle Schulden – das heißt Grundschulden oder Hypotheken – erfasst, die auf einer Immobilie lasten.

Der wesentliche Unterschied: Eine Hypothek ist immer an die Höhe der Darlehensforderung gebunden. Sie entspricht immer dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Das heißt: Wurde der Kredit vollständig abbezahlt, erlischt auch die Hypothek. Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Stand des Darlehens. Sie besteht so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird.

Weil die Grundschuld für Kreditinstitute im Fall einer Überschuldung einfacher zu handhaben ist, hat sie sich in der Praxis durchgesetzt.

Aus der dritten Abteilung können Kaufinteressenten aber auch andere Informationen ablesen. Findet sich im Grundbuch zum Beispiel nur eine gestrichene Grundschuld, mit der der vorherige Eigentümer die Immobilie finanziert hat, kann das möglicherweise ein Hinweis darauf sein, dass größere Modernisierungen nicht angegangen wurden. Denn viele Eigentümer können nicht beides aus der eigenen Tasche stemmen.
 

Einsicht in das Grundbuch

Die hinterlegten Daten in einem Grundbuch können nicht einfach auf Verlangen eingesehen werden. Eine einfache Kaufabsicht oder ein reines Interesse reichten nicht aus. Damit soll verhindert werden, dass Immobilienbesitzer ohne ihr Wissen ausgeforscht werden.

Um einen Grundbuchauszug zu erhalten, muss ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden. Dies kann unter anderem durch eine Vollmacht des Eigentümers belegt werden. Andernfalls fordert der mit dem Aufsetzen des Kaufvertrags beauftragte Notar den Auszug beim Grundbuchamt an. 

 

Verwendete Quellen:
  • Bundesnotarkammer Berlin
  • Verbraucherzentrale Bremen
  • Eigentümerverband Haus & Grund
  • Nachrichtenagentur dpa-tmn
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

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