Mietkaution: Die wichtigsten Punkte schnell erklärt

Die Mietkaution wirft viele Fragen auf

Neue Wohnung, neues Glück. Doch nach der ersten Freude kommt meist die Ernüchterung. Egal, ob beim Einzug oder Auszug: Die Kaution steht bei beiden Ereignissen zwischen Vermieter und Mieter.

Schnell kann es zum Streit um die Mietkaution kommen, die je nach Wohnlage eine ordentliche Summe betragen kann. t-online klärt daher auf, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter haben, wie Ihr Vermieter die Kaution verwenden darf und welche Grenzen ihm dabei gesetzt sind.

Muss der Mieter eine Kaution zahlen?

Nein, nur wenn es vertraglich vereinbart ist. Der Vermieter ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, eine Kaution oder Mietsicherheit, wie es in der Fachsprache heißt, zu erheben. Es ist eine freiwillige Entscheidung des Vermieters, ob er eine Kaution nimmt und in welcher Höhe.

Üblicherweise ist eine Kaution in allen Mietverträgen enthalten. Denn diese ist im Interesse des Vermieters: Die Zahlung dient als Puffer, falls Mieten nicht gezahlt werden oder der Mieter Schäden in der Wohnung verursacht.

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Rechtlich kann die Höhe der Kautionssumme mit dem Mieter verhandelt werden – bei umkämpften Wohnungsmärkten bestimmen aber die Vermieter schlicht, welche Sicherheit sie sich vom neuen Mieter wünschen. Die Gesetzgebung setzt dem Vermieter jedoch eine Obergrenze: Mehr als drei Kaltmieten darf er nicht als Sicherheit einfordern.

Von diesem Gesetz gibt es nur eine Ausnahme: Will der Mieter die Wohnung behindertengerecht ausbauen, darf der Vermieter eine zusätzliche Sicherung verlangen. Diese soll die späteren Kosten für den Rückbau der Wohnung in den ursprünglichen Zustand sichern.

Wie muss ich die Kaution bezahlen?

Üblich ist die Barkaution – anders als der Name vermuten lässt, können Sie die Summe dabei aber auch überweisen. Ein Anrecht auf Barzahlung hat der Vermieter nicht.

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Als Mieter haben Sie dagegen den rechtlichen Anspruch, die Kaution in bis zu drei Raten zu bezahlen – auch wenn viele Vermieter, gerade in umkämpften Wohnungslagen, eine Einmalzahlung fordern. Das Gesetz ist hier deutlich: Der Vermieter hat nicht das Recht, im Vertrag eine Ratenzahlung der Kaution auszuschließen.

Muss ich die Kaution vor dem Einzug zahlen?

Die Kaution beziehungsweise die erste Kautionsrate wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Forderung, schon vor Mietbeginn die Kaution zu leisten, müssen Sie als Mieter nicht nachkommen. Dies ist nicht zulässig.

Auch bei Ratenzahlung müssen Sie laut dem Bundesgesetzbuch die erste Rate erst mit Beginn des Mietverhältnisses überweisen. Die weiteren Kautionszahlungen dürfen Sie mit den kommenden Mieten begleichen.

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Viele Vermieter wünschen sich vom Mieter, dass dieser die Kaution bereits zur Vertragsunterzeichnung in bar mitbringt oder vor Ort überweist. Das ist zulässig, wenn das Mietverhältnis sofort beginnt.

Für den Vermieter bietet das die Sicherheit, dass der Mieter die Kautionssumme stellen kann. Für Sie als Mieter macht es keinen Unterschied. Wenn Sie mit der Vertragsunterzeichnung sofort die Schlüssel ausgehändigt bekommen, müssen Sie ohnehin die Kaution beziehungsweise die erste Rate zahlen.

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Es kann sogar einen Vorteil für Sie als Mieter haben: Denn wenn Sie die Kaution im Umzugsstress nicht pünktlich zahlen, kann das eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Allgemein gilt: Als Mieter müssen Sie die Kaution erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zahlen, nicht mit der Vertragsunterzeichnung.

Was passiert, wenn ich die Kaution nicht zahlen kann?

Wenn Sie die Kaution zu Beginn nicht stellen können, bedeutet das nicht zwangsläufig die Kündigung Ihrer neuen Wohnung. Es gib mehrere Alternativen zur Barkaution. Möglich sind etwa auch:

• eine Mietkautionsbürgschaft
• eine Mietkautionsversicherung
• ein Mietkautionskredit

Bei einer Bürgschaft, auch Aval genannt, stellt sich eine vermögende Privatperson oder eine Bank an ihre Seite. Ihr Bürge gibt Ihrem Vermieter die Sicherheit, dass im Schadensfall oder bei Mietausfall der Bürge die Kosten übernimmt. Der Vermieter darf in diesem Fall von Ihrem Bürgen nicht mehr Geld fordern als die zuvor vereinbarte Kautionssumme.

Als Mieter können Sie so auf die Zahlung einer Kaution verzichten, allerdings bieten nur noch wenige Banken eine Bürgschaft an. Zudem müssen Sie der Bank eine Bearbeitungspauschale und jährliche Gebühren für die Bürgschaft zahlen.

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Die Mietkautionsversicherung funktioniert im Schadensfall ähnlich wie eine Bankbürgschaft. Auch diese springt ein, wenn der Vermieter Ihnen nach dem Auszug etwa neue Türen in Rechnung stellt. Die Versicherung, nicht Sie selbst, zahlt dann die geforderte Summe an den Vermieter.

Anschließend werden Sie aber doch zur Kasse gebeten: Denn die Versicherung holt sich das Geld von Ihnen zurück. Zudem müssen Sie für die Mietkautionsversicherung auch einen monatlichen oder jährlichen Beitrag bezahlen.

Die Kosten der Versicherung sind abhängig von der Kautionshöhe. Die großen Versicherungen wie die Allianz, die Württembergische oder die R+V-Versicherung nehmen einen jährlichen Zins von 4,7 Prozent für Ihre Leistung.

• Beispiel: Sie zahlen 1.000 Euro kalt für Ihre Wohnung. Ihr Vermieter möchte die vollen drei Monate Kaltmiete als Kaution – das bedeutet, die Versicherung bürgt für 3.000 Euro. Dafür zahlen Sie bei einem Zins von 4,7 Prozent jährlich 141 Euro. Wohnen Sie nun 4 Jahre in Ihrer Wohnung, haben Sie insgesamt 564 Euro an Gebühren für Ihre Versicherung bezahlt.

Dafür sparen Sie sich beim Einzug die hohe Kautionssumme und können diese beispielsweise anlegen oder für neue Möbel aufwenden. Die meisten Versicherungen, mit Ausnahme der Allianz, fordern zudem keinen Schufa-Score an. Ist Ihre Schufa-Bewertung also zu gering für einen Bankbürgschaft, könnten Sie bei einer Versicherung dennoch aufgenommen werden.

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Sie können die Versicherung auch als Zwischenfinanzierung nutzen. Denn: Als Mieter können Sie die Versicherung jederzeit kündigen und stattdessen eine Barkaution an Ihren Vermieter übergeben. Die Gebühren für die Versicherung bekommen Sie aber in diesem Fall nicht erstattet.

Inwiefern sich eine Versicherung für Sie lohnt, kommt also auf Ihre finanziellen Umstände an. Auch die Dauer des Mietverhältnisses spielt eine entscheidende Rolle.

Fest steht: Bei einer Mietkautionsversicherung zahlen Sie am Ende den Schaden plus die monatlichen Gebühren. Fällt kein Schaden am Ende der Mietzeit an, haben Sie dennoch für die Zeit, die Sie in der Wohnung gelebt haben, die Gebühren für die Versicherung bezahlt.

Lohnt sich ein Kredit für die Kaution?

Das kommt auf Ihre finanzielle Situation an. Kurz gesagt: Wenn Sie Ihr Erspartes schonen möchten und auch mehr für die Miete zur Seite legen könnten, kann sich ein Kredit lohnen. In diesem Fall können Sie Ihr Geld anlegen und so eine höhere Rendite erzielen, als der Kredit kostet.

Auch wenn Sie nicht genug Erspartes für die Kaution haben, aber eine gute Bonität und ein sicheres Einkommen vorweisen können, lohnt sich der Kredit etwa gegenüber einer Versicherung. Denn: Gerade in Zeiten des Niedrigzinses sind Kredite vergleichsweise erschwinglich.

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Die meisten Kautionssummen laufen bei den Banken noch als Kleinkredit und haben daher einen geringen Zinssatz. Für einen Kredit von 3.600 Euro zahlen Sie bei vielen Banken unter 2 Prozent effektiven Jahreszins.

Je nach Kontomodell und -kosten können Sie alternativ für die Kaution auch Ihren Dispo ausreizen. Damit sind bei den meisten Banken aber deutlich höhere Zinsen verbunden.

Der Vorteil des Kredits ist, dass sie die Kaution beim Auszug in voller Höhe zurückerhalten, wenn Sie keine Schäden verursacht haben. Das Geld für den Kredit fließt also langfristig zurück auf ihr Konto.

So lange möchte die Bank allerdings nicht warten. Diese fordert die Raten von Ihnen monatlich zurück. Dadurch haben Sie also jeden Monat eine Mehrbelastung, bis der Kredit für die Kaution abbezahlt ist. Wenn die Miete schon an Ihrer finanziellen Belastungsgrenze liegt, sollten Sie also von einem Kredit absehen.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Hier gibt es klare Regeln: Der Vermieter darf die Kaution nicht auf seinem Privatkonto lagern. Stattdessen muss er die gezahlte Mietsicherheit auf einem separaten Konto hinterlegen. Eine Vermischung mit seinem Privatvermögen ist nicht zulässig. Dafür nutzt der Vermieter gängiger Weise ein sogenanntes Kautionskonto.

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Das Konto darf eine maximale Kündigungsfrist von drei Monaten haben – also die maximale Kündigungsfrist eines Mietvertrages. Denn wenn Sie als Mieter die Wohnung kündigen, muss der Vermieter prüfen, wann und in welcher Höhe er Ihnen die Kaution zurückbezahlt.

Die Zinsen des Mietkautionskontos stehen dem Mieter zu – allerdings müssen Sie sich als Mieter aktuell keine großen Hoffnungen machen. Wie bei anderen Konten und Anlageformen, haben Sie auch bei Kautionskonten keine Aussicht auf nennenswerte Zinserträge.

Gibt es Alternativen zum Kautionskonto?

Ja, der Vermieter darf die Kaution auch anderweitig anlegen – das müssen Vermieter und Mieter in diesem Fall aber im Mietvertrag festhalten. Alternativen zum Kautionskonto sind etwa:

• das Kautionssparbuch,
• das Tagesgeldkonto,
• das Mietkautionsdepot.

Für ein Kautionssparbuch können Sie gemeinsam mit dem Vermieter ein Sparbuch eröffnen, auf das Sie die Kautionssumme einzahlen. Auch ein Sparbuch mit Sperrvermerk oder ein Sparbuch des Mieters, das an den Vermieter verpfändet wird, sind möglich.

Theoretisch ist auch die Anlage auf einem Tagesgeldkonto eine Option. Doch auch hier machen die niedrigen Zinsen diese Anlageform für die Kaution unattraktiv. Zudem ist die Lagerung der Kaution auf einem Tagesgeldkonto mit mehr Hürden verbunden als bei einem Sparbuch oder einem Kautionskonto.

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Denn beim Tagesgeld müssen Sie Ihrem Vermieter Zugang zu Ihrem Konto geben – dafür ist ein sogenanntes Treuhandkonto notwendig, das Ihre Bank zuvor genehmigen müsste.

Mietsicherheit in ein Mietkautionsdepot investieren

Interessanter ist in Zeiten des Niedrigzinses dagegen das Mietkautionsdepot. Hier legen Sie die Kaution in einen oder mehrere ETFs an und können so eine Rendite erzielen. Das Depot wird für die Mietdauer an den Vermieter verpfändet. Das bedeutet auch: Sie können nicht aktiv mit dem Geld handeln.

Der Vorteil für Sie als Mieter: Ihr Kautionsgeld erwirtschaftet durch die Rendite einen Mehrwert für sie. Wenn Sie das Geld in einen großen ETF wie den MSCI World anlegen, ist zudem das Risiko für den Vermieter für Verluste gering.

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Egal bei welcher Anlageform: Investieren Sie oder der Vermieter die Kaution nicht in ein klassisches Kautionskonto, müssen beide Parteien zustimmen und die Anlageform im Mietvertrag nennen.

Darf der Vermieter nachträglich die Kaution erhöhen?

Nein, die Kaution, die im Mietvertrag steht, gilt. Auch wenn sich die Miete erhöht, darf der Vermieter nicht eine Erhöhung der Kaution fordern. Sollte gar keine Kaution im Mietvertrag stehen, haben Sie ebenfalls Glück. Denn: Nachträglich kann Ihr Vermieter nicht eine Kaution fordern – es gilt, was im Vertrag steht.

Aufpassen sollten Sie bei sogenannten Schattenmieten, wie sie etwa während des Mietendeckels in Berlin auftauchen. Hier wird eine Miete im Vertrag vereinbart, die über dem Mietendeckel liegt. Solange dieser nicht abgeschafft ist, zahlen Sie eine verminderte Miete.

Für die Kaution ändert das aber nichts: Hier gilt als Richtwert die im Vertrag vereinbarte Miete. Der Vermieter kann also mehr als die drei Monatsmieten zu Zeiten des Mietendeckels verlangen. Aber auch hier gilt: Die Kaution wird zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlt.

Für was darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Hier unterliegt der Vermieter strengen Regeln. Generell gilt: Auf die Kaution darf der Vermieter nur nach Ende des Mietverhältnisses zugreifen. Die Mietsicherheit soll den Vermieter etwa gegen folgende Schäden absichern:

• Rückstände der Mietzahlung,
• unterlassene oder mangelhafte Schönheitsreparaturen,
• Schäden an der Mietsache (kaputte Türen, Fenster, an vermieteten Einbauküchen),
• Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung.

Wenn Sie als Mieter aus der Wohnung ausgezogen sind und noch eine Monatsmiete schulden, darf der Vermieter den Betrag von Ihrer Kaution abziehen.

Anders sieht das aus, wenn der Vertrag noch nicht gekündigt ist: Geraten Sie dann mit der Miete in Verzug, während Sie die Wohnung noch mieten, darf sich der Vermieter nicht einfach an der Kaution bedienen.

• Miete nicht gezahlt: Wann darf der Vermieter kündigen?

Ein "Abnutzen" der Kaution ist nicht rechtens. Sie können also nicht einfach die letzten Monatsmieten mit der Kaution verrechnen, denn diese soll ja den Vermieter auch vor anderen möglichen Ausfällen schützen. Achtung: Ihr Vermieter könnte in diesem Fall die ausstehenden Mietzahlungen einklagen und Ihnen die Gerichtskosten in Rechnung stellen.

Welche Fristen gelten bei der Rückzahlung der Kaution?

Hier gibt es im Gesetz keine festgelegte Frist. Mehrere Gerichtsurteile setzen hierbei unterschiedliche Fristen fest. Zwischen zwei und sechs Monaten haben die Vermieter laut den Urteilen Zeit, um die Kautionssumme zurückzuzahlen.

Hintergrund ist, dass die Vermieter in dieser Frist prüfen sollen, ob Schäden in der Wohnung entstanden sind oder offene Mietforderungen bestehen.

Doch manchmal brauchen Sie als Mieter mehr Geduld: Denn Ihr Vermieter kann auch nach sechs Monaten die Kaution einbehalten – wenn die Nebenkostenabrechnung noch ansteht.

Aber: Diese Verzögerung muss der Vermieter begründen. So muss er vorlegen können, warum er von einer Nachzahlung ausgeht, die er mit der Kautionssumme begleichen müsste.

• Nebenkostenabrechnung: Auf diese Punkte sollten Sie achten

Zudem darf er für die Nebenkostenabrechnung nicht die gesamte Summe einbehalten, sondern nur einen "angemessenen Teil". Das Amtsgericht Hamburg konkretisierte den Betrag in einem Urteil.

Ihr Vermieter darf maximal die Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einbehalten. Haben Sie also eine Nebenkostenpauschale von 200 Euro im Monat bezahlt, darf der Vermieter maximal 800 Euro der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten.

Länger als ein Jahr darf Ihr Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution nicht warten. Denn sobald die Nebenkostenabrechnung mit der Kaution verrechnet ist, muss der Vermieter Ihnen Ihr Geld erstatten.