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Fragen und Antworten rund um die Mietkaution

Fristen, Höhe und Rückgabe  

Abzüge bei der Mietkaution – was ist rechtens?

22.10.2018, 13:41 Uhr | sm, dpa-tmn

Fragen und Antworten rund um die Mietkaution. Geldscheine gegen Schlüssel: Für viele Wohnungen müssen Mieter eine Kaution hinterlegen. (Quelle: dpa/tmn/Andrea Warnecke)

Geldscheine gegen Schlüssel: Für viele Wohnungen müssen Mieter eine Kaution hinterlegen. (Quelle: Andrea Warnecke/dpa/tmn)

Mieter und Vermieter diskutieren beim Auszug häufig über die Kaution. Manche Streitpunkte lassen sich vermeiden  wenn Mieter schon vor dem Einzug einige Dinge beachten.

Die Kaution für eine neue Wohnung oder ein neues Haus ist ein großer Batzen Geld, den man bei einem Umzug erst mal aufbringen muss. Und gerne streiten Vermieter und Mieter darüber – über ihre Höhe beim Einzug, die Art, wie sie angelegt wird oder über die Abzüge davon beim Auszug. Was ist rechtens?

Muss der Mieter eine Kaution zahlen?

Nur wenn es vertraglich vereinbart ist. Der Vermieter ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, eine Kaution zu erheben, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt. "Der Gesetzgeber räumt ihm lediglich die Möglichkeit ein." In allen Standard-Mietverträgen ist die Kaution aber enthalten.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens die dreifache Nettokaltmiete betragen. Geregelt wird dies in § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sollte im Mietvertrag eine höhere Summe vermerkt sein, wird diese auf das höchst zulässige Maß beschränkt.

Höhe der Mietkaution nach § 551 BGB: "Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese (…) höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen."

Muss der Mieter die Kaution auf einmal zahlen?

Nein. Zulässig sind drei Raten. Dazu heißt es in § 551 Absatz 2 (BGB): "Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt." Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen Teilzahlungen jeweils mit den darauf folgenden Mietzahlungen. 

Der Forderung, schon vor Mietbeginn die Kaution zu leisten, müssen die Mieter nicht nachkommen. Dies ist nicht zulässig. Doch Achtung: Wird die Kaution nicht pünktlich gezahlt, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Welche Formen der Kaution gibt es?

Am gängigsten ist die sogenannte Barkaution, bei der der Mieter das Geld an den Vermieter überweist oder bar überreicht. Eine weitere Möglichkeit ist ein Kautionskonto, das der Mieter selbst eröffnet. Das Sparbuch verpfändet er als Mietsicherheit an den Vermieter. "Der Vorteil ist, dass die Zinsen – wenn auch wenige im Moment – auf das eigene Konto gehen und man das Kreditinstitut selbst auswählen kann", erläutert Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Auch eine Kautionsbürgschaft ist möglich. Hier bürgt eine Bank für die Kautionssumme, verlangt dafür aber vom Mieter Gebühren. Oder der Mieter schließt eine Kautionsversicherung ab: Statt ihm selbst bürgt dann eine Versicherung für die Leistung.

Wichtig: Legt der Vermieter ein Mietkautionskonto an, muss dies vom sonstigen  Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Laut BGB muss dieser die Geldsumme als Sparanlage bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zum üblichen Zinssatz anlegen. Die erwirtschafteten Erträge aus der Anlage stehen allein dem Mieter zu. 

Darf der Mieter eine alternative Kautionsart vorschlagen?

Grundsätzlich muss sich der Mieter an die im Vertrag festgeschriebene Kautionsart halten. Diese kann aber bei Abschluss des Mietvertrages verhandelt werden. 

Kann eine Mieterhöhung eine höhere Mietkaution nach sich ziehen?

Nein. Wird die Nettokaltmiete erhöht, bleibt es bei der im Mietvertrag vereinbarten Kaution. Eine Mieterhöhung rechtfertigt keine Erhöhung der Kautionsleistung.

Kann ein Vermieter eine Mietkaution nachträglich fordern?

Eine Mietkaution muss im Mietvertrag vereinbart werden. Ist dies nicht erfolgt, kann der Vermieter diese nicht einfach verlangen. Es gibt im Übrigen kein Gesetz, dass die Hinterlegung einer Kaution durch den Mieter vorschreibt.



Wie sind die Fristen bei der Rückzahlung?

Zwar gibt es keine feste Frist, in der die Mietkaution zurückgezahlt werden muss. Doch können Vermieter innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. Spätestens nach dieser Frist sollt die Kaution verzinst zurückgezahlt werden.

Im Einzelfall kann das aber variieren – falls noch Streitigkeiten offen sind. Außerdem kann der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution so lange zurückhalten, bis er die Betriebskosten abgerechnet hat. Wie viel er einbehalten kann, richtet sich unter anderen danach, wie viel in den vorhergehenden Jahren abgerechnet wurde.

Worauf muss ich achten, damit ich meine volle Kaution wiederbekomme?

Mieter sollten die Quittung über die gezahlte Kaution sorgfältig aufbewahren, damit sie im Zweifelsfall beweisen können, Kaution gezahlt zu haben, empfiehlt Ropertz. Darüber hinaus muss die Wohnung vertragsgemäß zurückgeben gegeben werden. Hauptstreitpunkt sei meist, dass sich die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Aber Achtung: Eine Rundum-Sanierung der Wohnung darf der Vermieter nicht fordern.

Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden?

Der Vermieter muss eine die Kaution gesondert von seinem Vermögen anlegen. Auf diese darf er erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgreifen. Und auch nur, wenn eine berechtigte Forderung besteht. Ist der Mieter also zum Beispiel mit seiner Miete im Rückstand, darf der Vermieter nicht einfach auf die Kaution zugreifen. Im Zweifelsfall muss die Forderung gerichtlich durchgesetzt werden – denn der Vermieter darf die Kaution nur einziehen, wenn unstrittige Forderungen bestehen.

Verwendete Quellen:
  • Bundeministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
  • dpa/tmn

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