Mietrecht: Sechs Dinge, die eine Mietminderung rechtfertigen

Mieter sind ihrer Wohnsituation nicht wehrlos ausgeliefert. Sechs Mängel rechtfertigen eine Mietminderung, aber es kommt auf die Begründung an.

Der Aufzug funktioniert nicht, die Klospülung auch nicht und obendrein schimmelt es im Bad. Ein Horrorszenario für Mieter – und ein Fall für eine Mietminderung. Doch unter welchen Umständen lässt sich eine Mietkürzung eigentlich rechtfertigen? Und wie viel Abzug ist gerechtfertigt?

Recht auf Mietkürzung gesetzlich verankert

Grundsätzlich ist die Voraussetzung für eine Mietkürzung, dass ein Mangel vorliegt, der die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. "Ich bekomme nicht mehr die Leistung, die im Mietvertrag vereinbart ist und für die ich Miete bezahle", sagt Anja Franz, Juristin beim Mieterverein München. Allerdings dürfen Mieter das Problem nicht selbst verursacht haben.

Das Recht auf Kürzung ist gesetzlich verankert und gilt automatisch. Konkret bedeutet das: Die Minderung muss weder beim Vermieter beantragt werden, noch muss dieser einverstanden sein. Wichtig ist, dass Mieter ihrem Vermieter den Fehler – möglichst schriftlich – melden, dessen Beseitigung fordern und ihm auch die Chance dazu einräumen. "Die Miete darf aber so lange gemindert werden, wie der Mangel besteht", sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland. "Also nicht erst nach einer bestimmten Frist."

Klassische Szenarien für eine Mietminderung

• Heizung: Mitten im Winter bleibt die Wohnung kalt, weil die Heizung ganz oder teilweise ausfällt. Oder umgekehrt: Die Temperatur lässt sich aufgrund defekter oder fehlender Thermostate nicht mehr regulieren, es wird so heiß wie in der Sauna.

Beides rechtfertigt eine Mietminderung, denn in der Regel ist eine funktionstüchtige Heizung Vermietersache. Eine unwirtschaftliche, ineffiziente und damit Kosten treibende Heizungsanlage kann genauso eine Kürzung begründen wie nachts klopfende Heizkörper und Warmwassertemperaturen unter 40 Grad Celsius. Die Punkte werten Gerichte als Beeinträchtigung der Wohnqualität.

• Wohnungsausstattung: Eine mitgemietete Küche muss intakt sein. Fallen Herd, Kühlschrank oder Spülmaschine aus, muss der Vermieter sie reparieren lassen oder ersetzen. Bis das erledigt ist, dürfen Mieter die Miete mindern. Gleiches gilt für defekte Toiletten, Badewannen, Duschen, Türöffner, Klingeln, Briefkästen, Aufzüge oder bei Wasserschäden.
• Lärmbelästigung: Ob ein Mangel vorliegt, hängt mit davon ab, ob die Quelle innerhalb oder außerhalb des Wohnhauses liegt. "Baustellenlärm muss in der Regel hingenommen werden", sagt Anja Franz. Sprich: Mindern wird eher schwierig.

Wird dagegen im Haus gearbeitet, kann die Situation anders aussehen. Bei lärmintensiven Straßen, Kneipen, Schulen, Sportanlagen und Betrieben kommt es darauf an, ob Mieter bereits beim Einzug davon wussten. Wenn ja, ist eine Kürzung eher selten statthaft. Ständig lautstark streitende Nachbarn können hingegen eine Kürzung begründen.

• Schimmel: Der ist dem Deutschen Mieterbund (DMB) zufolge immer ein zur Minderung berechtigender Mangel. Auslöser für Schimmel ist Feuchtigkeit. Über die Ursache wird im Zuge der Minderung häufig gestritten. Ist der Mieter schuld, weil er falsch gelüftet hat, oder liegt der Fehler in der Bausubstanz begründet? Etwa in undichten Leitungen, Türen und Fenstern oder schlechter Dämmung – und damit in der Verantwortung des Vermieters? Im Zweifelsfall sieht der DMB Vermieter und Mieter in der Pflicht, jeweils ihre Einschätzung der Lage zu beweisen. Das gilt für sämtliche Fehler.
• Dreck und Gestank: Im Treppenhaus stinkt es nach Fäkalien, im Flur stapeln sich die Müllsäcke und locken Ungeziefer an. Um hier zu kürzen, muss die Beeinträchtigung erheblich bis unzumutbar sein. Gerichte legen die Messlatte unterschiedlich hoch; Kochdünste erkennen sie aber meist nicht an.
• Gerüste: Der Vermieter lässt die Fassade streichen und dafür ein Gerüst errichten. Das versperrt nicht nur die Aussicht, sondern nimmt auch Licht weg. An geöffnete Fenster ist wegen des Baustaubs nicht zu denken und nachts bleiben sie zu, damit keine ungebetenen Besucher einsteigen. Auch diese Einschränkungen der Wohnungsnutzung rechtfertigten eine gekürzte Miete, meint Anja Franz.

So viel Miete können Sie zurückhalten

Wie viel sie abziehen, müssen Mieter selbst abschätzen. Das hat der Bundesgerichtshof festgelegt. Die Bandbreite der Minderungsquoten ist riesig und richtet sich nach dem Einzelfall.

Der DMB hat aus Urteilen grobe Anhaltspunkte herausgefiltert. Demnach können zum Beispiel 100 Prozent weniger Miete drin sein, falls Schimmelbefall die Gesundheit erheblich beeinträchtigt. Heizungsausfall kann um die 70 Prozent Reduzierung bedeuten. Für ein Gerüst an der Fassade billigte ein Gericht zehn Prozent Abzug zu.