Nebenkosten beim Hauserwerb – hier lauern die Kostenfallen

Die Zinsen sind weiter auf einem Tiefststand – die beste Gelegenheit, sich den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen. Doch so günstig man auch an einen Kredit kommt, das neue Eigenheim kann schnell zur Kostenfalle werden.

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist für die meisten ein Schritt, den sie nur einmal im Leben wagen. Sei es für den Eigenbedarf oder als reine Wertanlage, der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung will gut geplant sein. Dabei müssen nicht nur die im Kaufvertrag enthaltenen Kosten berücksichtigt werden – unabhängig davon, ob es sich um einen Neu- oder einen Altbau handelt.

Denn: Beim Kauf von Grund und Boden fallen bestimmte Nebenkosten an, die den eigentlichen Kaufpreis vom neuen Eigenheim erheblich in die Höhe schrauben. Zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis mitsamt den Kreditkosten müssen mittlerweile 15 Prozent aufgeschlagen werden. Grund sind die Kaufnebenkosten. Dazu zählen:

• Grunderwerbsteuer
• Maklerkosten
• Notarkosten
• Grundbuchkosten

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern erhoben. Heute zahlen Immobilienkäufer bereits bis zu 6,5 Prozent. Im Jahr 2006 lagen die Kosten noch bei 3,5 Prozent. Um zu sparen lohnt es sich bei einem Neubau unter Umständen, Grundstück und Haus in separaten Verträgen zu kaufen. Dann fällt nur für das Grundstück die Grunderwerbssteuer an. Bei einem Altbau könnten Einrichtungen, die übernommen werden – wie zum Beispiel eine Küche oder besondere Ausstattungen – aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Dann werden diese Kosten bei der Berechnung der Grundsteuer nicht berücksichtigt.

Maklerkosten

Ein weiterer hoher Posten sind neben der Grunderwerbsteuer die Kosten für den Immobilienmakler. Die Maklergebühr schwankt in Deutschland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg zahlt der Käufer die Provision komplett. In den anderen Bundesländern wird sie oftmals zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Aktuell prüft die Bundesregierung, ob sich das bei der Vermittlung von Mietwohnungen eingeführte Bestellerprinzip auch auf Immobilienkäufe übertragen lässt. Das würde bedeuten, dass derjenige die Maklerkosten zu tragen hat, der den Makler beauftragt hat – oft der Verkäufer. Eine weitere Überlegung ist die Deckelung der Maklerprovision auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Notarkosten

Der Kauf einer Immobilie muss schriftlich fixiert und der dazu gehörende Vertrag von einem Notar abgewickelt werden. Ohne notariellen Vertrag ist der Hauskauf nicht rechtskräftig. Dabei ist der Notar der Neutralität verpflichtet. Er tritt weder auf der Seite des Immobilienverkäufers noch auf der Seite des Immobilienkäufers auf. Die Kosten fallen für die Beratung beider Seiten, für den Entwurf des Kaufvertrags und der notariellen Beurkundung an und werden vom Käufer getragen. Für die Kosten samt Grundbucheintragung müssen in der Regel zwei Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG).

Sanierungen können teuer werden

Doch neben diesen fixen Nebenkosten lauern weitere Kostenfallen. So sollten Kaufinteressenten bei Altbauten eventuell notwendige Sanierungen prüfen. Bei einem Haus können Erneuerungen der Fenster, der Wände und des Daches – schlicht alles, was den Energiebedarf senkt – zum Kaufpreis und den Nebenkosten hinzukommen.

Auch sollten im Vorfeld Grundstück und Haus auf mögliche Schadstoffbelastungen überprüft werden. Denn das kann im Ernstfall zusätzlich zehntausende Euro Sanierungskosten mit sich bringen. Vorbeugend sollten sich Hauskäufer vorab unter anderem Rechnungen über erfolgte Sanierungsmaßnahmen geben lassen. Ein Aspekt, der auch bei der auf den Kauf folgenden Versicherung der Immobilie eine Rolle spielt.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnung wichtig

Steht der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung bevor, sollten sich Kaufinteressenten die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf bis zehn Jahre geben lassen. Darin lassen sich die Beschlüsse zur Sanierung von Teilen oder des gesamten Gebäudes ablesen. Das betrifft absolvierte und noch geplante Sanierungsmaßnahmen.

Ebenfalls wichtig ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage für das Gebäude. Eine niedrige Rücklage für ein relativ altes Gebäude birgt hohe Kostenrisiken. Die monatlichen Kosten für die Pflege des Treppenhauses, der Grünanlagen, möglicherweise auch für Aufzug und Tiefgarage müssten ebenfalls berücksichtigt werden.

Schlüsselfertig bedeutet nicht immer schlüsselfertig

Vor dem Erwerb eines Neubaus steht die Prüfung des Bauvertrags. Kaum ein Bauvertrag, der nicht lückenhaft ist, warnt "Stiftung Warentest". Denn: Auch wenn dort steht, das Haus werde schlüsselfertig übergeben, kommen in der Regel weitere Kosten hinzu. Typische Beispiele sind die Kosten für den Baustrom während der Bauphase, für das Bodengutachten oder auch für die Deponierung des Erdaushubs für einen Keller. Da landen vor dem Einzug gut und gerne noch einmal 15.000 bis 20.000 Euro auf der Kostenrechnung. Die Verbraucherorganisation rät, den Kaufvertrag vor Unterzeichnung prüfen zu lassen. Das kann von Verbraucherzentralen, dem Bauherrenverband oder von Anwälten übernommen werden.

Hohes Eigenkapital senkt Zinsen bei Kreditaufnahme

Bei der Aufnahme eines oder mehrerer Kredite spielen das Eigenkapital, die Zinsen, die Laufzeit und die Tilgungsraten die Hauptrolle. Dabei gilt: Je höher das Eigenkapital, desto niedriger in der Regel die Zinsbelastung. In Zeiten niedriger Zinsen sollten Immobilienkäufer zudem auf eine lange Zinsbindung achten. Das heißt, die Kreditzinsen auf dem niedrigen Niveau für einen längeren Zeitraum festschreiben.

Da jedoch der Zinssatz des Kredits in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist, können die Zinsen in späteren Jahren höher liegen als in den Jahren nach dem Kauf. Aus diesem Grund sollte die Tilgungsrate, also die Höhe der monatlichen Kreditzahlungen, nicht zu niedrig angesetzt werden. Denn das Risiko höherer Tilgungszinsen nimmt zu, wenn der Käufer aufgrund einer niedrigen Tilgungsrate sehr langsam seine Schulden zahlt.

Apropos Eigenkapital: Für den Kauf einer Immobilie sollten Erwerber über ausreichend Eigenkapital verfügen – und zwar mitsamt Sicherheitspuffer. Als Faustregel gilt: Der Käufer sollte mindestens zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich das Geld für sämtliche Nebenkosten mitbringen.

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Monatliche Belastungen genau berechnen

Nicht selten haben Immobilienkäufer ein falsches Bild von ihren monatlichen Belastungen. Denn hier addieren sich nicht nur die Kreditkosten, sondern alle anderen Kosten der Lebensführung – inklusive Auto- und Fahrtkosten. Dies schlägt oftmals umfangreicher zu Buche, als sich das die meisten eingestehen wollten, so die Verbraucherzentrale Hamburg. Im besten Fall geben Immobilienkäufer nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Immobilie aus – und zwar warm mit Nebenkosten. Ein absolutes Muss: Die monatlich anfallenden Nebenkosten werden über das vorhandene Eigenkapital bestritten – nicht über einen Kredit.