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Untermietvertrag: Worauf Untervermieter achten sollten

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Mietrecht  

Untermietvertrag – Worauf Mieter und Untervermieter achten sollten

27.07.2018, 14:31 Uhr | sm, t-online.de

Untermietvertrag: Worauf Untervermieter achten sollten. Schlüsselübergabe: Bevor Mieter ihre Schlüssel weitergeben, sollten sie bei der Untermiete einiges beachten. (Quelle: Getty Images/AndreyPopov)

Schlüsselübergabe: Bevor Mieter ihre Schlüssel weitergeben, sollten sie bei der Untermiete einiges beachten. (Quelle: AndreyPopov/Getty Images)

Mieter dürfen ihre Wohnung in der Regel untervermieten. Allerdings benötigen sie dafür die Erlaubnis des Vermieters. Bei einem berechtigten Interesse darf der Vermieter die Untervermietung nicht einfach ablehnen. Besonderes Augenmerk sollten auf den Untermietvertrag gelegt werden.

Ob ein Auslandssemester, eine geänderte wirtschaftliche Situation oder auch der Wunsch, eine Wohngemeinschaft zu bilden, Gründe für eine Untervermietung gibt es viele. Doch bevor Mieter ihre Wohnung oder Teile dieser Dritten überlassen, muss der Vermieter ins Boot geholt werden. Ist die Untervermietung genehmigt, sollte der Mieter einen schriftlichen Vertrag mit dem Untermieter abschließen.

Wann die Erlaubnis vom Vermieter erforderlich ist

Für die Untervermietung ihrer Wohnung benötigen Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Voraussetzung dafür ist ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung. Das umfasst persönliche, wirtschaftliche oder familiäre Gründe, die sich jedoch erst nach Abschluss des Mietvertrages ergeben haben.

Berechtigtes Interesse: "Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann." (§ 553 Abs. 1 BGB)

Untervermietung der gesamten Wohnung:

Hier ist der Vermieter frei in der Entscheidung, ob er dem Wunsch auf Untervermietung zustimmt oder nicht. Bei einer zeitlichen Befristung, wie zum Beispiel eines längeren Auslandsaufenthaltes, sollte in der Regel die Zustimmung erfolgen. Zieht der Hauptmieter aus und will die Wohnung an die Kinder weitergeben, bedarf es ebenfalls der Zustimmung des Vermieters.

Untervermietung von Teilen der Wohnung:

Die Untervermietung einzelner Zimmer kann der Vermieter bei einem berechtigten Interesse des Mieters nicht grundsätzlich untersagen. Reagiert der Vermieter nicht oder stimmt nicht zu, kann er sich schadenersatzpflichtig machen.

Wichtig: Werden Eltern oder Kinder in die Wohnung mit aufgenommen, ohne selbst auszuziehen, ist keine Zustimmung des Vermieters erforderlich. Dieser sollte aber informiert werden. Zieht hingegen der Lebensgefährte ein, muss der Vermieter zustimmen.

Für das Einholen der Zustimmung des Vermieters sollten folgende Angaben gemacht werden:

  • räumlicher Umfang der Untervermietung
  • Zeitraum der Untervermietung
  • Grund für die Untervermietung
  • Name des Untermieters
  • avisierter Mietzins

Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert

Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter seine Wohnung nicht an Dritte untervermieten. Wird die Erlaubnis zur Untervermietung verwehrt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten außerordentlich zu kündigen. Das kann unter anderem für Mieter interessant sein, die einen Zeitmietvertrag abgeschlossen oder bei einem unbefristeten Mietvertrag ein mehrjährigen Kündigungsausschluss vereinbart haben (§ 540 Abs. 1 BGB).

Andererseits hat der Vermieter das Recht, bei einer nicht genehmigten Untervermietung das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen und zudem Schadenersatz zu verlangen. Allerdings sei dabei auch auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.

Übrigens: Wechselt der Vermieter, übernimmt dieser auch die Rechte und Pflichten und damit auch die erteilte Erlaubnis zur Untervermietung.

Untermietvertrag: Um mögliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte das Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter vertraglich geregelt werden.  (Quelle: Getty Images/scyther5)Untermietvertrag: Um mögliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte das Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter vertraglich geregelt werden. (Quelle: scyther5/Getty Images)

Grundlegende Bestandteile eines Untermietvertrages

Der Untermietvertrag regelt neben den grundlegenden Angaben wie den Namen der Mietparteien, der Höhe der Miete und der genauen Beschreibung des zu mietenden Objekts auch die Dauer des Mietverhältnisses. Muster für Untermietverträge finden Sie im Internet, zum Beispiel bei Mieter- oder Eigentümerverbänden (Muster des Deutschen Mieterbundes Hannover).

Was in einem Mietvertrag geklärt werden sollte:

  • Mietgegenstand
  • Mietbeginn
  • Mietdauer
  • Miethöhe
  • Kostenaufschlüsselung Nebenkosten
  • Kaution
  • Art des Mietverhältnisses (befristet oder unbefristet)
  • Kündigungsvereinbarung
  • Verbot der Unter-Untervermietung
  • Rückgabe der Mietsache
  • Schadenregulierung

Wenn die Vermietung auf Zeit erfolgt, sollte der entsprechenden Passage im Untermietvertrag besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Bei befristeten Untermietverträgen muss ein Grund für die Befristung angegeben werden – zum Beispiel, dass die Wohnung nach Ablauf des Vertrages wieder selbst bewohnt werden soll.

Zeitmietverträge können außerdem in der Regel weder vom Untermieter noch vom Mieter vorzeitig gekündigt werden. Eine Ausnahme kann ein grobes Fehlverhalten des Untermieters oder Vermieters sein, das zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Haftung für Schäden vertraglich klären

Bei einem Untermietvertrag bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter in der Verantwortung (§ 540 Abs. 2 BGB). Das bedeutet, dass der Mieter für ein Verschulden des Untermieters geradestehen muss. 

Aus diesem Grund sollte im Untermietvertrag immer auch festgehalten werden, dass der Untermieter für selbst verschuldete Schäden an der Wohnung haftet. Ratsam ist, auf eine Haftpflichtversicherung des Untermieters zu bestehen.

Das gilt auch für Handlungen, die der Untermieter zu unterlassen hat. Vermietet zum Beispiel der Untermieter die Wohnung weiter, kann dies eine Kündigung des Hauptmietvertrages rechtfertigen. Denn dies stellt eine schuldhafte Pflichtverletzung des Hauptmieters da, auch wenn dieser nichts von der Unter-Untervermietung wusste (Landgericht Berlin Az.: 65 S 219/17).

Allerdings hat auch der Untermieter das Recht, den Hauptmieter der Wohnung auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen. So zum Beispiel, wenn die Untervermietung wider Erwarten nicht genehmigt war und der Vermieter den Auszug des Untermieters verlangt. Zudem steht es dem Untermieter im Fall einer Pflichtverletzung zu, den Untermietvertrag außerordentlich und fristlos zu kündigen.

Berechnung des Mietzinses: Bei einer Untervermietung kann der Vermieter seinem Hauptmieter eine Mieterhöhung erklären – dieser sich jedoch Grenzen gesetzt. (Quelle: Getty Images/Andrey Popov)Berechnung des Mietzinses: Bei einer Untervermietung kann der Vermieter seinem Hauptmieter eine Mieterhöhung erklären – dieser sich jedoch Grenzen gesetzt. (Quelle: Andrey Popov/Getty Images)

Mieterhöhung aufgrund Untervermietung

Wird die Wohnung ganz oder in Teilen untervermietet, kann der Vermieter einen der Situation angemessenen "Untermietzuschlag" erheben. Da es sich um eine vertragliche Änderung handelt, muss die Mieterhöhung vom Vermieter begründet und vom Mieter zugestimmt werden. Verweigert dieser die Zustimmung, kann der Vermieter die Untervermietung wegen Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen ablehnen.

Mieterhöhung: "Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt." (§ 553, Abs.2  BGB)

Begründet ist eine Mieterhöhung zum Beispiel durch erhöhte Betriebskosten, wenn sich die Anzahl der Bewohner ändert. Dies sollte sich in den Nebenkosten, nicht jedoch grundsätzlich auf die Grundmiete auswirken.

Mieteinnahmen versteuern

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den steuerlich relevanten Einnahmen (§ 21 Abs. 1 Einkommenssteuergesetz). Das gilt auch für Einnahmen aus Untervermietung. Die Mieteinkünfte müssen in der Anlage V der Steuererklärung aufgeführt werden. Daraus ergibt sich nicht automatisch eine Steuerschuld. Dies hängt davon ab, ob mit der Untervermietung ein Gewinn erzielt oder ein Verlust gemacht wird. Das heißt, sind die Ausgaben höher als die Einnahmen, kann der daraus entstehende Verlust das steuerpflichtigen Einkommen senken und mithin zu einer Steuererleichterung führen. Wird aus der Untervermietung ein Gewinn erzielt, kann sich die Steuerlast entsprechend erhöhen.


Verwendete Quellen:
  • Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
  • Deutscher Mieterbund Hannover
  • Berliner Mieterverein
  • Deutscher Mieterbund DMB
  • dpa-tmn
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

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