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Umlagefähige Nebenkosten: Das müssen Sie wirklich zahlen


Betriebskosten im Mietrecht  

Umlagefähige Nebenkosten – Was Mieter wirklich zahlen müssen

14.12.2018, 11:58 Uhr | sm, jb, t-online.de, dpa

Umlagefähige Nebenkosten: Das müssen Sie wirklich zahlen. Thermostat einer Heizung: Die Heizkosten nehmen einen Großteil der Betriebskosten ein. (Quelle: Getty Images/AlexRaths)

Thermostat einer Heizung: Die Heizkosten nehmen einen Großteil der Betriebskosten ein. (Quelle: AlexRaths/Getty Images)

Nebenkosten, die einem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen, bezeichnet man als umlagefähig. Um welche Nebenkostenarten es sich dabei handelt, geht aus der Betriebskostenverordnung und dem jeweiligen Mietvertrag hervor. Doch es gibt Voraussetzungen für die Zahlung von Nebenkosten.

Voraussetzung für die Zahlung der Nebenkosten ist, dass diese im Mietvertrag vereinbart wurden. Das erfolgt in der Regel per Nennung oder Berufung auf die Betriebskostenverordnung. Alternativ können Mieter und Vermieter eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren. In diesen Fällen kann der Vermieter Nebenkosten nur innerhalb des vereinbarten Rahmens und Wertes umlegen.

Betriebskostenabrechnung: Die rechtliche Grundlage bildet Paragraf 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort heißt es: "Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt." Diese können entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden und unterliegen dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.

Haben sich Vermieter und Mieter auf die Zahlung der Nebenkosten verständigt, ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Die Betriebskostenabrechnung darf dabei maximal zwölf Monate umfassen.

Welche Posten sind umlagefähig?

Im Allgemeinen gilt: Nur regelmäßig anfallende Kosten rund um die Mietsache sind auch umlegbar. Reparatur- und Verwaltungskosten hingegen sind es nicht.

  • Ausgaben für Reparaturen müssen Mieter nicht zahlen. Sie sind immer Sache des Vermieters. Etwas anderes gilt für Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl. Wichtig: Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten Reparaturkosten. Daher lohnt sich hier ein genauer Blick.

  • Unter Verwaltungskosten fallen Ausgaben für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefon. Sie zählen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nie zu Betriebskosten. Das heißt: Der Mieter muss nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht.

Grundsteuer und öffentliche Lasten

Eine Grundsteuer wird auf alle Arten von Grundbesitz erhoben und kann via Verteilerschlüssel voll auf die Mieterschaft umgelegt werden.

Verteilerschlüssel: Nebenkosten werden nach einem Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Das bedeutet: Die Abrechnung erfolgt entweder nach der Wohnfläche oder der Anzahl der Mieter. Wurde im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, ist die Wohnfläche Grundlage der Nebenkostenabrechnung.

Heizkosten

Alle regelmäßigen Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb und die Wartung der Heizanlage entstehen, können auf die Mieter umgelegt werden. Sind hingegen Reparaturen oder ein Rohraustausch nötig, dürfen diese nicht auf die Nebenkostenabrechnung zugeschlagen werden.

Die konkrete Umlage der Kosten auf die einzelnen Mietparteien erfolgt zum einen nach Verbrauch, zum anderen nach einem festen Maßstab. Dabei kann der Vermieter zwischen einer Verteilung von 50 bis 70 Prozent wählen. Gängig ist eine Verteilung nach 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent Grundkosten via Verteilerschlüssel. Diese müssen auf der Abrechnung für den Mieter klar ersichtlich und nachvollziehbar sein.

Wasserkosten: Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt in der Regel nach dem individuellen Verbrauch. (Quelle: Getty Images/PeopleImages)Wasserkosten: Die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt in der Regel nach dem individuellen Verbrauch. (Quelle: PeopleImages/Getty Images)

Wasserkosten

Die Wasserkosten unterteilen sich in Kalt- und Warmwasserkosten. Dabei sind die Kaltwasserkosten oftmals unter dem Posten "Kosten für Be- und Entwässerung" zu finden, während die Warmwasserkosten manchmal unter den Heizkosten aufgeführt werden. Die Abrechnung erfolgt nach Verbrauch. Dazu wird der Wasserverbrauch über gebührenpflichtige Wasseruhren erfasst.

Bei Kaltwasser sind folgende Posten umlagefähig:

  • Kosten für Wasseruhren und Eichkosten
  • sonstige regelmäßige Wartungs- und Reinigungsarbeiten
  • Kanalgebühren und Kosten für Regenwasser (Niederschlagswasser)
  • Bewässerungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gartenanlagen
  • Eigene Wasseraufbereitungsanlagen

Nicht von den Mietern zu tragen sind finanzielle Aufwendungen bei einem Wasserrohrbruch oder technischem Defekt. Ebenso verhält es sich bei Renovierungsarbeiten – hier muss der zusätzliche Wasserverbrauch vom Vermieter selbst bezahlt werden.

Die Warmwasserkosten sind ein Teilaspekt der Heizkostenabrechnung und dürfen daher nicht pauschal auf alle Mietparteien umgelegt, sondern müssen verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden.

Straßenbesen: Kosten für die Straßen- und Hausreinigung dürfen im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. (Quelle: Getty Images/RG-vc)Straßenbesen: Kosten für die Straßen- und Hausreinigung dürfen im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. (Quelle: RG-vc/Getty Images)

Straßen- und Hausreinigung

Ebenfalls Teil der umlagefähigen Nebenkosten sind solche für die Straßen- und Hausreinigung. Darunter fallen unter anderem Winterdienst, Gartenpflege und eventuell Reinigungskräfte und/oder ein Hausmeister. Allerdings erledigen Hausmeister fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann eigentlich entsprechende Abzüge gemacht werden. Die Kosten für die Müllentsorgung können unter Straßen- und Hausreinigung aufgeführt werden. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Sperr- und Sondermüll keine umlagefähigen Kostenpunkte sind.

Aufzug

Sofern das Mietshaus über einen Aufzug verfügt, zu dem alle Parteien Zugang haben, können die Kosten hierzu ebenfalls voll umgelegt werden. Das gilt im Übrigen auch für Mieter im Erdgeschoss. Einzige Ausnahme bilden Mietparteien, die keinen direkten Zugang zum Aufzug haben.

Hausstrom

Auch die Kosten für den Hausstrom, zum Beispiel für die Flurbeleuchtung, zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Diese werden über den vereinbarten oder gewählten Verteilerschlüssel für jeden Haushalt kalkuliert und in Rechnung gestellt.

Reinigung über das Dach: Schornsteinfeger bringen nicht nur Glück, sondern verursachen auch umlagefähige Nebenkosten für Mieter. (Quelle: imago/Westend61)Reinigung über das Dach: Schornsteinfeger bringen nicht nur Glück, sondern verursachen auch umlagefähige Nebenkosten für Mieter. (Quelle: imago/Westend61)

Schornsteinfeger

Kommt regelmäßig ein Schornsteinfeger ins Haus, können die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Das betrifft unter anderem das Reinigen vorhandener Schornsteine und das Prüfen von Öfen, Kaminen und Heizungsthermen.

Versicherungen

An sich gelten alle Versicherungen als umlagefähig, die gebäudebezogen und in der Betriebskostenverordnung und im Mietvertrag vereinbart wurden. Im Allgemeinen gehören dazu Sach- und Haftpflichtversicherungen. Im Detail kann es sich dabei um folgende Versicherungen handeln:

  • Hagelversicherung
  • Feuerversicherung
  • Sturmversicherung
  • Öl- und Gastankversicherung
  • Aufzugversicherung
  • Glasbruchversicherung
  • Wasserschadenversicherung
  • Leitungswasserschadenversicherung
  • Schwamm- und Hausbockversicherung
  • Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Versicherungen für sonstige Elementarschäden

Es gibt eine Einschränkung: Der Vermieter hat das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das bedeutet: Die in Rechnung gestellten Kosten müssen zweckmäßig und wirtschaftlich sein. Sie dürfen nicht über das Maß des Notwendigen hinausgehen.

Gemeinschaftsgarten

In der Regel werden gemeinschaftlich genutzte Gärten vom Vermieter gepflegt. Die anfallenden Kosten werden meistens als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt – auch, wenn der Mieter den Garten gar nicht nutzen darf oder kann. Der Vermieter darf in diesen Fällen jedoch lediglich die Kosten für das Unkrautjähten, Rasenmähen und die Pflanzenpflege ansetzen.

Die Gartengestaltung ist nicht als Nebenkosten anzurechnen. Die Kosten für die Begrünung des Hausdachs können ebenfalls nicht ohne Weiteres auf alle Mieter umgelegt werden. Auch wenn die Betriebskosten den Posten "Gartenpflege" vorsehen, lassen sich die Ausgaben nicht in jedem Fall entsprechend abrechnen.

Verwendete Quellen:
  • Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
  • Deutscher Mierterbund (DMB)
  • dpa-tmn 
  • weitere Quellen
    weniger Quellen anzeigen

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