Hauskauf: Welche Fallstricke gibt es beim Vertrag?

Der Kaufvertrag für eine Immobilie birgt einige Fallstricke. Weil in den meisten Fällen Grundstückskauf und Hausbau in einem Dokument vereinbart werden, müssen Käufer vor der Unterschrift doppelt aufpassen.

Der Immobilienkaufvertrag enthält eine Reihe von Formalien, die für die Wirksamkeit unerlässlich sind. Angehende Eigentümer sollten sich Zeit nehmen, die Unterlagen zu lesen und zu prüfen. Nach dem Gesetz stehen ihnen dazu vor der Unterschrift mindestens zwei Wochen zu. Aus der Kombination von Kauf- und Bauvertrag leiten sich unterschiedliche Ansprüche ab, zum Beispiel bei Mängeln. Das vom 1. Januar 2018 an geltende neue Bauvertragsrecht können Bauherren bereits jetzt mitverhandeln.

Die Wichtigsten Angaben im Vertrag

Der Immobilienkaufvertrag beinhaltet zunächst neben Personalien von Käufer und Verkäufer und einem Datum zur Schlüsselübergabe zwei wesentliche Dinge: das Objekt und dessen Preis. "Ohne diese Angaben ist der Vertrag unwirksam", sagt die Hamburger Rechtsanwältin Kathrin Heerdt, Vorstandsmitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Im Dokument wird das Grundstück beschrieben. Und zwar unabhängig davon, ob ein Gebäude draufsteht oder nicht. Denn nach rechtlicher Logik kann ein Haus nur mit dem Grund und Boden gekauft werden, auf dem es steht. Deshalb wechselt bei Eigentumswohnungen zusätzlich zu den Räumen immer auch ein Miteigentumsanteil an der Gemeinschaftsfläche den Besitzer.

Angaben bei der Benennung des Grundstücks

Das Grundstück wird anhand des Grundbucheintrags benannt: Größe, Flurstück XY verzeichnet im Grundbuch von Musterstadt, Blatt Nr. 000. Dienstbarkeiten wie nachbarliche Wegerechte werden im Kaufvertrag genauso aufgeführt wie der Zustand des Areals. "Unbebaut, wird bebaut, bebaut", listet Heerdt auf.

Bei "bebaut" geht es um das Bestandsgebäude und dessen Beschaffenheit – Stall oder Wohnhaus, Größe, Zimmerzahl, mit oder ohne Keller. Erwerber gebrauchter Immobilien sollten hier aufpassen. Sie bekommen für ihr Geld ausschließlich, was an diesen Stellen im Vertrag steht. Und das in dem Zustand, in dem sie es gesehen haben. Die übliche Klausel heißt "gekauft wie besichtigt ohne erkennbare Mängel".

Tipp: Treffen Sie eine Beschaffenheitsvereinbarung

Zur Absicherung empfiehlt der Notar Herbert Grziwotz aus dem bayrischen Regen Käufern, unbedingt eine Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen. Darin können etwa Angaben aus dem Maklerprospekt zu Wohnfläche, Baujahr oder Funktionieren der Heizung stehen. Die Vereinbarung wird als Bestandteil des notariell beurkundeten Kaufvertrags verbindlich. Stellen Angaben sich als falsch heraus, kann der Erwerber so eventuell noch Haftungsansprüche gegen Makler und Verkäufer seiner Immobilie ableiten.

Für Bauplätze gehört Grziwotz zufolge eine Klausel zur Bebaubarkeit in die Beschaffenheitsbeschreibung. Das kann sich als sinnvoll erweisen, sollte über Beschränkungen oder sogar Bauverbot gestritten werden. Außerdem wichtig: Die Maklerklausel darf keine Formulierung enthalten, wonach der Vermittler seine Provision per Zwangsvollstreckung durchsetzen kann.

Auf getrennte Auflistung der Kosten für Grundstück und Bauleistungen achten

Verbraucher, die mit einem Bauträger zusammenarbeiten, schließen einen sogenannten typengemischten Kaufvertrag. Dieser verknüpft den Erwerb des Grundstücks mit dem Auftrag zum Bau des Hauses. Beides wird in einem Dokument vor dem Notar beurkundet. Das hat Heerdt zufolge einen Haken: Platzt die Bauvereinbarung, etwa weil die Firma nicht in die Hufe kommt, droht im schlimmsten Fall auch der Kaufvertrag unwirksam zu werden, das Grundstück ginge eventuell verloren. Aus steuerlichen Gründen sollten Käufer auf die getrennte Auflistung der Kosten für Grundstück und Bauleistungen achten.

Aus dem Kombivertrag ergeben sich Berührungspunkte zum Bauvertragsrecht. Das beeinflusst die Mängelrechte des Verbrauchers. Bei Pfusch am Bau darf er selbst die Ärmel hochkrempeln, um Schäden zu beseitigen und hinterher den Handwerker zur Kasse zu bitten. Das ist durch das Bauvertragsrecht gedeckt.

Dagegen kennt das Kaufvertragsrecht solche Selbsthilfe nicht: Bei Problemen zum Beispiel mit kontaminiertem Grund und Boden steht dem Erwerber nur das Recht auf Nachbesserung zu. Er ist darauf angewiesen, dass der Verkäufer die Sache in Ordnung bringt.

Diese Baurechtsveränderungen kommen 2018

Anfang 2018 kommt ein neues Bauvertragsrecht, welches die Rechte privater Bauherren verbessert. Ihnen steht dann unter anderem eine detaillierte Baubeschreibung zu. Außerdem muss der Bauträger verbindliche Angaben zur Bauzeit machen. Holger Freitag vom Verband privater Bauherren (VPD) empfiehlt, diese Regelungen bereits jetzt in den Bauvertrag schreiben zu lassen. Vor allem, wenn ein Bauträger das Eigenheim schlüsselfertig realisieren soll.

"Die Baubeschreibung ist wichtig, damit der Erwerber genügend Zeit hat, das Angebot zu prüfen und eventuell Gegenangebote einholen kann", erläutert der VPB-Vertrauensanwalt. Dieser Punkt dürfte zwar schwierig sein, wenn Grundstück und Bauleistung zusammenhängen, aber gegen einen Versuch und Nachverhandeln spricht nichts. Die Baubeschreibung muss rechtzeitig vor der Unterschrift ausgehändigt werden. Wie lange die Frist sein soll, lässt das Gesetz offen.

Bei typengemischten Kontrakten gilt aber mindestens die für Immobilienkaufverträge allgemein bestimmte Zweiwochenfrist vor Beurkundungstermin. Wer die 2018er-Regelungen noch in diesem Jahr im Bauvertrag haben will, sollte das mit dem Bauträger aushandeln.