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Traumkonditionen – Stiftung Warentest testet Immobilienkredite

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"Finanztest" vergleicht Darlehen  

Immobilienbesitzer finden Traumkonditionen

18.05.2018, 12:13 Uhr | sm, dpa-tmn

Traumkonditionen – Stiftung Warentest testet Immobilienkredite. Junges Paar blickt auf ein Haus: Das derzeitige Niedrigzinsniveau bietet Immobilienbesitzern gute Finanzierungsbedingungen für das Eigenheim. (Quelle: Getty Images/scyther5)

Junges Paar blickt auf ein Haus: Das derzeitige Niedrigzinsniveau bietet Immobilienbesitzern gute Finanzierungsbedingungen für das Eigenheim. (Quelle: scyther5/Getty Images)

Haus- und Wohnungseigentümer dürfen sich bei der Planung ihrer Anschlussfinanzierung weiter über sehr gute Konditionen freuen. Der Test von Anschluss- und Forward-Darlehen von "Finanztest" zeigt: Kreditnehmer erhalten noch immer sehr günstige Zinsen.

Die Niedrigzinsphase macht es möglich: Immobilienbesitzer können ihre Finanzierung schneller beenden als ursprünglich geplant. Denn was sie an Zinsen sparen, können sie in die Tilgung stecken. Wer von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, kann richtig viel sparen.

Immobilien dank niedriger Zinsen schneller abbezahlen

Wer eine Anschlussfinanzierung sucht, trifft momentan auf Traumkonditionen. Ein Vergleich von Anschluss- und Forward-Darlehen der Stiftung Warentest für die Zeitschrift "Finanztest" (6/2018) zeigt: Der Effektivzins beträgt bei einer Zinsbindung von zehn Jahren weniger als ein Prozent. Vor zehn Jahren wurden durchschnittlich noch 4,6 Prozent verlangt. 

Zehn der untersuchten Anbieter verlangen derzeit weniger als ein Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung. Das beste Angebot kommt vom regionalen Finanzierer "Freie Finanzierer München" mit 0,93 Prozent.

Bei einer Laufzeit von 15 Jahren bieten mit 1,32 Prozent drei Immobilienfinanzierer den günstigsten Zinssatz. Wer das Geld erst in drei Jahren benötigt und ein Forward-Darlehen aufnimmt, kann sich einen Zinssatz von 1,5 Prozent sichern – angeboten von der "Ostseesparkasse Rostock".

Effektivzins: Der Effektivzins beinhaltet die Kosten, die zum Zeitpunkt der Angebotserstellung feststehen – also der Zins für das Darlehen und die Kosten für die Umschreibung der Grundschuld. Notarkosten hingegen müssen vom Immobilienbesitzer gesondert getragen werden.

Für den Vergleich holten die "Finanztest"-Experten Angebote von 78 Banken, Vermittlern und Versicherungen ein. Dabei ging es um eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro, bei der noch eine Restschuld von 150.000 Euro finanziert werden musste. Monatsrate und Tilgung waren jeweils so kalkuliert, dass am Ende der Laufzeit keine Restschuld übrig bleibt, also das Darlehen voll zurückgezahlt ist.

Volltilgerdarlehen: Das so genannte Volltilgerdarlehen bietet dem Hausbesitzer eine hohe Planungssicherheit nicht nur über die Laufzeit, sondern auch über die Höhe der Tilgung. Denn: Zinserhöhungen sind in der Regel ausgeschlossen.

Immobilienbesitzer sollten vor Vertragsabschluss die Angebote auf dem Markt der Immobilienfinanzierer vergleichen. Je nach Finanzierungsmodell lag die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot bei 8.600 und 20.100 Euro, so die "Stiftung Warentest".

Wechsel des Immobilienfinanzierers – Kündigungsfristen beachten

Wer sich jetzt um seine Anschlussfinanzierung kümmern will, sollte zuerst prüfen, ob er sein Darlehen kündigen kann. Wie für alle Verbraucherkredite gilt auch für Immobilienkredite ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit. Unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit können Sie dann in eine günstige Anschlussfinanzierung wechseln. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Ist ein Anschlusskredit erst in zwei oder drei Jahren möglich, kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden. Hierfür werden allerdings Aufschläge fällig.

Forward-Darlehen: Mit Forward-Darlehen können Immobilienbesitzer bereits einige Jahre vor Ablauf der aktuellen Immobilienfinanzierung die Zinsbedingung für die Anschlussfinanzierung festlegen. Der Vertrag mit dem vereinbarten Zinsniveau wird jetzt geschlossen, auch wenn dieser erst in ein paar Jahren greift. Forward-Darlehen sind in der Regel etwas teurer als unmittelbare Immobilienfinanzierungen.

Forward-Darlehen sind eine Wette auf die Zinsentwicklung. Steigen die Zinsen bis zum Beginn oder während der Laufzeit der Immobilienfinanzierung, steht der Kreditnehmer auf der Gewinnerseite. Bleiben die Zinsen jedoch auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder sinken sogar, zahlt der Hausbesitzer drauf, betont "Stiftung Warentest".

Niedrigzinsniveau bietet Möglichkeit der schnellen Tilgung

Ein Wechsel des Anbieters kann sich lohnen. Sichert sich der Immobilienbesitzer günstigere Zinskonditionen und behält die alte Tilgungsrate bei, ist das Haus schneller abbezahlt. Wer sich die alte Kreditrate auch weiterhin leisten kann, sollte dies somit tun.

Wichtig: Interessierte sollten nicht nur mit der eigenen Bank verhandeln, sondern weitere Angebote einholen. Eine Umschuldung zu einer neuen Bank kann sich schon lohnen, wenn diese nur 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte günstiger ist als die alte.


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