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Was passiert mit Mietern, wenn die Wohnung verkauft wird?

dpa, Monika Hillemacher

Aktualisiert am 08.01.2020Lesedauer: 3 Min.
Verkaufte Wohnung: Der Verkauf einzelner Wohnungen bringt dem Hausbesitzer oft einen h├Âheren Erl├Âs als die Ver├Ąu├čerung der gesamten Wohneinheit.
Verkaufte Wohnung: Der Verkauf einzelner Wohnungen bringt dem Hausbesitzer oft einen h├Âheren Erl├Âs als die Ver├Ąu├čerung der gesamten Wohneinheit. (Quelle: Volkmar Heinz/dpa-tmn-bilder)
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Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, beunruhigt das die Bewohner h├Ąufig. Doch bei diesem Gesch├Ąft gibt es klare Regeln f├╝r Eigent├╝mer, potenzielle K├Ąufer und Mieter.

Mit dem Verkaufvorhaben des Eigent├╝mers kommen die Sorgen, denn: "Mieter k├Ânnen sich gegen die geplante Umwandlung nicht wehren", erkl├Ąrt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Allerdings haben sie besondere Rechte: Der neue Eigent├╝mer darf Mietern wegen der geplanten Umwandlung zum Beispiel nicht k├╝ndigen, um die leere Wohnung teurer zu verkaufen. Dazu kommt, dass Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. "Die Wohnung muss ihm zu den ausgehandelten Konditionen, also zum vereinbarten Preis, angeboten werden", erl├Ąutert Ropertz.

K├╝ndigungssperrfrist sch├╝tzt Mieter drei Jahre

Kauft ein Dritter die Wohnung, d├╝rfen Mieter wohnen bleiben. Es gilt der Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete". Allerdings steigt dann das Risiko, dass der neue Eigent├╝mer wegen Eigenbedarf k├╝ndigt.

Das ist aber nicht sofort m├Âglich: Der neue Eigent├╝mer muss sich drei Jahre lang gedulden ÔÇô denn so lange l├Ąuft die im B├╝rgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankerte K├╝ndigungssperrfrist. Sie schlie├čt den Rauswurf wegen Eigenbedarfs oder Weiterverkaufs aus.

In St├Ądten mit erh├Âhtem Wohnungsbedarf kann diese Frist sogar bis zu zehn Jahre betragen. Nach Ablauf der Sperrfrist greift laut DMB die gesetzliche K├╝ndigungsfrist. Diese kann je nach der Wohndauer des Mieters variieren.

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Ausnahmen f├╝r die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt es in sogenannten Milieuschutzgebieten, die St├Ądte ausweisen. "Dort darf der Eigent├╝mer nur mit Genehmigung der zust├Ąndigen Beh├Ârden die Umwandlung vornehmen", erkl├Ąrt Ropertz. Meistens machen die Kommunen dann Auflagen.

Lukratives Gesch├Ąft mit klaren Regeln

Dennoch: Befinden sich in einem Haus mehrere Mietwohnungen, kann die Umwandlung in Eigentumswohnungen f├╝r einen Hausbesitzer lukrativ sein. Der Erl├Âs aus dem Einzelverkauf kann h├Âher sein, als wenn er das ganze Haus auf einmal verkaufen w├╝rde.

Im Prinzip kann jedes aus mehreren Wohneinheiten bestehende Mietshaus umgewandelt werden. Die Teilung ist laut Wohnungseigentumsgesetz m├Âglich (WEG, Paragraf 8). Der Eigent├╝mer braucht einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitserkl├Ąrung.

Den Aufteilungsplan erstellt ein Architekt. Dieser "tr├Ągt jede Wohnung, Dachboden, Keller und andere Fl├Ąchen exakt in den Plan ein", erl├Ąutert Klaus Reese, Rechtsanwalt aus Kiel.

Zudem bescheinigt der Architekt, dass die Wohnungen voneinander abgegrenzt und von einem gemeinschaftlichen Flur aus betretbar sind. Den Aufteilungsplan legt der Eigent├╝mer der Baubeh├Ârde vor. Sie stellt die Abgeschlossenheitserkl├Ąrung aus. Dann kann der Eigent├╝mer die einzelnen Einheiten an Dritte verkaufen.

Aufteilungsplan kann auch Erbstreitigkeiten unterbinden

Die Aufteilung kann auch sinnvoll sein, wenn Eigent├╝mer zu Lebzeiten Erbstreitigkeiten innerhalb der Familie vorbeugen wollen. "Wohnung eins, zwei und drei bekommt laut Aufteilungsplan die Tochter, Wohnung drei, vier und f├╝nf der Sohn, und die Eltern behalten den Nie├čbrauch", beschreibt Reese, der auf Miet- und WEG-Recht spezialisiert ist, die Vorteile der Umwandlung abseits des Verkaufs.

Der bisherige Eigent├╝mer erstellt die Teilungserkl├Ąrung f├╝r die im Haus entstehende Eigent├╝mergemeinschaft. Darin sind unter anderem das Stimmrecht der Eigent├╝merversammlung sowie Kosten zu regeln, genauso wie die Aufteilung in Sonder- und Miteigentumsanteil.

Zentral dabei ist die pr├Ązise Beschreibung der Wohnungen und allem was dazu geh├Ârt. "Die Angaben m├╝ssen mit den Daten des Aufteilungsplans ├╝bereinstimmen", sagt Reese. Aufteilungsplan und Teilungserkl├Ąrung sind Voraussetzung daf├╝r, dass der Notar die Umwandlung beglaubigt und jede Wohnung ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Teilungserkl├Ąrung gibt Hinweise auf Kostenfallen

Potenziellen Erwerbern umgewandelter Mietwohnungen legt Reese ans Herz, die Teilungserkl├Ąrung detailliert zu pr├╝fen, um b├Âse ├ťberraschungen zu vermeiden. Als Beispiel nennt er die Aufzugskosten. Hier stellt sich die Frage, ob etwa Eigent├╝mer im Hinterhaus mitzahlen m├╝ssen, wenn der kaputte Aufzug im Vorderhaus ersetzt wird?

Einen weiteren Tipp f├╝r K├Ąufer nennt Birgitt Faust-F├╝llenbach: "Darauf achten, dass die Miete zumindest die laufenden Wohngeldzahlungen deckt, die sie als WEG-Mitglied leisten m├╝ssen." Denn andernfalls legen K├Ąufer drauf, gibt die Rechtsreferentin des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum zu bedenken.

Der Mietvertrag kann ebenfalls eine Stolperfalle sein. "Der K├Ąufer tritt automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Er hat keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrags", sagt Faust-F├╝llenbach. Geregelt ist dies im B├╝rgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 566).

  • Rechte und Pflichten: Was Sie vor einem Wohnungskauf wissen sollten
  • Bauratgeber: Wie gro├č muss das Budget zum Hauskauf sein?
  • Grundbuch: Eigentumsverh├Ąltnisse und Lasten auf einen Blick


Faust-F├╝llenbach empfiehlt K├Ąufern, sich den gesamten Schriftverkehr des Alt-Eigent├╝mers mit dem Mieter geben zu lassen. Daraus gehe zum Beispiel hervor, wann der Alt-Eigent├╝mer die Miete das letzte Mal erh├Âht hat. Auch die p├╝nktliche Mietzahlung sollte der Vorbesitzer nachweisen. Wichtig sei zudem, ob der Mietvertrag mit den Regeln der Eigent├╝mergemeinschaft ├╝bereinstimmt. Sonst drohen Konflikte.

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