Kündigung wegen Eigenbedarf: Bundesgerichtshof prüft Härtefälle

Bei Kündigung wegen Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise wenig Chancen. Es sei denn, es ist ein Härtefall. Der BGH untersucht nun, ob eine demente Seniorin für eine junge Familie die Wohnung räumen muss.

Ein Paar wohnt in einer Zweizimmerwohnung. Es kommt Nachwuchs, mit zwei Kindern wird es eng. Die junge Familie will in die vor kurzem gekaufte 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin ziehen. Doch da wohnt eine 80-Jährige. Ihr halbes Leben lang schon. Die Mieterin ist dement. Sie will nicht raus und wehrt sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Wer braucht dringender die Wohnung? Diesen und einen weiteren Fall prüft derzeit der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Aus Sicht des Landgerichts Berlin ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Doch räumen muss die alte Dame die Berliner Wohnung trotzdem nicht. Die Frau, die dort mit zwei erwachsenen Söhnen lebt, fände sich woanders vielleicht nicht mehr zurecht. Außerdem ist bezahlbarer Ersatz in Berlin rar. Das Gericht sieht einen Härtefall. Mit seiner Revision vor dem BGH will der Vermieter – der Familienvater – nun die Räumung durchsetzen.

Eigentümerin meldet Eigenbedarf an – Mieter wehren sich

Der zweite Fall spielt in einem 9.000-Seelen-Ort in Sachsen-Anhalt: In Kabelsketal wehren sich zwei Mieter gegen den Rausschmiss aus einer Doppelhaushälfte. Die Eigentümerin meldete Eigenbedarf an: Sie will mit ihrem Lebensgefährten einziehen – ursprünglich, um die pflegebedürftige Großmutter in der Nähe besser zu unterstützen.

Inzwischen ist die Oma verstorben. Die Mieter, die seit 2006 mit zwei Verwandten in dem Haus wohnen, sehen den Eigenbedarf vorgeschoben. Auch halten sie einen Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen für nicht zumutbar. Angeführt werden Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden, 50-prozentige Behinderung sowie eine Pflegestufe II und Alkoholkrankheit. Das Landgericht Halle hält den Umzug dennoch für zumutbar und bestätigt den Eigenbedarf. Dagegen legen die Mieter Revision beim BGH ein.

Eigenbedarfskündigungen: Wann sind sie rechtens?

Zwei Fälle, die das höchste deutsche Zivilgericht nun zum Anlass nimmt, eine Regelung unter die Lupe zu nehmen: die Härtefallklausel bei Eigenbedarfskündigungen. Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.

Doch wann ist das der Fall? Laut Gesetz zum Beispiel, wenn eine angemessene Ersatzwohnung nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Nach Ansicht von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), müssten auch Kriterien wie hohes Alter und Krankheit grundsätzlich schwerer wiegen als Vermieterinteressen.

80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr

Bei schwerer Krankheit und Demenz haben Mieter auch aus Sicht von Beate Heilmann, Wohnrechtsexpertin beim Deutschen Anwaltverein, gute Karten. Dies bedeutet aber für sie nicht, dass Alt immer Jung sticht: "Wenn ein 65-Jähriger drei Mal die Woche schwimmen und Sport treiben kann, kann er auch umziehen."

"Die Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung", räumt Ropertz ein. Doch das Problem betrifft viele. Der Geschäftsführer des Mieterbunds geht von derzeit 80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr aus und kritisiert: "Die Gerichte haben in den letzten Jahren die Eigenbedarfskriterien stark aufgeweicht."

"Nicht immer ganz einfach umsetzbar"

Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai H. Warnecke, warnt hingegen vor "einseitiger Stimmungsmache". Ihm zufolge gehen Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen – dazu zählen Eigenbedarfskündigungen – kontinuierlich zurück. So seien 2017 mit 217.801 Fällen 18 Prozent weniger als vier Jahre zuvor vor Gericht verhandelt worden.

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Wenn die junge Familie vor dem BGH unterliegt, ist das aus deren Sicht natürlich ungerecht und stellt sie vor ganz erhebliche Probleme, sagt Warnecke. Potenzielle Käufer, die eine Wohnung irgendwann mal selbst nutzen wollen, müssen nach seiner Erfahrung jedenfalls bereits beim Kauf eines im Blick haben, "dass Eigenbedarf nicht immer ganz einfach umsetzbar ist".