Betriebskosten: Vermieter kann bei Abrechnung mischen

Das Landgericht Berlin hat geurteilt, dass Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung verschiedene Methoden verwenden dürfen. Gleichzeitig haben auch Mieter bestimmte Rechte.

Vermieter können die im jeweiligen Zeitraum bezahlten Rechnungen als Betriebskosten angeben. Das gilt gleichzeitig auch für die Ausgaben für Leistungen, die in dieser Zeit erbracht wurden.

Bei der Abrechnung dürfen sie je nach Posten eine andere Methode verwenden, insbesondere, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 196/18) hervor, über das die Zeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" (7/2019) des Deutschen Mieterbunds (DMB) berichtet. Umgekehrt ergibt sich nach Ansicht des Gerichts das Recht des Mieters, Zahlungsbelege einzusehen.

Zwei Arten von Abrechnungen

Aus der Abrechnung müssen die Einnahmen und Ausgaben zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr aus sich heraus verständlich hervorgehen. Dafür muss es dem Mieter möglich sein, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den eigenen Anteil nachzurechnen.

Rechnet der Vermieter nach dem Abflussprinzip ab, stellt er die im Abrechnungszeitraum von ihm bezahlten Rechnungen in die Abrechnung ein und legt diese dann nach dem vereinbarten oder gesetzlich festgelegten Umlageschlüssel auf den Mieter um. Diese Methode wird deshalb auch Ausgabenabrechnung oder Abrechnung nach Rechnungen genannt.

Bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip, auch Zeitabgrenzungsprinzip, werden dagegen nur die Kosten für Leistungen in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungszeitraum erbracht beziehungsweise verbraucht worden sind.

Gericht: Mieterin muss Einsicht gewährt werden

Im verhandelten Fall hatte die Vermieterin die Versicherungskosten nach dem Abflussprinzip in die Abrechnung vom 10. Januar 2013 eingestellt und andere Kosten – etwa für den Winterdienst oder den Hausstrom – nach dem Leistungsprinzip. Das Gericht sah dafür einen sachlichen Grund, den manche Rechtswissenschaftler für nötig halten. Denn die Jahresbeiträge für die Wohngebäudeversicherung sowie für die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung seien im Jahr 2013 fällig geworden, aber betrafen den Zeitraum vom 27. Februar 2013 bis zum 27. Februar 2014.

Das Landgericht erklärte zudem, dass Mietern die Einsichtnahme in alle der Abrechnung zugrunde liegenden Belege gewährt werden müsse, soweit dies zur Überprüfung der Abrechnung oder zur Vorbereitung von Einwendungen erforderlich sei. Ein begründetes Misstrauen sei nicht notwendig.

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Wann der Mieter Betriebskosten nicht zahlen muss

Der Mieter müsse überprüfen können, dass der Vermieter Rechnungsbeträge in voller Höhe beglichen hat, also diese nicht kürzte oder von Preisnachlässen profitierte. Rechnet der Vermieter mit dem Abflussprinzip ab, sei die sachgerechte Überprüfung ohne eine Einsichtnahme in Zahlungsbelege unvollständig.

Verweigere der Vermieter wie im verhandelten Fall die Einsicht, stehe dem Mieter zeitweise das Recht zu, die Nachzahlung der Betriebskosten zu verweigern.