Mietspiegel-Debatte: Vermietervereinigung zieht vor Gericht

München, Berlin, Hamburg: Sie gelten als die teuersten Städte Deutschlands, vor allem was die Mietpreise angeht. Der Eigentümerverband Haus und Grund zweifelt den Münchener Mietspiegel an – und klagt gegen die Stadt.

Er ist eines der wenigen Instrumente im Kampf gegen übertrieben hohe Mieten: Der Mietspiegel soll ermitteln, was im Gesetz "ortsübliche Vergleichsmiete" genannt wird. Sie ist eine wichtige Bezugsgröße, wenn sich Mieter und Vermieter streiten. Wie diese Größe ermittelt wird, ist allerdings umstritten – und auch noch von Stadt zu Stadt verschieden. Zumindest Letzteres soll sich nun ändern.

Bundesregierung will konkrete Vorgaben für Mietspiegel

Bis zum Jahresende will die Bundesregierung konkrete Vorgaben für die Mietspiegel hierzulande machen. "Wir werden im Laufe des Jahres gesetzgeberische Vorschläge vorlegen", sagt ein Sprecher des Justizministeriums in Berlin.

Ob es sich dabei schon um einen konkreten Gesetzesvorschlag oder eher um Eckpunkte handeln soll, lässt er offen. Schon 2015 hatte das Justizministerium Pläne für bundesweit einheitlichere Mietspiegel erarbeitet. Weil diese aber nicht in einen Gesetzesvorschlag mündeten, wurde das Thema erneut in den aktuellen Koalitionsvertrag aufgenommen. Das Justizministerium arbeitet hierfür mit dem Innen-, dem Bau- und dem Heimatministerium zusammen.

Ist der Mietspiegel realistisch?

In einem Punkt sind Vermieter und Mieter sich in der Debatte einig: Sie alle glauben, dass der Mietspiegel nicht realistisch darstellt, wie hoch die Mieten in deutschen Großstädten inzwischen tatsächlich sind.

Doch das war es auch schon mit der Einigkeit. Denn Mieterverbände fordern seit Jahren, dass auch ältere Bestandsmieten in den Spiegel aufgenommen werden. Sie erwarten dadurch eine deutlich geringere Durchschnittsmiete. In München, der Stadt mit den wohl höchsten Mieten in Deutschland, wären das 9,50 statt 11,69 Euro, schätzt Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München. Im Moment sei der Mietspiegel oft ein "Mieterhöhungsspiegel", sagt er.

Den Vermietern sind die im Mietspiegel angegebenen Kosten dagegen noch nicht hoch genug. "Es geht dabei nicht zwangsläufig um Mieterhöhungen", sagt Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des bayerischen Landesverbandes von Haus und Grund. "Aber wenn man einen Mietspiegel erstellt, sollte der schon stimmen."

Haus und Grund klagt gegen die Stadt München

Haus und Grund zieht darum an diesem Mittwoch in München vor den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof. Die Vereinigung will die Stadt zwingen, die Datenbasis für den Mietspiegel offen zu legen. Die verweigert das aber mit dem Hinweis auf den Datenschutz und hat in erster Instanz vor dem Verwaltungsgericht München auch Recht bekommen. Jetzt geht es in die Berufung.

In dem Verfahren geht es noch um den Mietspiegel aus dem Jahr 2017, inzwischen gibt es für München aber schon einen neuen aus dem Frühjahr diesen Jahres. Demnach liegt der Quadratmeterpreis für Bestandsmietverhältnisse im Schnitt bei 11,69 Euro – ein Plus von 4,1 Prozent in zwei Jahren.

Fast alle großen Städte in Deutschland haben inzwischen einen Mietspiegel erstellen lassen. Von den 30 größten hat nur Bremen keinen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt vor, dass ein qualifizierter Mietspiegel "nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen" erstellt werden muss. Wie diese Grundsätze aussehen, ist allerdings nicht weiter definiert.

Mieter werden zu Mietpreisen befragt

Laut Mietspiegelreport der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) werden beispielsweise in Berlin und Hamburg sowohl Mieter als auch Vermieter nach der Höhe der Mieten gefragt, in München und Frankfurt am Main dagegen nur die Mieter. "Rechtlich geklärt ist längst nicht alles", sagt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. "Da fehlt die klare, einheitliche Linie für alle."

Eine Variante, die derzeit diskutiert wird, sei eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter, sagt der Statistikprofessor Göran Kauermann von der Ludwig-Maximilians-Universität in München, der den Mietspiegel für die bayerische Landeshauptstadt erstellt und auch an den Gesprächen über eine Gesetzesänderung im Ministerium beteiligt ist.

Bislang ist die Teilnahme an den (meist telefonischen) Befragungen freiwillig. Befragt werden beispielsweise in München zufällig ausgewählte Mieter, die weniger als vier Jahre in ihrer Wohnung wohnen oder innerhalb der vergangenen vier Jahre eine Mieterhöhung verkraften mussten.

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"Eine Auskunftspflicht würde die Arbeit für Datenerheber erleichtern und die Datenqualität verbessern", sagt Kauermann. "Aber wenn ich eine Auskunftspflicht habe, muss ich mir auch über Strafen Gedanken machen. Und ob man das will?"