Eigentumswohnung kaufen: Worauf Sie beim Wohnungskauf achten müssen

Wohneigentum zu kaufen, kann eine lohnende Investition sein. Niedrige Zinsen tun ihr Übriges dazu, dass immer mehr Menschen sich den oft lang gehegten Traum erfüllen wollen, sich endlich eine eigene Immobilie anzuschaffen. Gerade im städtischen Raum läuft das meist auf eine Eigentumswohnung hinaus. Abhängig davon, ob es sich bei der Wunsch-Immobilie um eine Neubau- oder eine Bestandswohnung handelt, sollte man einige Tipps beachten, damit der Wohnungskauf nicht zum teuren Reinfall wird. Die monatlichen Kosten können leicht die einer Mietwohnung übersteigen.

"Bei Immobilien gibt es einen grundlegenden Unterschied: Kaufe ich eine neue oder eine alte Wohnung", erklärt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Der Vorteil einer schon gebrauchten Wohnung sei natürlich, dass der Interessent die Räume vor dem Kauf besichtigen könne. Neue Wohnungen hingegen existierten zum Kaufzeitpunkt oft nur auf dem Papier und müssen erst noch fertig gestellt werden – mit allen Unwägbarkeiten, die mit einem Hausbau verbunden sind.

Bei einer Bestandswohnung ist die Besichtigung ganz entscheidend

"Bei einer Bestandswohnung ist die Besichtigung sehr wichtig, denn üblicherweise wird gekauft wie gesehen", mahnt Burk. Übersehene Mängel muss man dann später auf eigene Kosten beseitigen. "Wichtig ist, sich über Bausubstanz, den Zustand der Heizung, der Elektro- und der Sanitärinstallationen einen Überblick zu verschaffen", rät der Bauherrenschutzbund (BSB).

Wer selbst nicht absolut fachkundig ist, sollte sich für diese Einschätzungen Unterstützung von einem unabhängigen Bausachverständigen holen. "Dieser kann auch den vom Verkäufer vorzulegenden Energieausweis sowie die bestehende Wärmedämmung und den Energieverbrauch bewerten", erklärt der BSB. Vermittelt werden solche Sachverständigen unter anderem von Verbraucherschutzorganisationen wie dem BSB oder auch dem Verband privater Bauherren.

Protokolle der Eigentümerversammlung genau unter die Lupe nehmen

Auch etwaige Folgekosten des Wohnungskaufs sollte man genau im Auge haben. Vor dem Kauf einer älteren Eigentumswohnung rät Burk dazu, sich Unterlagen über geplante Investitionen am Gebäude aushändigen zu lassen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen gäben darüber Auskunft. "Die sollte der Käufer durchsehen, mindestens die Unterlagen der letzten fünf Jahre", so die eindringliche Empfehlung Peter Burks. Das hält auch der BSB für unabdingbar. "Sie müssen sich darauf einstellen, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben."

Auch die Höhe der sogenannten Instandhaltungsrücklage sei sehr wichtig. Unter ihr versteht man die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft für Sanierungsarbeiten am Haus. "Ist die Rücklage niedrig, müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden – oder sie unterbleiben und der Wert der Immobilie mindert sich", warnt der BSB. Sonderumlagen heißt nichts anderes, als dass die Eigentümer für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten noch einmal gesondert zur Kasse gebeten werden.

Baubeschreibung und Zahlungsplan bei Neubau-Wohnungen besonders wichtig

Wer eine Neubau-Wohnung kaufen möchte, sollte die Baubeschreibung sehr genau prüfen, rät Burk. Dort werde schriftlich festgelegt, welche Leistungen der Bauträger genau zu erbringen hat. "Was dort nicht festgehalten ist, schuldet der Bauträger üblicherweise auch nicht. Ob energetisches Konzept, Schallschutz, Sanitärausstattung oder anderes", macht der Experte deutlich.

Ein weiterer sehr wichtiger Vertragsbestandteil sei der Zahlungsplan, also in welchen Raten der Neubau gezahlt werde. Üblicherweise richteten sich die Zahlungsraten nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die maximal sieben Teilraten vorsieht. Die Ratendefinitionen der MaBV seien aber bei weitem nicht exakt genug, kritisiert Burk. So sei beispielsweise die meist sehr teure Aufzugsanlage in Mehrparteienhäusern häufig mit keinem Wort erwähnt. "Es bleibt so völlig unklar, mit welcher Rate der Aufzug gezahlt wird", kritisiert der Freiburger Experte. Und das sei nur ein Beispiel.

Was einen guten Zahlungsplan ausmacht

Auch dem BSB sind intransparente Zahlungspläne schon lange ein Dorn im Auge. Die Verbrauchschützer kamen nach einer statistischen Erhebung, für die 100 mit Generalunter- oder -übernehmern geschlossene Bauverträge untersucht wurden, zu dem erschreckenden Ergebnis, dass nur drei Prozent aller Zahlungspläne aus Bauherren-Sicht akzeptabel seien.

Ein guter Zahlungsplan müsse demnach die Ratenzahlung nach Baufortschritt mit angemessenen und transparenten Abschlagszahlungen gewährleisten. Auch eine Schlussrate von mindestens fünf Prozent der Gesamt-Bausumme fordert der BSB, damit Bauherren ein Druckmittel in der Hand behalten, bei Baumängeln eine zügige Nachbesserung durchzusetzen."Ich rate grundsätzlich zur Überprüfung von Kaufvertrag, Baubeschreibung und Zahlungsplan vor dem Kauf durch Fachleute", empfiehlt Burk allen Käufern einer Neubau-Wohnung, auch hier auf die Hilfe eines Sachverständigen zurückzugreifen.

Eigentümergemeinschaft behält umfangreiche Mitspracherechte

Generell müssen sich Käufer einer Eigentumswohnung darüber im Klaren sein, dass sie mit dem Erwerb zwar alleiniger Eigentümer der Wohnung, jedoch zugleich Miteigentümer eines zumeist mehrgeschossigen Gebäudes werden. "Im Gemeinschaftseigentum stehen etwa Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden Wände und die konstruktiven Teile des Balkons", so der BSB.

Entsprechend groß sind die Mitsprache- und Einspruchmöglichkeiten der übrigen Miteigentümer. Der sprichwörtliche "Herr im eigenen Hause" wird man mit dem Wohnungskauf also nicht uneingeschränkt. So kann beispielsweise schon die Anbringung eines Katzennetzes am Balkon als bauliche Veränderung bewertet werden, die ins Gemeinschaftseigentum eingreift und somit der Zustimmung der Eigentümerversammlung bedarf.

Monatliche Kosten einer Eigentumswohnung nicht unterschätzen

Thomas Hentschel, Finanzreferent der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf, warnt außerdem davor, die monatlichen Kosten einer Eigentumswohnung zu unterschätzen. "Es ist leider nicht immer so, dass die Immobilie später genauso teuer ist wie zuvor die monatliche Miete. Das können auch 200 bis 300 Euro mehr sein", sagt er. Auch könnten laufende Kosten später weiter steigen – etwa, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließe, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. "Wenn die Eigentümer monatlich einen Euro pro Quadratmeter in die Rücklage einzahlen und erhöhen den Betrag auf zwei Euro pro Quadratmeter, dann macht das bei 100 Quadratmetern einen Unterschied von 100 Euro", rechnet Hentschel vor.

Vor einem Kauf solle jeder Käufer deshalb eine Art Haushaltsplan mit all seinen monatlichen Kosten und Einnahmen aufstellen, rät der Verbraucherschützer. "Wie viel gebe ich für Essen, Körperpflege, Auto, Versicherungen, Altersvorsorge und Urlaub aus?", ist für Hentschel dabei die Leitfrage, um herauszufinden, wie groß die eigenen Spielräume sind. Um gute Chancen auf einen günstigen Kredit zu haben, und den Wohnungskauf sicher finanzieren zu können, rät er dazu, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten Eigenkapital mit einzubringen. Zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf zählten unter anderem die Notargebühren und die Grunderwerbssteuer, so Hentschel.