Baufinanzierung: Tiefzins stellt Tilgungsregeln auf den Kopf

Die niedrigen Zinsen verlocken zum Immobilienerwerb. Doch je geringer der Zins, desto länger dauert es, bis das Annuitätsdarlehen zurückgezahlt ist. Also besser eine höhere Anfangstilgung vereinbaren? Diese Empfehlung gilt nicht pauschal. Im Gegenteil: Die Tiefzinsphase stellt manche Faustregel in der Baufinanzierung auf den Kopf.

Die Frage nach der passenden Tilgungshöhe ist für Eigennutzer und Kapitalanleger unterschiedlich zu beantworten. Der angehende Häuslebauer geht richtigerweise immer von seinem Budget aus, der künftige Vermieter von der (Nachsteuer-)Rendite seines hoffentlich ertragreichen Investments.

Der Eigennutzer hat anders als der Kapitalanleger nie mit einem Mietausfall zu kalkulieren, da er ja als sichere Kalkulationsgrundlage die ersparte Miete für die bisherige Wohnung ansetzen kann. Also steht der Belastung durch die monatliche Rate aus Zins und Tilgung (Annuität) als variable Größe das verfügbare Haushaltseinkommen gegenüber. Um hier eventuelle Schwankungen auffangen zu können, sollte die Anfangstilgung nicht zu hoch ausfallen, sondern z.B. mit zwei Prozent p.a. vereinbart werden.

Häuslebauer: Fondssparplan statt hoher Tilgung

Es ergibt auch keinen Sinn, einen aktuell sehr günstigen Zinssatz durch schnellere Tilgung wieder aufzugeben. Liquiditätsüberschüsse können besser in eine andere Sparform investiert werden, z.B. in einen Ansparplan mit Aktien-ETF. Das so angesparte Kapital kann der Kreditnehmer nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibung zur Sondertilgung nutzen. In der Regel wird in dieser Zeit auch sein Einkommen gestiegen sein, was dann eine höhere monatliche Tilgung in der Anschlussfinanzierung ermöglicht.

Kapitalanleger sollten bis zur Rente schuldenfrei sein

Der Kapitalanleger wird die Tilgungshöhe abhängig vom Lebenszyklus und den nachhaltig erzielbaren Nettomieten wählen. Sein Ziel sollte trotz eventueller steuerlicher Nachteile die Entschuldung des Investitionsobjekts zum Renteneintritt sein. So wird der 45-jährige Wohnungskäufer sein Darlehen über z.B. 300.000 Euro bei 2,4 Prozent Zins und zehn Jahren Zinsfestschreibung mit monatlich 1575 Euro bis zu seinem 65. Lebensjahr zurückgeführt haben.

Unsere Erfahrung zeigt, dass sowohl der Eigennutzer, der zu ehrgeizig die Entschuldung betreibt, als auch der Kapitalanleger mit steuerlich optimierter Vollfinanzierung später ihre Finanzierungsentscheidung bereuen.

Unser damit vielleicht überraschendes Fazit: Eigennutzer sollten den Spardruck nicht durch zu hohe Tilgungsleistung erhöhen, Kapitalanleger eher mehr Tilgung einplanen als von den Beratern empfohlen.

Der Autor, Udo Schindler, ist Vorstand der KSW Vermögensverwaltung AG in Nürnberg. Nach dem II. juristischen Staatsexamen und der Tätigkeit in einer Anwaltskanzlei - spezialisiert auf Steuerstrafrecht - kam er 1988 zur damaligen Bayerischen Vereinsbank. Zwischen 1992 bis 2007 war er zudem als Dozent an der Frankfurt School of Finance & Management für Steuerrecht und Finanzplanung tätig.

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