Baufinanzierung: Eigentum mithilfe der Eltern – so geht's

Wer Eigentum erwerben will, muss inzwischen eine doppelte Last tragen: hohe Kaufpreise und steigende Zinsen. Viele können das nicht mehr stemmen. Doch es gibt Optionen, die Finanzierungskosten zu senken.

Gerade als sie glaubt, am Ziel zu sein, wird Lisa Krawczyk ausgebremst. "Meine Bankberaterin rief plötzlich panisch an und wollte alles noch mal durchrechnen", erinnert sich die 34-Jährige. "Dabei hat mir die Baufinanzierung gar keine Sorgen bereitet."

Krawczyk und ihr Mann wollen ein Haus kaufen, am liebsten in der Region zwischen Dortmund und Soest in Nordrhein-Westfalen. Ihr Problem ist vor allem, überhaupt eine passende Immobilie zu finden. "Man muss dazu sagen, dass wir sehr speziell suchen: einen Altbau aus der Zeit um die Jahrhundertwende", sagt Krawczyk.

Ein Dutzend Häuser schauen sich die beiden in den vergangen anderthalb Jahren an. Das erste, das der Marketing-Managerin gefällt, ist jedoch zu stark renovierungsbedürftig. Beim zweiten werden sie überboten. Beim dritten, einem Gründerzeithaus in Hamm, scheint schließlich alles zu passen, der Reservierungsvertrag wartet schon auf ihre Unterschrift – doch dann rechnen sie noch mal. "Ich wusste ja, dass die Zinsen gestiegen waren", sagt Krawczyk, "aber man unterschätzt total, wie viel ein Prozentpunkt mehr ausmacht."

Bauzinsen haben sich seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt

Krawczyks Geschichte ist exemplarisch für das, was derzeit viele Menschen erleben, die in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen. Konnten sich angehende Eigentümer die hohen Immobilienpreise zuletzt dank niedriger Zinsen oft gerade noch leisten, droht der Traum vom Eigenheim für viele inzwischen zu zerspringen. Die doppelte Last aus steigenden Zinsen und Baukosten können immer weniger Deutsche stemmen.

Wie sehr sich die Lage verschlimmert hat, zeigen Zahlen von Deutschlands größtem Vermittler für Immobilienkredite, Interhyp. Demnach haben sich die Zinsen für zehnjährige Darlehen seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt: von durchschnittlich 1 Prozent auf 2,6 Prozent Anfang Mai. Als Krawczyk vor anderthalb Jahren mit der Suche begann, lag der Schnitt sogar noch bei 0,8 Prozent. Ein riesiger Unterschied für die monatliche Belastung.

"Für dieselbe Finanzierungssumme hätten wir damals 400 bis 450 Euro weniger pro Monat an Raten zahlen müssen", sagt sie. Selbst das Haus in Hamm, eigentlich deutlich günstiger als die anderen besichtigten Immobilien, wird dem Paar letztlich zu teuer.

"Die Bank hätte uns den Kredit schon gegeben", sagt Krawczyk. "Das war uns aber einfach zu knapp kalkuliert. Gerade jetzt, wo die Preise überall hochgehen, hatten wir Angst, dass wir uns mit zu hohen Raten unglücklich machen."

Das Elternhaus als Sicherheit nutzen

Einen Ausweg zeigt Udo Zimmermann, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein: "Oft ist es so, dass diejenigen, die eine Immobilie suchen, selbst in einem Eigenheim aufgewachsen sind. Mit diesem können die Eltern ihre Kinder unterstützen – ganz ohne Geldgeschenke."

Voraussetzung dafür ist, dass das Elternhaus ganz oder wenigstens zur Hälfte abbezahlt ist. Dann kann es als zusätzliche Sicherheit für die Finanzierung der Kinder dienen und den Zinssatz deutlich verbessern. "Je nach Einzelfall sind so bis zu 0,4 Prozentpunkte weniger drin", sagt Zimmermann. "Damit sinkt die monatliche Belastung bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro um 133 Euro."

Eltern haften notfalls für ihre Kinder

Eltern werden so zwar nicht selbst zum Kreditnehmer, sollten sich aber bewusst sein, dass sie schlimmstenfalls mit ihrer Immobilie haften. "Sollten die Kinder den Kredit nicht mehr bedienen können, greift die Bank in aller Regel zuerst auf die Immobilie der Kinder zu", sagt Zimmermann. "Doch wenn das Geld aus dem Verkauf nicht reicht, ist auch das Haus der Eltern dran."

Alternativ könne man die Immobilie nur mit einem Teilbetrag einbringen. Das biete sich etwa an, wenn es mehrere Kinder gibt, die gleich behandelt werden sollen.

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Immobilie als Basis für neuen Kredit

"Denkbar ist auch, dass die Eltern selbst Kreditnehmer werden, indem sie ihr Haus mithilfe einer neuen oder bestehenden Grundschuld beleihen", so Zimmermann. "Dann können sie das Geld als Schenkung oder privates Darlehen weiterreichen."

Das Alter der Eltern spiele dabei keine allzu große Rolle. "Es gibt ausreichend Banken, die Kredite auch noch an 70-, 80-, 90-Jährige vergeben."

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Auch Lisa Krawczyk hat kurzzeitig darüber nachgedacht, sich von ihrer Schwiegermutter mit einer Bürgschaft helfen zu lassen. "Die weiß aber gar nicht, ob sie ihr Haus nicht doch noch mal verkaufen will. Also haben wir uns dagegen entschieden, um sie nicht einzuschränken", sagt Krawczyk. "So blöd es klingt: Manchmal denke ich, wir müssen erst etwas erben, bevor wir uns ein Haus leisten können."

Jeder Vierte kauft dank Erbe oder Schenkung

Ein Gedanke, der nicht von ungefähr kommt. Laut einer repräsentativen Umfrage von Interhyp stemmt jeder Vierte die eigene Immobilie mithilfe eines Erbes oder einer Schenkung. Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, warnt jedoch vor einem zunehmenden gesellschaftlichen Problem, wenn der Kontostand der Eltern darüber entscheidet, wer sich ein Haus leisten kann oder wer nicht.

Der Finanzierungsvermittler hat deshalb mehrere Forderungen an die Politik formuliert, um den Immobilienerwerb in Deutschland bezahlbarer zu machen. Dazu zählt unter anderem, die Zinskosten für Selbstnutzer steuerlich absetzbar zu machen und die Grunderwerbsteuer über Freibeträge zu senken.

Auch das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hält es für sinnvoll, die Kaufnebenkosten zu reduzieren. "Eine Neugestaltung der Grunderwerbsteuer, insbesondere die Möglichkeit zu differenzierten Grunderwerbssteuersätzen, könnte hier für deutliche Entlastungen sorgen", schreiben die Ökonomen Pekka Sagner und Anna-Marie Hagenberg in einer Studie von vergangenem Herbst.

So sollten Selbstnutzer, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, nur einen reduzierten Steuersatz zahlen müssen. "Das könnte helfen, den Trend der sinkenden Wohneigentumsquote unter den Jüngeren zu stoppen", so die Autoren.

Was die Ampel-Koalition für Eigentümer plant

Da die Grunderwerbsteuer Ländersache ist, kann der Bund hier nur den Rahmen vorgeben. Im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP heißt es dazu: "Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z.B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern." Als weitere Maßnahmen nennen die Regierungsparteien Tilgungszuschüsse und Zinsverbilligungen für bestimmte Haushalte sowie kapitalersetzende Darlehen.

"Hehre Ziele" und "wohlklingende Worte", von denen in der Realität aber nichts übrig bleibe, urteilt Jan-Marco Luczak, Sprecher der Unionsfraktion im Bundestag für Wohnen. "Im Haushalt sind keinerlei Mittel vorgesehen, um Menschen auf ihrem Weg in die eigenen vier Wände zu unterstützen", sagte er t-online.

Wichtig wäre auch aus seiner Sicht, die Nebenkosten beim Kauf zu senken. "Diese stellen sich oft als zentrale Hürde dar, weil insbesondere jungen Familien das notwendige Eigenkapital fehlt", so Luczak weiter. "Deswegen wollen wir als Union bei der Grunderwerbsteuer familienfreundliche Freibeträge für die erste selbstgenutzte Immobilie einführen." Das habe Olaf Scholz jedoch bereits als Finanzminister blockiert.

Neue Fördermodelle für Eigentümer frühestens 2023

Aus dem Bundesbauministerium heißt es auf Anfrage von t-online, man wolle möglichst Anfang 2023 Fördermodelle für Wohneigentum auf den Weg bringen. "Dabei sollen Haushalte bis zu einem noch festzulegenden Einkommen bei der Sanierung oder dem Neubau unterstützt werden", sagte eine Sprecherin. Ob es auch möglich werden solle, Zinskosten steuerlich geltend zu machen, sei noch unklar. "Eine steuerliche Abzugsfähigkeit von Baufinanzierungskosten hilft nur denjenigen, die viele Steuern zahlen. Wir müssen uns deshalb genau ansehen, ob das ein kluges Instrument sein kann."

Lisa Krawczyk hat ihren Traum vom Haus erst mal auf Eis gelegt. Sie will die kommenden zwei bis fünf Jahre nutzen, um mehr Eigenkapital aufzubauen. Hin und wieder schaut sie aber doch noch bei den gängigen Immobilienportalen nach Schnäppchen. Auch die ihnen schon zugesagte Immobilie in Hamm ist dort noch zu finden.

"Dass die nach sechs Wochen immer noch nicht weg ist, macht einen schon stutzig", sagt Krawczyk. "Wahrscheinlich geht es vielen anderen gerade ähnlich wie uns."