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Diese TĂŒcken lauern beim Wohnungskauf

dpa, rw; dpa

Aktualisiert am 25.03.2014Lesedauer: 4 Min.
Eigentumswohnung kaufen: Der Wohnungskauf hat seine TĂŒcken.
Eigentumswohnung kaufen: Der Wohnungskauf hat seine TĂŒcken. (Quelle: wolterfoto/imago-images-bilder)
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Wohneigentum zu kaufen, kann eine lohnende Investition sein. Niedrige Zinsen tun ihr Übriges dazu, dass immer mehr Menschen sich den oft lang gehegten Traum erfĂŒllen wollen, sich endlich eine eigene Immobilie anzuschaffen. Gerade im stĂ€dtischen Raum lĂ€uft das meist auf eine Eigentumswohnung hinaus. AbhĂ€ngig davon, ob es sich bei der Wunsch-Immobilie um eine Neubau- oder eine Bestandswohnung handelt, sollte man einige Tipps beachten, damit der Wohnungskauf nicht zum teuren Reinfall wird. Die monatlichen Kosten können leicht die einer Mietwohnung ĂŒbersteigen.

"Bei Immobilien gibt es einen grundlegenden Unterschied: Kaufe ich eine neue oder eine alte Wohnung", erklĂ€rt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Der Vorteil einer schon gebrauchten Wohnung sei natĂŒrlich, dass der Interessent die RĂ€ume vor dem Kauf besichtigen könne. Neue Wohnungen hingegen existierten zum Kaufzeitpunkt oft nur auf dem Papier und mĂŒssen erst noch fertig gestellt werden – mit allen UnwĂ€gbarkeiten, die mit einem Hausbau verbunden sind.


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Bei einer Bestandswohnung ist die Besichtigung ganz entscheidend

"Bei einer Bestandswohnung ist die Besichtigung sehr wichtig, denn ĂŒblicherweise wird gekauft wie gesehen", mahnt Burk. Übersehene MĂ€ngel muss man dann spĂ€ter auf eigene Kosten beseitigen. "Wichtig ist, sich ĂŒber Bausubstanz, den Zustand der Heizung, der Elektro- und der SanitĂ€rinstallationen einen Überblick zu verschaffen", rĂ€t der Bauherrenschutzbund (BSB).

Wer selbst nicht absolut fachkundig ist, sollte sich fĂŒr diese EinschĂ€tzungen UnterstĂŒtzung von einem unabhĂ€ngigen BausachverstĂ€ndigen holen. "Dieser kann auch den vom VerkĂ€ufer vorzulegenden Energieausweis sowie die bestehende WĂ€rmedĂ€mmung und den Energieverbrauch bewerten", erklĂ€rt der BSB. Vermittelt werden solche SachverstĂ€ndigen unter anderem von Verbraucherschutzorganisationen wie dem BSB oder auch dem Verband privater Bauherren.

Protokolle der EigentĂŒmerversammlung genau unter die Lupe nehmen

Auch etwaige Folgekosten des Wohnungskaufs sollte man genau im Auge haben. Vor dem Kauf einer Ă€lteren Eigentumswohnung rĂ€t Burk dazu, sich Unterlagen ĂŒber geplante Investitionen am GebĂ€ude aushĂ€ndigen zu lassen. Die Protokolle der EigentĂŒmerversammlungen gĂ€ben darĂŒber Auskunft. "Die sollte der KĂ€ufer durchsehen, mindestens die Unterlagen der letzten fĂŒnf Jahre", so die eindringliche Empfehlung Peter Burks. Das hĂ€lt auch der BSB fĂŒr unabdingbar. "Sie mĂŒssen sich darauf einstellen, wie die EigentĂŒmergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben."

Auch die Höhe der sogenannten InstandhaltungsrĂŒcklage sei sehr wichtig. Unter ihr versteht man die RĂŒcklagen der EigentĂŒmergemeinschaft fĂŒr Sanierungsarbeiten am Haus. "Ist die RĂŒcklage niedrig, mĂŒssen Renovierungen ĂŒber Sonderumlagen finanziert werden – oder sie unterbleiben und der Wert der Immobilie mindert sich", warnt der BSB. Sonderumlagen heißt nichts anderes, als dass die EigentĂŒmer fĂŒr Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten noch einmal gesondert zur Kasse gebeten werden.

Baubeschreibung und Zahlungsplan bei Neubau-Wohnungen besonders wichtig

Wer eine Neubau-Wohnung kaufen möchte, sollte die Baubeschreibung sehr genau prĂŒfen, rĂ€t Burk. Dort werde schriftlich festgelegt, welche Leistungen der BautrĂ€ger genau zu erbringen hat. "Was dort nicht festgehalten ist, schuldet der BautrĂ€ger ĂŒblicherweise auch nicht. Ob energetisches Konzept, Schallschutz, SanitĂ€rausstattung oder anderes", macht der Experte deutlich.

Ein weiterer sehr wichtiger Vertragsbestandteil sei der Zahlungsplan, also in welchen Raten der Neubau gezahlt werde. Üblicherweise richteten sich die Zahlungsraten nach der Makler- und BautrĂ€gerverordnung (MaBV), die maximal sieben Teilraten vorsieht. Die Ratendefinitionen der MaBV seien aber bei weitem nicht exakt genug, kritisiert Burk. So sei beispielsweise die meist sehr teure Aufzugsanlage in MehrparteienhĂ€usern hĂ€ufig mit keinem Wort erwĂ€hnt. "Es bleibt so völlig unklar, mit welcher Rate der Aufzug gezahlt wird", kritisiert der Freiburger Experte. Und das sei nur ein Beispiel.

Was einen guten Zahlungsplan ausmacht

Auch dem BSB sind intransparente ZahlungsplĂ€ne schon lange ein Dorn im Auge. Die VerbrauchschĂŒtzer kamen nach einer statistischen Erhebung, fĂŒr die 100 mit Generalunter- oder -ĂŒbernehmern geschlossene BauvertrĂ€ge untersucht wurden, zu dem erschreckenden Ergebnis, dass nur drei Prozent aller ZahlungsplĂ€ne aus Bauherren-Sicht akzeptabel seien.

Ein guter Zahlungsplan mĂŒsse demnach die Ratenzahlung nach Baufortschritt mit angemessenen und transparenten Abschlagszahlungen gewĂ€hrleisten. Auch eine Schlussrate von mindestens fĂŒnf Prozent der Gesamt-Bausumme fordert der BSB, damit Bauherren ein Druckmittel in der Hand behalten, bei BaumĂ€ngeln eine zĂŒgige Nachbesserung durchzusetzen."Ich rate grundsĂ€tzlich zur ÜberprĂŒfung von Kaufvertrag, Baubeschreibung und Zahlungsplan vor dem Kauf durch Fachleute", empfiehlt Burk allen KĂ€ufern einer Neubau-Wohnung, auch hier auf die Hilfe eines SachverstĂ€ndigen zurĂŒckzugreifen.

EigentĂŒmergemeinschaft behĂ€lt umfangreiche Mitspracherechte

Generell mĂŒssen sich KĂ€ufer einer Eigentumswohnung darĂŒber im Klaren sein, dass sie mit dem Erwerb zwar alleiniger EigentĂŒmer der Wohnung, jedoch zugleich MiteigentĂŒmer eines zumeist mehrgeschossigen GebĂ€udes werden. "Im Gemeinschaftseigentum stehen etwa AußenwĂ€nde, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden WĂ€nde und die konstruktiven Teile des Balkons", so der BSB.

Entsprechend groß sind die Mitsprache- und Einspruchmöglichkeiten der ĂŒbrigen MiteigentĂŒmer. Der sprichwörtliche "Herr im eigenen Hause" wird man mit dem Wohnungskauf also nicht uneingeschrĂ€nkt. So kann beispielsweise schon die Anbringung eines Katzennetzes am Balkon als bauliche VerĂ€nderung bewertet werden, die ins Gemeinschaftseigentum eingreift und somit der Zustimmung der EigentĂŒmerversammlung bedarf.

Monatliche Kosten einer Eigentumswohnung nicht unterschÀtzen

Thomas Hentschel, Finanzreferent der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in DĂŒsseldorf, warnt außerdem davor, die monatlichen Kosten einer Eigentumswohnung zu unterschĂ€tzen. "Es ist leider nicht immer so, dass die Immobilie spĂ€ter genauso teuer ist wie zuvor die monatliche Miete. Das können auch 200 bis 300 Euro mehr sein", sagt er. Auch könnten laufende Kosten spĂ€ter weiter steigen – etwa, wenn die EigentĂŒmergemeinschaft beschließe, die InstandhaltungsrĂŒcklage zu erhöhen. "Wenn die EigentĂŒmer monatlich einen Euro pro Quadratmeter in die RĂŒcklage einzahlen und erhöhen den Betrag auf zwei Euro pro Quadratmeter, dann macht das bei 100 Quadratmetern einen Unterschied von 100 Euro", rechnet Hentschel vor.

Vor einem Kauf solle jeder KĂ€ufer deshalb eine Art Haushaltsplan mit all seinen monatlichen Kosten und Einnahmen aufstellen, rĂ€t der VerbraucherschĂŒtzer. "Wie viel gebe ich fĂŒr Essen, Körperpflege, Auto, Versicherungen, Altersvorsorge und Urlaub aus?", ist fĂŒr Hentschel dabei die Leitfrage, um herauszufinden, wie groß die eigenen SpielrĂ€ume sind. Um gute Chancen auf einen gĂŒnstigen Kredit zu haben, und den Wohnungskauf sicher finanzieren zu können, rĂ€t er dazu, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzĂŒglich der Nebenkosten Eigenkapital mit einzubringen. Zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf zĂ€hlten unter anderem die NotargebĂŒhren und die Grunderwerbssteuer, so Hentschel.

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