Tipps für Eigentümer: Wie riskant ist eine 100-Prozent-Immobilienfinanzierung?

Geht es um Baufinanzierung, sind sich Experten in einem Punkt meist einig: Ohne Eigenkapital geht es nicht. Doch es gibt auch Möglichkeiten für Kaufinteressenten ohne Erspartes.

Topzinsen gibt es meist nur für Kredite bis zu 50 oder 60 Prozent des Kaufpreises. Den Rest muss der Kauf- oder Bauinteressierte aus Eigenmitteln beisteuern. Kann er dies nicht, zahlt er einen Aufschlag auf den Zinssatz. Denn Banken staffeln ihre Zinssätze nach dem sogenannten Beleihungsauslauf, dem von ihnen fremdfinanzierten Anteil am Immobilienwert.

Dennoch ist gerade der Punkt Eigenkapital für viele Käufer ein Problem. Vor allem junge Menschen haben zumeist noch keine Finanzreserven angespart, die sie in eine Immobilienfinanzierung einbringen können. Aber auch sie wollen sich den Wunsch von den eigenen vier Wänden erfüllen.

Alternative: 100-Prozent-Finanzierung

Manche Finanzinstitute bieten daher eine Alternative: die 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises. In diesem Fall müssen die Kunden nur die Nebenkosten des Immobilienkaufs aus der eigenen Tasche zahlen. Für Leute mit einem regelmäßig hohen Einkommen kann das eine Möglichkeit der Immobilienfinanzierung sein.

Es gibt aber einen Haken: Wer mit dieser Lösung liebäugelt, sollte sich im Klaren darüber sein, dass die Immobilie am Ende teurer wird als mit einer klassischen Finanzierung, bei der die meisten Banken mindestens einen Eigenanteil in Höhe von 20 Prozent des Kreditwertes fordern. Vor dem Abschluss einer 100-Prozent-Finanzierung sollten sich junge Leute gut überlegen, ob sie sich auf Jahre mit hohen Zahlungen für Zinsen und Tilgung belasten wollen.

Finanzierungskosten erhöhen sich

Es gibt einen weiteren Nachteil: Die Bank preist in den Zinssatz das Risiko mit ein, dass sie im Fall einer Zwangsverwertung – also einer Zwangsversteigerung – nicht den gesamten Kreditbetrag zurückbekommt. Im Endeffekt wird die Finanzierung damit nicht nur teurer, sondern sie dauert auch länger.

Das heißt: Die Kunden müssen mit höheren Raten rechnen, und können oft nicht so hoch tilgen – also den Kreditbetrag abbezahlen. Somit tragen sie die finanzielle Belastung nicht nur über eine längere Zeit, sondern haben auch schlechtere Karten bei der Anschlussfinanzierung, weil noch mehr Restschuld verbleibt.

Zinsrisiko wächst mit längerer Laufzeit

Ist dann in der Zwischenzeit auch noch das Zinsniveau gestiegen, fällt der Unterschied zu einer Finanzierung mit mehr Eigenkapital umso deutlicher aus. Das heißt, die Restschuld muss im schlimmsten Fall zu einem höheren Zinsniveau finanziert werden.

Allerdings kommt es auch auf die benötigte Kreditsumme an. Bei einer günstigen Immobilie für 120.000 Euro zum Beispiel in einer ländlichen Gegend ist eine 100-Prozent-Finanzierung mit einem guten Einkommen eher machbar als bei einer 400.000 Euro teuren Immobilie in der Großstadt. Denn dann können die Kreditnehmer den Kredit schneller zurückzahlen.

Lange Zinsbindung ist ratsam

Vor dem Hintergrund niedriger Zinsen sind bei einer 100-Prozent-Finanzierung lange Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren hilfreich. Bauherren sollten aber bedenken: Gerade in Niedrigzinszeiten sollten Kreditnehmer möglichst viel und schnell tilgen. Dann sind sie schneller mit der Abzahlung fertig.

• Baufinanzierung: Was ist ein Volltilgerdarlehen?
• Immobilienfinanzierung: Die fünf häufigsten Fehler
• Nebenkosten beim Hauserwerb: Hier lauern die Kostenfallen

Mit oder ohne Eigenkapital – bei der Baufinanzierung kommt es immer auf den Einzelfall an. Wird kein Eigenkapital eingebracht, kommt es im Wesentlichen auf die langfristige Einkommenssituation an. Neben den jeweiligen individuellen Berechnungen sollten Bauherren darauf achten, Anpassungen in ihrem Kreditvertrag vornehmen zu können. Das beinhaltet auch die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung, um die Kreditsumme schneller abzuzahlen.