BGH prüft: Mieterhöhung nach Sanierung möglich?

Nachdem in einem Berliner Wohnhaus Sanierungen vorgenommen wurden, müssen die Mieter zukünftig mehr Miete zahlen

Ein Berliner Hartz-IV-Empfänger soll nach einer Modernisierung seines Wohnhauses 240 Euro mehr Miete zahlen. Der BGH prüft nun, ob diese Erhöhung zulässig ist. Mieterschützer erhoffen sich Klarstellungen auch für andere Betroffene.

Um was genau geht es?

Die Vermieterin hat das Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 auf Vordermann bringen lassen. Fassade und oberste Geschossdecke wurden gedämmt, die Balkone auf etwa fünf Quadratmeter vergrößert. Ein vor Jahrzehnten stillgelegter Fahrstuhl ist nun wieder in Betrieb. Die Kosten sollen auch die Bewohner über deutlich höhere Mieten tragen. Für den Hartz-IV-Bezieher ist das kaum zu stemmen: Seine Miete lag zuletzt schon bei rund 575 Euro, plus 90 Euro Heizkostenvorschuss. Vom Amt bekommt der Mann fürs Wohnen gut 460 Euro im Monat.

Wie stehen die Chancen für den Berliner Mieter?

Im Moment nicht schlecht: Nach einem Urteil des Berliner Landgerichts müsste der Mann wegen seiner "beengten wirtschaftlichen Verhältnisse" nach der Modernisierung nur 4,16 Euro im Monat mehr zahlen. Dass er allein auf knapp 86 Quadratmetern wohnt, spielte für die Richter keine Rolle. Sinn und Zweck des Härteeinwands sei gerade, dass sich auch Mieter mit wenig Geld ihre Wohnung nach einer Modernisierung noch leisten könnten. Der Mann war als Kind mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen. Ihm könne nicht der Vorwurf gemacht werden, er habe von Anfang an über seine Verhältnisse gelebt. Entscheidend ist aber, wie der BGH den Fall sieht. Dort wehrt sich die Vermieterin gegen das Berliner Urteil.

Was bedeutet das Verfahren für andere Mieter?

Der Deutsche Mieterbund hofft, dass mit dem Karlsruher Urteil deutlicher wird, in welchen Fällen Mieter eine finanzielle Härte geltend machen können. Klärungsbedarf sieht Geschäftsführer Ulrich Ropertz vor allem bei der Wohnungsgröße. Gerade Großvermieter argumentierten oft nach dem Motto: "Zieh doch in eine kleinere Wohnung – dann ist sie für Dich auch wieder bezahlbar." Nach seiner Beobachtung modernisieren zwar die wenigsten Vermieter, um Mieter loszuwerden. Trotzdem laufe es im Ergebnis oft darauf hinaus. Auch nach der Reform seien Mietsteigerungen von 20 bis 40 Prozent möglich. "Das ist für die betroffenen Haushalte ein ziemlicher Hammer."

Dürfen Vermieter so drastisch die Miete erhöhen?

Bis Jahresanfang konnten Vermieter die Jahresmiete um elf Prozent der anteiligen Kosten erhöhen. Aktuell kann der Vermieter nach der Modernisierung bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen, zusätzlich sind weitere Grenzen zu beachten. Auf die Erhöhung muss er allerdings bereits mit der Ankündigung der Modernisierung hinweisen. Mieter, die darin eine besondere Härte sehen, können dies dem Vermieter bis Ablauf des Monats nach der Ankündigung mitteilen.

Neu ist die sogenannte Kappungsgrenze: Wegen Modernisierungen darf die Miete binnen sechs Jahren um höchstens drei Euro je Quadratmeter steigen, bei niedrigeren Mieten (weniger als sieben Euro pro Quadratmeter) um maximal zwei Euro. Für den Berliner Fall gilt noch die alte Rechtslage.

Was müssen Mieter noch beachten?

Anders ist es, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll, erklärt Beate Heilmann, Anwältin für Immobilienrecht: "Der Mieter muss prüfen, ob er der Erhöhung zustimmen muss." Haben alle Vermieter unterschrieben, wurden die richtige Wohnungsgröße und die alte Miete korrekt angegeben und befindet sich die Erhöhung im Rahmen?

Mit der Prüfung dürfen sich Mieter nicht zu lange Zeit lassen: Bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang folgt, müssen sie einer berechtigten Mieterhöhung zugestimmt haben. Was das bedeutet, erklärt Heilmann: "Bei Ankündigung der Mieterhöhung im Oktober müsste der Mieter bis spätestens Ende Dezember zustimmen, und die Mieterhöhung würde zum 1. Januar wirksam werden. Der Vermieter kann sonst bis Ende März auf Zustimmung klagen."

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Wie können sich Mieter wehren?

Dass modernisiert wird, müssen Mieter in aller Regel hinnehmen. Sie haben allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Entsteht durch die Arbeiten viel Lärm und Dreck, können sie unter Umständen zeitweise die Miete mindern. Menschen, die sich ihre Wohnung ohnehin kaum leisten können, schützt das Gesetz außerdem ausdrücklich vor der drohenden Mieterhöhung: Sie soll immer dann ausgeschlossen sein, wenn sie "eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Betroffene müssen diesen Härteeinwand gleich nach Ankündigung der Modernisierung geltend machen. Ob er berechtigt ist, wird allerdings erst später geprüft, wenn die Miete tatsächlich steigen soll.