Wann Sie für den Verkauf von Immobilien Steuern zahlen müssen

Wer seine Immobilie verkaufen will, rechnet meist mit bestimmten Nebenkosten. Aber wie sieht es mit Steuern aus? Wann hält das Finanzamt beim Hausverkauf die Hand auf? Ein Überblick.

Wer derzeit eine Immobilie verkaufen möchte, dürfte kaum Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. Die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen ist vielerorts groß, so dass sich Objekte oft sogar mit Gewinn veräußern lassen. Die Freude an dem Geldsegen kann allerdings getrübt werden, wenn sich der Fiskus daran beteiligen möchte.

"Grundsätzlich gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögenssphäre Steuerfreiheit", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler Deutschland. Aber es gibt Ausnahmen: Werden die Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann der Gewinn einkommenssteuerpflichtig sein.

Spekulationsfrist beginnt meist mit Vertragsschluss

Die sogenannte Spekulationsfrist beginnt am Tag der Anschaffung der Immobilie. "Dieser ist in der Regel identisch mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde", so Klocke. "Ein Haus, das zum Beispiel am 31. März 2010 angeschafft wurde, kann ab dem 1. April 2020 veräußert werden, ohne dass die Einkommensteuer anfällt."

Wie hoch die Steuer ist, ist individuell unterschiedlich. "Anders als bei Aktien oder Fonds, wo die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent fällig wird, kommt beim Haus- oder Wohnungsverkauf der persönliche Steuersatz zum Tragen", betont Christina Georgiadis von der Vereinigten Lohnsteuerhilfe (VLH).

"Dadurch können weit mehr als 25 Prozent Steuern fällig werden." Wer mehr verdient, zahlt in der Regel auch mehr Steuer.

Selbstgenutzte Immobilien steuerfrei verkaufen

Allerdings werden nicht bei jedem Verkauf Steuern fällig. Selbstgenutzte Immobilien zum Beispiel sind für das Finanzamt in der Regel uninteressant. "Der Verkauf ist steuerfrei, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorausgegangenen Jahren sein Haus oder die Wohnung selbst bewohnt hat", sagt Wolfgang Wawro vom Deutschen Steuerberaterverband. Dann greift die Zehn-Jahres-Frist nicht.

Anders bei vermieteten Immobilien: Wenn sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wurden, fallen auf den Gewinn Steuern an. Wobei hier die Dauer der Vermietung tatsächlich eine Rolle spielt, wie ein Fall aus Baden-Württemberg zeigt. In dem Fall hatte ein Eigentümer seine Wohnung rund acht Jahre lang durchgehend selbst genutzt, danach sieben Monate vermietet und die Wohnung anschließend verkauft.

Das Finanzamt setzte einen Veräußerungsgewinn an. Dagegen klagte der Eigentümer – und bekam am Ende Recht vom Bundesfinanzhof (BFH). Eine kurzfristige Vermietung im Jahr des Verkaufs ist unschädlich, befand der BFH. Aber nur wenn der Steuerpflichtige die Immobilie – zusammenhängend – im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag, im Vorjahr durchgehend und im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Verkauf im Erbfall kann steuerfrei sein

Im Erbfall gilt: "Der Verkauf des Hauses, in dem die Eltern gelebt haben, kann für ihre Kinder steuerfrei sein", stellt Klocke klar. Ziehen die Kinder selbst ein, gibt es im Erbschaftsteuerrecht eine besondere Steuerbefreiung. Wird das Grundstück verkauft, ist es meist steuerfrei, weil die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist.

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns ist denkbar simpel: Er ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die beim Verkauf entstanden sind. Zu den Kosten, die geltend gemacht werden können zählen zum Beispiel Maklergebühren, Notargebühren, Kosten für Grundbucheintrag, die Grunderwerbsteuer, eventuell Kosten für Wertgutachten von einem Sachverständigen und Anzeigenkosten.

Es ist möglich, Gewinne mit Verlusten zu verrechnen. "Allerdings können Gewinne aus Immobilienverkäufen nicht mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden, zum Beispiel mit Löhnen oder Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit", so Steuerberater Wolfgang Wawro. "Wer aber zum Beispiel nach dem Verkauf einer Immobilie gleich wieder eine neue kauft, kann seine Steuern durch Abschreibung reduzieren."

Grenze zu gewerblichem Immobilienhandel beachten

Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobiliengeschäfte tätigt, kann schnell in den Verdacht geraten, gewerblichen Grundstückshandel zu betreiben. "In der Rechtsprechung wird der Verkauf von bis zu drei Immobilien noch als private Veräußerung betrachtet", so Klocke.

Allerdings kann ein gewerblicher Grundstückshandel auch schon vorliegen, wenn von Anfang an eine Verkaufsabsicht bestand. Darauf weist zum Beispiel die Tatsache hin, dass schon vor der Bebauung eines Grundstücks Käufer für die entstehenden Wohnungen gesucht werden. "Wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen, gilt die Zehn-Jahres-Frist nicht. Dann ist der Verkauf der Immobilien ein betrieblicher Vorgang, der der Einkommen- und Gewerbesteuer unterliegt."