Ferienhäuser: Fällt beim Verkauf eines Gartenhauses Spekulationsteuer an?

Berlin (dpa/tmn) - Eigentümer, die ihr Wohnhaus verkaufen, brauchen den Gewinn nicht zu versteuern, wenn das Haus oder die Wohnung privat bewohnt wurde. "Diese Regel greift auch für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser, wenn sie nur selbst genutzt wurden", erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler.

Was aber gilt, wenn die Immobilie zwar tatsächlich dauerhaft bewohnt, dies aber rechtlich untersagt war? Das ist nun ein Fall für das oberste deutsche Steuergericht.

Im Urteilsfall erwarb der Kläger für 60.000 Euro einen Grundstücksanteil, auf dem sich ein voll erschlossenes Wochenendhaus befand, dass baurechtlich aber nicht zum dauernden Wohnen genutzt werden durfte. Dennoch bewohnte der Kläger das Gartenhaus. Zwar gab es für das Haus keine offizielle Postanschrift, aber es verfügte über einen Gas-, Abwasser-, und Telefonanschluss sowie über Strom.

Nach fünf Jahren verkaufte der Kläger die Immobilie für 152.000 Euro. Das Finanzamt sah in der Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften und verlangte dafür Einkommensteuern. Der Kläger berief sich auf die Steuerbefreiung für selbst genutzte Wohnhäuser und legte gegen seinen Steuerbescheid Einspruch ein.

Allerdings ohne Erfolg: Auch das Finanzgericht München erkannte die Selbstnutzung nicht an, da es rechtlich nicht erlaubt war, in der Gartenanlage zu wohnen (Az.: 2 K 1316/19). Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig, denn der Bundesfinanzhof hat die Revision des Klägers zugelassen (Az.: IX R 5/21).

Steuerzahler können sich in ähnlichen Fällen auf das laufende Gerichtsverfahren stützen und Einspruch gegen ihren Steuerbescheid einlegen, wenn das Finanzamt auf den Veräußerungsgewinn Steuern festsetzt. Dann muss die Steuer zwar zunächst gezahlt werden, der eigene Steuerfall bleibt aber bis zu einem Urteil offen.

Wer sichergehen möchte, dass keine Steuern anfallen, verkauft die Immobilie am besten erst nach zehn Jahren. "Dann ist die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen und der Gewinn bleibt in jedem Fall steuerfrei", so Klockes Tipp.