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Fehlendes Hausgeld kann zu Wonungsverlust f├╝hren

Von dpa-tmn
Aktualisiert am 18.02.2019Lesedauer: 3 Min.
P├Ąrchen schaut sich Rechnungen an
Rechnungen: In Wohnungseigent├╝mergemeinschaft (WEG) werden die Kosten ├╝ber das Hausgeld abgedeckt (Quelle: Westend61/imago-images-bilder)
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Was f├╝r Mieter die Betriebskosten sind, ist f├╝r Eigent├╝mer das Hausgeld. Dabei handelt es sich um monatliche Zahlungen, mit denen die gemeinschaftlichen Kosten aller Eigent├╝mer beglichen werden. Das Geld sollte in jedem Fall p├╝nktlich flie├čen ÔÇô denn sonst droht ├ärger.

Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausstrom, Telekommunikationseinrichtungen, Heizung, Abfallentsorgung, Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Wohngeb├Ąudeversicherung, Bankkontof├╝hrung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ÔÇô diese Posten wollen alle bezahlt werden.

In Wohnungseigent├╝mergemeinschaft (WEG) werden die Kosten ├╝ber das Hausgeld abgedeckt. "Kommt ein Miteigent├╝mer mit der Zahlung des Hausgelds in Verzug, drohen ihm ernste Folgen", betont Birgitt Faust-F├╝llenbach, Rechtsreferentin beim Verein Wohnen im Eigentum in Bonn. "Es kann zur Abschaltung von Strom, Wasser und Heizung f├╝hren und sogar zum Verlust seiner Wohnung."

Ger├Ąt ein Wohnungseigent├╝mer mit seinen Wohngeldzahlungen erheblich in den R├╝ckstand, darf die Eigent├╝mergemeinschaft beschlie├čen, ihn von der Versorgung mit Wasser, Strom und W├Ąrmeenergie auszuschlie├čen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Az.: 20 W 56/06). Wegen der Schwere des Eingriffs m├╝ssten die Anspr├╝che der WEG allerdings f├Ąllig sein und zweifelsfrei bestehen. Erheblich ist ein R├╝ckstand demnach, wenn der s├Ąumige Wohnungseigent├╝mer mindestens sechs laufende monatlichen Hausgeldzahlungen nicht beglichen hat.

Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vermietung

Anders sieht es aus, wenn die Wohnung des Eigent├╝mers vermietet ist. Gegen├╝ber dem Mieter darf die WEG keine Versorgungssperre erwirken, urteilte das Kammergericht Berlin (Az.: 8 U 208/05). Denn die WEG habe keinerlei Anspruch gegen den Mieter. Es bestehe weder ein vertragliches noch ein gesetzliches Schuldverh├Ąltnis. Ein Mieter m├╝sse nicht f├╝r den Zahlungsverzug des Wohnungseigent├╝mers einstehen.

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"Normalerweise bemerkt der Verwalter der Wohnanlage zuerst, wenn Eigent├╝mer mit dem Hausgeld in Verzug geraten", erkl├Ąrt Birgitt Faust-F├╝llenbach. Er ist verpflichtet, die Lasten- und Kostenbeitr├Ąge der Eigent├╝mer anzunehmen und abzuf├╝hren und ÔÇô sofern sie nicht gezahlt werden ÔÇô anzufordern. Er wird den s├Ąumigen Zahler dann anmahnen, die Au├čenst├Ąnde zu begleichen.

"Gleicht der Schuldner sein Hausgeldkonto danach nicht aus, muss der Verwalter die anderen Eigent├╝mer informieren und einen Beschluss f├╝r eine Zahlungsklage initiieren", erkl├Ąrt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) in Berlin.

"Meistens ist aber bereits im Verwaltervertrag geregelt, dass der Verwalter berechtigt ist, Hausgelder gerichtlich mit Hilfe eines Anwalts einzufordern", erg├Ąnzt Faust-F├╝llenbach. "Dann ist kein Extra-Beschluss der Eigent├╝merversammlung erforderlich."

Gemeinschaft muss f├╝r Kosten aufkommen

F├╝r die WEG sind Hausgeldr├╝ckst├Ąnde einzelner Miteigent├╝mer immer eine Belastung. "Die Gemeinschaft muss die Rechnungen ja trotzdem bezahlen. Im Notfall muss der Verwalter sogar eine Liquidit├Ątssonderumlage einfordern, damit die Zahlungsf├Ąhigkeit sichergestellt ist", sagt Heilmann.

Zahlt ein Eigent├╝mer trotz Abmahnung und Zahlungsklage ├╝ber l├Ąngere Zeit nicht, kann die Gemeinschaft sogar auf Entziehung des Wohneigentums klagen. Wenn ein Wohnungseigent├╝mer sein Wohngeld laufend unp├╝nktlich zahlt, kann er zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen werden, entschied der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 26/06). Allerdings m├╝sse er zuvor abgemahnt werden.

"Die Entziehung des Wohnungseigentums ist ein drastischer Schritt, der voraussetzt, dass sich der betroffene Wohnungseigent├╝mer einer so schweren Verletzung seiner Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar w├Ąre", erkl├Ąrt Faust-F├╝llenbach.

"In der Praxis ist die Entziehung des Wohneigentums aber die Ausnahme", betont Heilmann. "In hartn├Ąckigen F├Ąllen erzielt man mit einer Zahlungsklage dasselbe Ergebnis." Die WEG kann aus einem von ihr gegen den Eigent├╝mer erlangten Zahlungstitel heraus die Zwangsversteigerung der Wohnung betreiben. Und damit erreicht sie dann letztlich dasselbe wie ├╝ber die Wohnungsentziehung.

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