Immobilie als Altersvorsorge richtig planen

Vielen gilt die eigene Immobilie als krisensichere Altersvorsorge. Das kann ein gefΓ€hrlicher Irrtum sein. Was es vor dem Kauf zu bedenken gibt.
Immobilien stehen bei den BundesbΓΌrgern hoch im Kurs β und zwar nicht nur zur Selbstnutzung. In Zeiten von niedrigen Zinsen sehen viele in den eigenen vier WΓ€nden auch eine passende Form, um fΓΌr den Ruhestand vorzusorgen. Ein vermietetes Objekt kann im Ruhestand feste monatliche EinkΓΌnfte bringen. Doch Vorsicht: Die Kalkulation ist nicht ohne Risiken.
"Klar, eine selbstgenutzte Immobilie kann als Altersvorsorge geeignet sein", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW. Allerdings mΓΌssen EigentΓΌmer berΓΌcksichtigen, dass dafΓΌr erstens ein solides Finanzierungskonzept nΓΆtig ist und zweitens die Nebenkosten bleiben. Drittens mΓΌssen rechtzeitig RΓΌcklagen fΓΌr Instandhaltungen und Modernisierungen gebildet werden. "Denn wenn die Immobilie endlich schuldenfrei ist, ist sie meist auch in einem Alter, in dem teure Reparaturen etwa am Dach anfallen kΓΆnnen", so Scherfling.
Die Lage ist bei Immobilien immer entscheidend
Ob ein vermietetes Objekt als Altersvorsorge taugt, ist vor allem von seiner Lage abhΓ€ngig, erklΓ€rt Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum in Bonn. Denn solvente Mieter lassen sich fΓΌr eine Wohnung oder ein Haus in einer beliebten Wohngegend leichter finden als in abgelegenen Gegenden. "Bei einem Objekt, das sich nur schwer oder gar nicht vermieten lΓ€sst, kann kaum mit festen monatlichen EinkΓΌnften gerechnet werden", so Heinrich.
Und: Als Vermieter benΓΆtigt man finanzielle Reserven fΓΌr die Instandhaltung des Objektes. "Das Konzept, ein vermietetes Wohnobjekt als Altersvorsorge zu nutzen, muss also gut durchdacht sein", betont Heinrich.
Vermieter haben den Steuer-Vorteil
Γhnlich sieht es Sun Jensch vom Immobilienverband IVD. Sie verweist aber auch darauf, dass es fΓΌr Vermieter deutlich mehr MΓΆglichkeiten gibt, die Aufwendungen fΓΌr Anschaffung, Darlehen oder Renovierung steuerlich geltend zu machen als beim Eigenheim. "Zum Beispiel kann der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden", sagt Jensch. DarΓΌber hinaus kΓΆnnen Kosten fΓΌr bauliche Modernisierungen, die den Wohnwert verbessern, auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehΓΆrt etwa der Einbau einer neuen Heizungsanlage.
Selbstnutzer haben mehr Freiheiten
Ob es besser ist, eine Immobilie als Altersvorsorge selber zu nutzen oder zu vermieten und die Einnahmen als Zusatzrente einzuplanen, ist letztendlich eine persΓΆnliche Entscheidung - und vor allem eine Frage der eigenen finanziellen MΓΆglichkeiten. Selbstnutzer genieΓen viele Vorteile, wie Jensch betont: "Sie kΓΆnnen ΓΌber Umbauten und Modernisierung im eigenen Zuhause entscheiden, erleben keine MieterhΓΆhungen und mΓΌssen keine Angst vor KΓΌndigung haben." Sie investieren in die eigenen WΓ€nde β und leben im Alter mietfrei. Wobei man sich vom Wort "mietfrei" nicht tΓ€uschen lassen sollte: Nebenkosten wie Steuern und eben Renovierungskosten ergeben pro Monat durchaus ein erkleckliches SΓΌmmchen.
Beim Kaufpreis richtig rechnen
Damit die Rechnung aufgeht, muss das Finanzierungskonzept solide geplant sein. Bei der Kalkulation sollte berΓΌcksichtigt werden, dass auf den Kaufpreis der Immobilie Nebenkosten wie etwa Maklerprovision, NotargebΓΌhren und Grundbuch-Eintrag anfallen. Hinzu kommt die Grunderwerbssteuer, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist β in Nordrhein-Westfalen etwa betrΓ€gt sie 6,5 Prozent. In der Summe machen die Nebenkosten insgesamt 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Das Eigenkapital sollte mindestens 20 bis 30 Prozent betragen. AuΓerdem sollte die Tilgung bei zwei, besser aber bei drei Prozent liegen.
Kreditnehmer sollten darauf achten, dass sie mindestens zweimal kostenlos die HΓΆhe der Tilgung Γ€ndern kΓΆnnen. "Beispielsweise kann sie nach der Geburt eines Kindes zeitweise gesenkt oder nach einer Einkommenssteigerung dauerhaft erhΓΆht werden", rΓ€t Scherfling. Zudem mΓΌssen Immobilienerwerber in der Lage sein, die monatliche Kreditrate dauerhaft zu zahlen. Finanzierungen, die auf Kante genΓ€ht sind, drohen bei einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen zu scheitern.
Scherfling prΓ€sentiert eine Musterrechnung: Ein Verbraucher will eine Immobilie zum Preis von 350.000 Euro erwerben. Falls im konkreten Fall die Nebenkosten zehn Prozent betragen, liegt der Planungsbedarf bei 385.000 Euro. Die Summe von 85.000 Euro bringt er als Eigenkapital ein. Im Ergebnis bleibt ein Finanzierungsbedarf von 300.000 Euro. Bei einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer Tilgung von drei Prozent belΓ€uft sich die Monatsrate auf 1200 Euro. Das heiΓt: Um keine weiteren Zahlungen leisten zu mΓΌssen, sollten die Mieteinnahmen in etwa diesem Betrag entsprechen.
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Allerdings: Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren betrΓ€gt die Restschuld - ohne Sondertilgungen β rund 83.500 Euro. Und hier mΓΌssen KΓ€ufer immer auch das Risiko steigender Zinsen einkalkulieren. Liegen die Zinsen am Ende der Laufzeit zum Beispiel bei fΓΌnf Prozent, ist der Kredit bei gleicher Rate und Tilgung erst nach weiteren sieben Jahren komplett zurΓΌckgezahlt.