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Schenkungssteuer bei Immobilien berechnen: So zahlen Sie nichts


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So berechnen Sie die Schenkungssteuer bei Immobilien

Von t-online, cho

Aktualisiert am 21.11.2022Lesedauer: 3 Min.
Einfamilienhaus (Symbolbild): Das Familienheim ist in bestimmten Fällen von der Schenkungssteuer befreit.
Einfamilienhaus (Symbolbild): Das Familienheim ist in bestimmten Fällen von der Schenkungssteuer befreit. (Quelle: Andrea Warnecke/dpa-tmn-bilder)
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Häuser und Wohnungen werden oft nicht vererbt, sondern schon zu Lebzeiten verschenkt. Je nach Nutzungsart und Verkehrswert können dabei Steuern anfallen.

Das Wichtigste im Überblick


  • Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?
  • Wie berechnet man die Schenkungssteuer bei Immobilien?

Ob geerbt oder geschenkt – wer in Deutschland ein größeres Vermögen übertragen bekommt, unterliegt damit der Steuer. Bei Schenkungen ist das die Schenkungssteuer (mehr dazu hier). Sie greift bei privaten unentgeltlichen Zuwendungen unter Lebenden, beispielsweise bei Immobilien.

Ob allerdings wirklich Steuern anfallen, hängt vom verwandtschaftlichen Verhältnis und dem Wert der Schenkung ab. Hinsichtlich Immobilien gibt es zudem eine Sonderregel. Wie die aussieht, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?

Bei Immobilien hängt die Höhe der Schenkungssteuer hauptsächlich davon ab, wie der Beschenkte das Haus oder die Wohnung nutzt. Bewohnt er die Immobilie anschließend selbst, fällt in der Regel gar keine Schenkungssteuer an. Voraussetzung dafür ist, dass der Beschenkte mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnhaft bleibt.

Tut er das nicht oder vermietet oder verkauft er sie, muss er Schenkungssteuer zahlen. Wie hoch diese ausfällt, richtet sich unter anderem nach dem Wert der Immobilie. Diesen können Sie entweder vor der Schenkung von einem Gutachter ermitteln lassen (mehr dazu unten) oder das Finanzamt kümmert sich im Anschluss darum.

Für die Höhe der Schenkungssteuer ist zudem das Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem relevant. Denn für verschiedene Verwandtschaftsgrade gelten unterschiedliche Freibeträge. Welche das sind, können Sie unserer Schenkungssteuer-Tabelle entnehmen.

Wie berechnet man die Schenkungssteuer bei Immobilien?

Um die Schenkungssteuer bei Immobilien zu berechnen, sind sechs Schritte nötig:

  • Schritt 1: Freibetrag bestimmen
  • Schritt 2: Immobilienwert bestimmen
  • Schritt 3: Steuerpflichtigen Zugewinn berechnen
  • Schritt 4: Steuerklasse bestimmen
  • Schritt 5: Steuersatz ablesen
  • Schritt 6: Höhe der Schenkungssteuer berechnen

Freibetrag bestimmen

Zunächst sollten Sie wissen, wie viel Schenkung Sie sich leisten können, ohne dafür überhaupt Steuern zahlen zu müssen. Die Freibeträge sind je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich:

  • Ehegatte und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder und Enkel (sofern die Eltern der Enkel gestorben sind): 400.000 Euro
  • Enkel, wenn deren Eltern noch leben: 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
  • Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Freunde, Bekannte: 20.000 Euro

Erst wenn der Wert der Immobilie den für Sie relevanten Freibetrag übersteigt, wird Schenkungssteuer fällig.

Immobilienwert ermitteln

Aber wie viel ist die Immobilie nun wert? Grundsätzlich bestimmt das Finanzamt den Verkehrswert, sobald Sie ihm die Schenkung mitteilen. Der Verkehrswert ist der Betrag, den Sie beim Verkauf der Immobilie erzielen würden.

Sollten Sie diesen bereits vorher herausfinden wollen, müssen Sie dafür einen Gutachter beauftragen. Das geht zum Beispiel über Ihre Hausbank.

Je nach Art der Schenkung verwenden die Experten verschiedene Bewertungsverfahren. Bei bebauten Grundstücken gibt es nach § 182 Bewertungsgesetz (BewG) drei Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen gedacht. Dabei werden die tatsächlich gezahlten Kaufpreise von vergleichbaren Objekten herangezogen. Die Berechnung fußt auf Grundstücksgröße, Baujahr, Lage, Wohnfläche und Ausstattung der Immobilie.

Das Ertragswertverfahren kommt bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zum Einsatz, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt. Grundlage der Berechnung ist der Bodenrichtwert.

Zu diesem wird noch der sogenannte Rohertrag addiert. Der ergibt sich aus den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, der Restnutzdauer sowie dem Liegenschaftszins.

Das Sachwertverfahren wiederum wird genutzt, wenn es weder Vergleichswerte gibt noch ortsübliche Mieten anfallen. Es legt Bodenrichtwert und Gebäudesachwert zugrunde. Letzterer hängt vom Alter und der Bauart des Gebäudes ab.

Gut zu wissen: Die drei Bewertungsarten beziehen sich nur auf das Gebäude. Das darunter liegende Grundstück wird extra bewertet, und zwar nach der Größe seiner Fläche und dem Bodenrichtwert. Die Formel dafür lautet: Wert der Immobilie = Fläche des Grundstücks in Quadratmeter x Bodenrichtwert pro Quadratmeter.

Steuerpflichtigen Zugewinn berechnen

Nun können Sie bestimmen, ob Sie überhaupt Steuern zahlen müssen. Subtrahieren Sie dafür Ihren persönlichen Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie.

Bleibt unterm Strich ein positiver Betrag, ist dieses Ergebnis der steuerpflichtige Erwerb, auch Zugewinn genannt. Sie müssen Schenkungssteuer zahlen. Ist der Freibetrag größer als der Wert der Immobilie, schulden Sie dem Staat nichts.

Steuerklasse bestimmen

Haben Sie einen steuerpflichtigen Zugewinn, kommt es für die Höhe der zu zahlenden Schenkungssteuer auf Ihre Steuerklasse an. Diese ist nicht mit der Steuerklasse zu verwechseln, die für Ihr Einkommen gilt.

Bei Schenkungen gibt es drei Steuerklassen, die sich wieder nach Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Schenker richten. Dabei gilt: Je niedriger, desto geringer die Schenkungssteuer.

Die für Sie gültige Steuerklasse können Sie aus der Tabelle ablesen:

Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner Eltern und Großeltern

Alle anderen (z. B. nicht eingetragener Lebenspartner, Freunde, entfernte Verwandte)
Kinder und Stiefkinder Geschwister und Kinder von Geschwistern
Enkel und Kinder der Stiefkinder Stiefeltern

Schwiegerkinder, Schwiegereltern

geschiedener Ehegatte oder Partner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft

Steuersatz ablesen

Mithilfe Ihrer Steuerklasse und der Höhe des Zugewinns können Sie nun aus der folgenden Tabelle ablesen, welcher Steuersatz für Sie gilt.

Steuerpflichtiger Zugewinn Steuersatz Steuerklasse I Steuersatz Steuerklasse II Steuersatz Steuerklasse III
bis 75.000 Euro 7 Prozent 15 Prozent 30 Prozent
bis 300.000 Euro 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent
bis 600.000 Euro 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent
bis 6 Mio. Euro 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent
bis 13 Mio. Euro 23 Prozent 35 Prozent 50 Prozent
bis 26 Mio. Euro 27 Prozent 40 Prozent 50 Prozent
mehr als 26 Mio. Euro 30 Prozent 43 Prozent 50 Prozent

Höhe der Schenkungssteuer berechnen

Als Letztes können Sie die Höhe der Schenkungssteuer ermitteln. Multiplizieren Sie dafür einfach den steuerpflichtigen Zugewinn mit Ihrem Steuersatz. Diesen Betrag schulden Sie nun dem Finanzamt.

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Verwendete Quellen
  • Eigene Recherche
  • erbrechtsinfo.de: "Die Schenkungssteuer in Deutschland: Wie hoch ist die Steuer bei Schenkungen?"
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  • Christine Holthoff
Von Christine Holthoff
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