Haus verkaufen: Den Wert der Immobilie richtig abschätzen

Der Immobilienmarkt boomt. Steigende Preise sind gut für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken. Anzeigen versprechen Schnäppchen für Eigenheim und Wohnung. Oder sind es eher Mondpreise? Den Wert einer Immobilie realistisch abzuschätzen, ist nicht einfach.

Lage, Zustand und gegebenenfalls Mieteinnahmen – das sind die Faktoren, die beim Verkauf einer Immobilie zählen. Bereits bei der Lage gibt es allerdings deutliche Unterschiede und damit die Möglichkeit, bei der Preiseinschätzung gründlich danebenzuliegen – nach oben wie nach unten.

"Die Dynamik eines Immobilienmarkts in der Großstadt kann sich stark vom weiteren Umfeld der Stadt unterscheiden", erklärt der Bewertungssachverständige Helge Ludwig aus Augsburg die Situation. Will heißen: Für ein Einfamilienhaus in Mecklenburg-Vorpommern ist längst nicht erzielbar, was Interessenten in Berlin hinblättern würden. Während die einen Eigentümer vielleicht zu viel verlangen, rufen andere zu niedrige Preise auf.

Online-Schätzungen geben grobe Orientierung

Eine erste Einschätzung für einen realistischen Preis kann der Blick in die Schaufenster von Maklern, in Zeitungsanzeigen und ins Internet geben. So bekommen Eigentümer zum einen ein Gefühl dafür, welche Objekte gerade gesucht und beliebt sind, zum anderen ein Gefühl für Preisspannen. Portale und diverse Makler bieten online Bewertungen an. Dazu gibt der Nutzer Daten zu seiner Immobilie ein, das Programm ermittelt anhand von Vergleichsangaben einen Preis. Nach einem ähnlichen Prinzip funktionieren Handy-Apps.

Online-Schätzungen funktionieren schnell und bequem. "Die Ergebnisse geben aber nur eine grobe Orientierung", sagt Sebastian Drießen. Er arbeitet für einen Dienstleister für Immobilienbewertungen in Bad Neuenahr/Rheinland-Pfalz. Das Netz liefere Anhaltspunkte für Standardimmobilien, etwa klassische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Besonderheiten trage es keine Rechnung.

Für den Einstieg in den Verkaufsprozess

Zum Einstieg in den Verkaufsprozess sind Online-Tools dennoch hilfreich. "Sie blenden individuelle Vorlieben aus", sagt Hans-Joachim Beck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Denn Vorlieben führen seiner Erfahrung nach häufig zu Fehleinschätzungen. Viele Leute gehen zu hoch, weil sie an ihrem Haus hängen: Sie haben es "liebgewohnt".

Andererseits drücken fällige Sanierungsarbeiten den Preis weniger nach unten, als manche Eigentümer vermuten. Das gilt vor allem für Ballungszentren, in denen die Nachfrage groß und das Angebot knapp ist. "Außerdem renovieren Selbstnutzer die Immobilie sowieso nach ihren Vorstellungen", sagt Beck.

Makler verlangen 300 bis 400 Euro für eine Expertise

Bei einer präziseren Schätzung können auch Makler helfen. Sie haben einen guten Überblick über den Markt, der sich insbesondere in den Boomregionen rasant entwickelt – mit Preissteigerungen von fünf bis zehn Prozent innerhalb kurzer Zeit. Makler verlangen dem IVD zufolge mindestens um die 300, 400 Euro für eine Expertise.

Profis arbeiten mit dem Markt- oder Verkehrswert. Das ist der Preis, der relativ sicher zu erzielen wäre. Der Wert kann auf verschiedenen Wegen ermittelt werden. Aber auch Laien können sich an Hinweisen entlanghangeln, denen Zahlen der regionalen Gutachterausschüsse zugrunde liegen.

Gutachterausschüsse veröffentlichen Preistendenz

Diese unabhängigen Gremien sammeln Kaufpreise aus den Kommunen und leiten daraus die Preistendenz für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke ab. In der Regel veröffentlichen sie einmal jährlich einen Bericht. Viele Städte und Gemeinden stellen ihn online. Detaillierte Auskünfte kosten meistens Geld.

Die Marktanalysen der Ausschüsse enthalten zum Beispiel Angaben zum Bodenrichtwert. An seinem Niveau ist ablesbar, ob eine Gegend angesagt ist. Was Verkaufswillige mit den Zahlen anfangen können, erläutert Reinhard Mundt, Leiter der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses im Sachsen: "Das eigene Grundstück ist 500 Quadratmeter groß, in der Gegend kostet der Quadratmeter 300 Euro. Multipliziert ergibt das eine erste Hausnummer."

Hohe Bodenrichtwerte und hochwertige Immobilien

Erfahrungsgemäß weisen hohe Bodenrichtwerte innerhalb einer Gemeinde auf hochwertige Immobilien hin. "In einer teuren Gegend steht keine Bruchbude", sagt Mundt. Über Jahresreihen lässt sich die Wertentwicklung nach oben oder unten verfolgen. Steigende Bodenrichtwerte sind ein Indiz für erhöhte Nachfrage, zum Beispiel infolge einer Aufwertung des Quartiers oder von wachsendem Zuzug.