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Grundsteuer: Auf den Hebesatz kommt es an


Regionen im Vergleich
Grundsteuer – auf den Hebesatz kommt es an


Aktualisiert am 20.04.2018Lesedauer: 2 Min.
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Luftaufnahme von Einfamilienhäusern: Das Bundesverfassungsgericht hat die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer aufgrund veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung gefordert.Vergrößern des Bildes
Luftaufnahme von Einfamilienhäusern: Das Bundesverfassungsgericht hat die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer aufgrund veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung gefordert. (Quelle: Oliver Berg/dpa)

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer gekippt. Nicht jedoch die Hebesätze, die in die Berechnung einfließen. Es gibt erhebliche lokale Unterschiede, die sich auch in den Mietnebenkosten niederschlagen.

Die Grundsteuer wird jeweils für ein Kalenderjahr festgesetzt und ist vierteljährlich zu entrichten. Dabei ist es egal, ob es sich um ein bebautes oder um ein unbebautes Grundstück handelt. Das für die Städte und Gemeinden entscheidende Element der Grundsteuer ist der Hebesatz, den diese individuell bestimmen können. Auch bei einer Neuregelung der Grundsteuer werden die Kommunen kaum auf diesen Hebel verzichten.

Aktuelle Berechnung der Grundsteuer: Für die Berechnung der Grundsteuer werden drei Aspekte herangezogen: Zuerst ermittelt der Fiskus den Einheitswert eines Grundstücks mit oder ohne Immobilie. Hinzu kommt der Grundsteuermessbetrag, der sich aus der Grundsteuermesszahl bezogen auf den Einheitswert berechnet. Die Grundsteuermesszahl variiert je nach Grundstücksart und Gemeindegröße zwischen 2,6 bis 10 Promille. Als letzte Komponente folgt der von den Gemeinden individuell festgesetzte Hebesatz, der die Grundsteuer nochmal erheblich steigern kann.

Neuregelung der Grundsteuer gefordert

Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht den Einheitswert als Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für verfassungswidrig – das heißt die seit 1964 in den alten und seit 1935 in den neuen Bundesländern geltenden Werte.

Das bedeutet jedoch nicht das Aus für die Grundsteuer. Den Gesetzgebern wurde bis Ende 2019 Zeit gegeben, eine Neuregelung zu finden. Aufgrund des Aufwandes dürfen zudem die alten Werte auch nach einer Neuregelung bis 2024 weiter genutzt werden.

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Hebesatz – das Steuerungselement der Gemeinden

Der Hebesatz, der letztlich die tatsächliche Höhe der Grundsteuer bestimmt, bleibt von der Entscheidung des Bundesverfassungsgericht unberührt. Doch was ist das eigentlich und wie wirkt dieser auf die Grundsteuer?

Der Hebesatz ist das individuelle Steuerungselement der Gemeinden, mit dem der Grundsteuerbetrag noch einmal erheblich in die Höhe geschraubt werden kann. Im Bundesdurchschnitt liegt der Hebesatz bei 410 Prozent. Je nach Bundesland, Stadt oder Gemeinde können sich jedoch erhebliche Unterschiede ergeben. Dabei spielen die Größe der Kommune oder deren Einwohnerzahl keine bestimmende Rolle.

Die Spitzenposition hält die Gemeinde Nauheim in Hessen mit einem Hebesatz von 960 Prozent, gefolgt von Bergneustadt in Nordrhein-Westfalen mit 959 Prozent. Aber es gibt auch das andere Ende der Hebesatzskala: Zwölf Gemeinden verlangen gar kein Hebesatz, darunter gleich fünf in Rheinland-Pfalz oder vier in Schleswig-Holstein.

Eine Beispielrechnung:

Berlin Hamburg Potsdam
Einheitswert Grundstück 50.000 € 50.000 € 50.000 €
x Steuermesszahl 3,5 ‰ 3,5 ‰ 3,5 ‰
= Grundsteuermessbetrag 175,00 € 175,00 € 175,00 €
x Hebesatz 810 % 540 % 493 %
= Grundsteuer (Jahr) 1.417,50 € 945,00 € 862,75 €

Bei einem gleichwertigen Grundstück in den Städten Berlin, Hamburg oder Potsdam fällt die Grundsteuer aufgrund des Hebesatzes unterschiedlich hoch aus.

Hebesätze der Bundesländer im Vergleich

Bundesland Hebesatz im Durchschnitt
Baden-Württemberg 376 %
Bayern 379 %
Berlin 810 %
Brandenburg 379 %
Bremen 572 %
Hamburg 540 %
Hessen 333 %
Mecklenburg-Vorpommern 371 %
Niedersachsen 388 %
Nordrhein-Westfalen 444 %
Rheinland-Pfalz 343 %
Saarland 347 %
Sachsen 450 %
Sachsen-Anhalt 380 %
Schleswig-Holstein 336 %
Thüringen 346 %

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Top-Five-Städte beim Hebesatz

Stadt Hebesatz
Berlin 810 %
Bremen 695 %
Dresden 635 %
Schwerin 630 %
Hannover 600 %

Das Ende der bisherigen Grundsteuer – nicht des Hebesatzes

Die Kommunen sind auf die Einnahmen aus der Grundsteuer angewiesen. Knapp 14 Milliarden Euro fließen jährlich in die Gemeindekassen. Das entspricht rund 14 Prozent der kommunalen Steuereinnahmen. Ein Posten, auf den die Kommunen nicht verzichten wollen. Und künftig wohl auch nicht müssen.

Das Bundesverfassungsgericht hat bezüglich der Erfassung des Einheitswertes keine konkreten Reformvorgaben gemacht. Welche Auswirkungen eine Neuregelung auf Immobilienbesitzer und Mieter hat, hängt vom künftigen Modell ab. Wird die Grundsteuer künftig der realen Wertentwicklung von Häusern und Grundstücken angepasst und zugleich das bisherige Steueraufkommen beibehalten werden, müsste es zu Anpassungen bei den Zahlern der Grundsteuer kommen. Also den Grundeigentümern und in der Folge auch den Mietern kommen.

Es ist davon auszugehen, dass die Gemeinden weiterhin eine individuelle Gestaltungsmöglichkeit bei der Grundsteuer haben möchten. Das Ende des kommunalen Hebesatzes scheint noch lange nicht gekommen – in welchem Mantel dieser dann auch daherkommen mag.

Verwendete Quellen
  • eigene Recherchen
  • dpa
  • AFP
  • Reuters
  • Homeday
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