Trendwende am Immobilienmarkt: Hier fallen die Häuserpreise nun

Erstmals seit 2008 zeichnet sich am aufgeheizten Immobilienmarkt eine Trendwende ab. Doch das Eigenheim könnte für viele dennoch ein unerfüllter Traum bleiben.

Viele Jahre kannten die Kaufpreise für Immobilien nur eine Richtung: nach oben. Eine scheinbar endlose Niedrigzinsphase machte die Finanzierung von Eigentum günstig, fast gierig drängten Privatleute und Investoren auf den Markt, trotz immer höherer Preise.

Damit scheint es nun vorbei zu sein. Das legen zumindest aktuelle Daten des Immobilienportals Immoscout24 nahe. "Wir leben in bewegten Zeiten, das macht sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar", sagt dessen Geschäftsführer Thomas Schroeter. Auf dem Immobilienmarkt zeichne sich seit vielen Jahren erstmals eine "Trendwende" ab.

Dem "Wohnbarometer" des Portals zufolge schwächt sich die Preisdynamik auf breiter Front ab – ob Neubau oder Bestand, ob Wohnung oder Haus. Schroeter sagt dazu: "Anbietende haben es aktuell deutlich schwerer, Käufer und Käuferinnen für ihre Immobilienangebote zu finden."

Ein Grund für diese Entwicklung sei vor allem die sinkende Nachfrage nach Wohneigentum. Wo Wohnungsinserate auf dem Portal im vergangenen Jahr noch durchschnittlich 27 Tage lang online waren, waren es jüngst 31 Tage. "Auch die längere Vermarktungszeit ist ein deutliches Indiz, dass sich der Wohnungsmarkt abkühlt", so Schroeter.

Mehr Menschen wollen mieten

Die Ursachen für die schwindende Nachfrage sind vielfältig. Eine tragende Rolle spielen die gestiegenen Zinsen. Sie verteuern die Finanzierung einer Immobilie, während das Ersparte durch die hohe Inflation immer weniger wert ist.

Entsprechend deuten die Daten von Immoscout auf eine Verschiebung der Nachfrage hin: Immer weniger Menschen möchten kaufen, immer mehr möchten zur Miete wohnen. Laut des Wohnbarometers erhielten Anbieter von Mietwohnungen in Hamburg durchschnittlich 68 Anfragen pro Woche, in Berlin sogar 217, Tendenz steigend.

Im Vergleich zum zweiten Quartal des vergangenen Jahres ist die Nachfrage an Wohnungen und Einfamilienhäusern zum Kauf um 36 Prozent zurückgegangen, die Nachfrage an Mietwohnungen hingegen legte um 48 Prozent zu.

"Das sind auf den ersten Blick dramatische Zahlen, aber tatsächlich bewegt sich die Nachfrage für Kaufimmobilien noch immer über dem Niveau von 2019 vor Corona", erklärt Schroeter. Der Markt sei in den vergangenen zwei Jahren durch das niedrige Zinsniveau befeuert worden, nun formiere sich langsam ein neues Gleichgewicht.

Die Angebotsseite spiegelt diese Entwicklung: Nachdem der Markt für Eigentumswohnungen und Häuser jahrelang ausgedünnt war, werden aktuell 46 Prozent mehr Immobilien angeboten als noch vor einem Jahr. Dadurch werden einige Immobilien sogar wieder günstiger. "Wir sehen vor allem in den Metropolen deutliche Preiskorrekturen", so Schroeter, "insbesondere bei Neubau-Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern in Bestand und Neubau."

Neubaupreise gehen besonders stark zurück

In Hamburg sind die Preise von Neubauwohnungen und -häusern um jeweils über fünf Prozent gesunken, auch in allen anderen Großstädten zeigen Neubauten jeweils größere Preisrückgänge als Bestandsimmobilien. In Köln und Düsseldorf waren es jeweils rund vier Prozent und in Frankfurt 1,7 Prozent. In München, Stuttgart und Berlin sind die Preise für Neubauwohnungen weitestgehend gleichgeblieben.

Die unterschiedliche Entwicklung von Neubau und Bestand dürfte auch darin begründet sein, dass Neubauten ohnehin deutlich teurer sind und angesichts der gestiegenen Zinsen an Attraktivität verlieren. Der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung lag zuletzt bei durchschnittlich 4.128 Euro – gegenüber 2.809 Euro bei Bestandswohnungen.

Für Käufer mit viel Eigenkapital ist die aktuelle Entwicklung zunächst eine gute Nachricht, so Schroeter: "Ihnen kommen die fallenden Angebotspreise und der gesunkene Wettbewerb um die Objekte entgegen. Sie finden aktuell deutlich mehr Angebote und können wieder eher über den Kaufpreis verhandeln als zuvor."

Interessenten, die ihre Immobilie zu einem großen Teil finanzieren möchten, spielt die aktuelle Entwicklung weniger in die Karten. Innerhalb von wenigen Monaten hat sich für sie das Blatt gewendet und der Traum vom Eigenheim ist geplatzt. Denn der gesunkene Kaufpreis kann die gestiegenen Zinsen oft nicht kompensieren. Die Tilgungsraten haben sich verglichen mit dem Zinstiefstand im letzten Jahr für ein typisches Finanzierungsmodell teilweise verdoppelt.

Prognosen kaum möglich

Blickt man auf Gesamtdeutschland, gibt es jedoch nach wie vor einen leichten Aufwärtstrend, insbesondere bei Bestandswohnungen in Metropolen. So legten die Preise in diesem Segment in Düsseldorf und Köln noch mal um rund vier Prozent zu, auch die anderen Metropolen verzeichnen leichte Steigerungen. In München zahlen Interessenten nun durchschnittlich 7.870 Euro pro Quadratmeter, ein weiter Abstand zu Frankfurt, das mit 5.603 Euro pro Quadratmeter den zweiten Platz der teuersten deutschen Metropolen belegt.

Wie es auf dem Immobilienmarkt bis Ende des Jahres weitergeht, wagt Immoscout dieses Mal nicht exakt zu prognostizieren. Dafür seien sie Einflussfaktoren aktuell zu unberechenbar. Schroeter betont aber auch: "Der Markt ist keineswegs eingefroren." Vielmehr erlebten wir momentan eine Anpassung an die neue ökonomische Realität.