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So vermeiden Sie Fehler bei der Immobilienfinanzierung


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Die fünf häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

27.07.2019, 15:00 Uhr | sm, t-online.de

So vermeiden Sie Fehler bei der Immobilienfinanzierung. Sparen für den Hausbau: Trotz günstiger Zinsen können sich nicht alle Mieter eine Immobilie leisten. (Quelle: dpa/tmn/Christin Klose)

Sparen für den Hausbau: Trotz günstiger Zinsen können sich nicht alle Mieter eine Immobilie leisten. (Quelle: Christin Klose/dpa/tmn)

Viele Mieter haben den Traum von den eigenen vier Wänden. Bei der Finanzierung können Immobilienkäufer jedoch viel falsch machen. Wir nennen die größten Risiken und Fallstricke.

Endlich die eigenen vier Wände – sei es ein Haus oder eine Wohnung. Vor allem vor dem Hintergrund steigender Mieten träumen viele Noch-Mieter von der eigenen Immobilie. Die anhaltend niedrigen Zinsen machen den Traum finanziell möglich und erschwinglich. Doch sollten sich die Immobilienkäufer nicht zu sehr davon blenden lassen. Denn: Es gilt vorab einige Punkte zu klären. Und auch ein Kredit mit niedrigen Zinsen muss abbezahlt werden.

Ein Vergleich der Konditionen bringt bares Geld

Bereits kleine Zinsunterschiede wirken sich bei Immobilienkrediten stark aus. So sind bei einem Kredit über 450.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren Zinsersparnisse von knapp 70.000 Euro möglich. Das zeigen Berechnungen der Zeitschrift "Finanztest". Die angebotenen Zinssätze lagen zwischen 1,5 und 2,66 Prozent. Das bedeutet: der Baukredit kostete beim teuersten Anbieter doppelt so viel wie bei der günstigsten Bank.

Effektivzins: Dieser ist der Maßstab beim Zinsvergleich, denn er berücksichtigt nahezu alle Kosten für einen Kredit.

Die fünf häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung

Die Preise für Immobilien steigen in einigen Regionen seit Jahren stetig. Vermeintlich günstige Finanzierungsmodelle lassen die teuren Objekte erschwinglich erscheinen. Umso wichtiger ist es, dass die Finanzierung auf sicheren Füßen steht. 

1. Zu wenig Eigenkapital 

Das Eigenkapital ist das Kapital, das die Kunden selbst beisteuern. Der Rest wird als Fremdkapital von der Bank finanziert. Es gibt Banken, die eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren, aber das ist meist teuer. Der Grund sind höhere Zinsen. Liegt der Kreditanteil am Kaufpreis bei 60 Prozent, beträgt der Effektivzins für 15 Jahre Zinsbindung im Schnitt 1,48 Prozent. Wer 90 Prozent des Preises per Kredit finanziert, bekommt für dieselbe Zeit einen Effektivzins von durchschnittlich 1,74 Prozent.

Tipp: Je höher das Eigenkapital der künftigen Immobilienbesitzer, desto niedriger der Zinssatz, den diese für ihren Immobilienkredit bezahlen müssen. Die Käufer sollten mindestens 30 Prozent Eigenkapital mitbringen.

2. Kurze Zinsbindung

Die Darlehenszinsen sind seit langem auf einem sehr niedrigen Niveau. Laut Interhyp, ein Vermittler für Baufinanzierungen, erhalten Kreditnehmer aktuell Baudarlehen von etwas über einem Prozent – bei zehnjähriger Zinsbindung. Von Bestanbietern erhalten Sie bei entsprechender Bonität sogar Darlehen von unter einem Prozent.

Da die Europäische Zentralbank (EZB) Anfang 2019 erklärte, die Zinsen weiterhin auf niedrigem Niveau zu belassen, prognostizieren Marktbeobachter weiter günstige Bauzinsen. Diese sollten sich Immobilienkäufer langfristig sichern – und zwar durch eine lange Zinsbindung.

Zwar verlangen einige Banken dafür einen Aufschlag. Doch der kann sich auszahlen, wenn in Zukunft die Zinsen wieder anziehen. Im Schnitt werden aktuell für ein Darlehen mit einer 20-jährigen Zinsbindung 0,7 Prozent mehr verlangt als bei einem Zinssatz mit 10-jähriger Bindung, so Stiftung Warentest.

Tipp: Ist der Immobilienkredit nach Ende der Zinsbedingung noch nicht abbezahlt, steht die Frage eines Anschlusskredits. Dieser kann erheblich teurer sein als der vorhergehende Kredit. Das Zinserhöhungsrisiko können sich Immobilienkäufer von ihrem Berater berechnen lassen. Ist es zu hoch, sollten sie eine längere Zinsbindung des Erstkredits in Betracht ziehen.

3. Niedrige Tilgung

Eine niedrige Tilgungsrate klingt verlockend. Doch: Je niedriger die Tilgung, desto größer ist die Gefahr, sich finanziell zu übernehmen. Denn bei einer geringen Tilgungsquote ist auch die monatliche Rate, die an die Bank gezahlt werden muss, niedrig. So laufen Immobilienbesitzer Gefahr, ihre Immobilie kaum abzubezahlen.

Ein solcher Kredit muss zudem sehr lange zurückgezahlt werden. Damit erhöht sich die Gefahr einer Anschlussfinanzierung zu dann höheren Konditionen. Wenn bis dahin erst ein geringer Teil der Finanzierungssumme getilgt wurde, kann es für den Immobilienbesitzer problematisch werden.

Tipp: Die monatliche Rate sollte an die finanzielle Situation angepasst sein. So kann diese zum Beispiel in jungen Jahren höher sein, als im Alter. In der Regel sollte die Rate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.

4. Fehlende Flexibilität

Feste Raten machen die Abzahlung einerseits übersichtlich. Andererseits können sie Probleme bereiten, wenn sich die Lebenssituation ändert. So zum Beispiel, wenn ein Einkommen wegfällt, weil sich ein Partner um den Nachwuchs in der Elternzeit kümmert. Wenn die Kreditnehmer dann die Rate des Immobilienkredits reduzieren können, verschafft das Luft. Zwar verlangen viele Kreditinstitute für die Möglichkeit einer flexiblen Rückzahlungsquote einen Aufpreis. Doch dieser kann sich lohnen.

Ebenso sollten Immobilienkäufer auf die Möglichkeit der Sondertilgung achten. Viele Banken bieten diese Option kostenlos an. Durch die zusätzliche Tilgung von jährlich fünf oder gar zehn Prozent der Kreditsumme kann das Baudarlehen schneller zurückgezahlt werden.

Tipp: Die Geldinstitute bieten Immobilienkredite mit flexibler Rückzahlung oftmals nicht von sich aus an. Immobilienkäufer sollten auf jeden Fall nachfragen und die Angebote vergleichen. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren sollten zwei Anpassungen möglich sein.

5. Finanzierung ohne staatliche Förderung

Was viele Immobilienkäufer vergessen: Sie haben oft einen Anspruch auf Förderung vom Staat. Das gilt für den Erwerb von Wohneigentum, aber auch für den Bau energieeffizienter Immobilien sowie Maßnahmen für den barrierefreien Umbau einer Immobilie. Da für die KfW-Förderung das Hausbankprinzip gilt, bekommt man die Produkte nur über seinen Bankberater.

Tipp: Über bestehende Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können sich Immobilienkäufer oder Immobilienbesitzer auf den Seiten der KfW informieren. Bei der Hausbank heißt es dann wieder: aktiv nach den Angeboten fragen.

Damit der Traum von der eigenen Immobilie nicht zum Albtraum wird, sollten Immobilienkäufer die oben genannten Punkte bei der Auswahl eines Immobilienkredits berücksichtigen.

Dabei lohnt es nicht nur, bei der Hausbank nach Angeboten zu fragen, sondern auch bei Kreditvermittlern sowie bei Banken in der Region. Beim Vergleich verschiedener Angebote sollten die Kreditsumme, Monatsrate, Zinsbindung und Tilgungssatz jeweils identisch sein. Zudem sollten Kreditnehmer dafür vorab ihren finanziellen Bedarf sowie ihre monatlich zahlbaren Raten ermitteln.

Verwendete Quellen:
  • Nachrichtenagentur dpa
  • Stiftung Warentest "Finanztest" (4/2019)
  • Verbraucherzentrale Bremen e.V.
  • Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
  • weitere Quellen
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