Mietrechts-Tipps: Zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlung ist rechtens

Über geringe Nebenkosten freuen sich tendenziell viele Mieter – allerdings nur so lange, bis der Vermieter eine hohe Nachzahlung fordert. Ist diese Vorgehensweise rechtens?

Manche Vermieter setzen die Betriebskostenvorauszahlungen bewusst niedrig an. Damit soll die Gesamtmietbelastung nicht zu hoch erscheinen. Mieter haben nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) in solchen Fällen keinen Schadensersatzanspruch.

Geringe Bruttomiete soll für mehr Interessenten sorgen

Sie müssen im Zweifel Betriebskosten nachzahlen, entschied das Landgericht Berlin (Az.: 65 T 106/18). In dem verhandelten Fall musste der Mieter für seine 41 Quadratmeter große Wohnung 329 Euro Kaltmiete und 170 Euro für Betriebskosten zahlen. Schon die erste Betriebskostenabrechnung nur für die Monate November und Dezember wies einen Nachzahlungsbetrag von 214 Euro aus. Die Hausverwaltung räumte ein, die Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt zu haben, um die Bruttomiete unter 500 Euro zu halten und so für Mietinteressenten attraktiver zu machen.

Einen Schadensersatzanspruch des Mieters, das heißt die Freihaltung von höheren Betriebskosten, als vertraglich vereinbart, lehnte das Gericht ab. Letztlich sei die Vereinbarung monatlicher Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Höhe gebunden. Der Vermieter müsse die Zahlungen nicht kostendeckend kalkulieren, er könne sogar ganz auf monatliche Vorauszahlungen verzichten und die vollständigen Betriebskosten im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf einen Schlag dem Mieter in Rechnung stellen.

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Etwas anderes könne nur gelten, wenn der Vermieter besondere Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Betriebskosten aufgrund eines besonderen Vertrauenstatbestandes hätte. Gemeint ist nach Darstellung des Mieterbundes zum Beispiel der Fall, in dem der Vermieter eine kostendeckende Kalkulation der Vorauszahlungen zugesichert hat. Oder wenn der Mieter vor Vertragsabschluss darauf hingewiesen hat, dass er nicht mehr als die vereinbarten Vorauszahlungen zahlen kann und will.