Wohn-Riester: Staatliche Förderung zur Immobilienfinanzierung sichern

Wer eine Immobilie kaufen oder bauen möchte, kann den Staat daran beteiligen. Das funktioniert mit Wohn-Riester. Doch das ist nicht für jeden geeignet.

Die klassische Riester-Rentenversicherung kennen die meisten: Sie bauen sich eine Zusatzrente auf und der Staat unterstützt Sie dabei. Statt für eine lebenslang gezahltes Extra zur gesetzlichen Rente können Sie die Riester-Förderung aber auch einsetzen, um ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu finanzieren.

Wohn-Riester nennt sich diese Variante, auch bekannt als Eigenheimrente. Was das genau ist, wie sie funktioniert und welche Vor- und Nachteile sie hat, zeigt Ihnen unser Überblick.

Was ist Wohn-Riester?

Wohn-Riester, offiziell Eigenheimrente genannt, ist eine Variante der privaten Altersvorsorge. Sie können damit die Riester-Förderung nutzen, um eine selbst bewohnte Immobilie zu kaufen oder zu bauen, ein Darlehen zu tilgen, Genossenschaftsanteile zu erwerben oder Ihr Wohneigentum barrierearm umzubauen. Ein Ferienhaus können Sie damit hingegen nicht kaufen.

Wer Wohn-Riester einsetzt, hat das Ziel, im Alter mietfrei zu wohnen und dadurch seine Lebenshaltungskosten zu senken. Dank staatlicher Zulagen und Steuervorteile wird die Finanzierung der Immobilie etwas günstiger.

Wer kann Wohn-Riester nutzen?

Von Wohn-Riester kann grundsätzlich jeder Förderberechtigte profitieren, der eine sogenannte begünstigte Immobilie kauft oder baut. Förderberechtigt sind nach § 79 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sowie § 10a Absatz 1 EStG vor allem:

• Rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer und Selbstständige
• Beamte, Richter, Soldaten, Amtsträger
• Bezieher von Arbeitslosengeld oder Krankengeld
• Auszubildende und Erziehende

Um eine begünstigte Immobilie handelt es sich, wenn:

• Sie selbst in der Immobilie wohnen.
• Sie Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie sind.
• Die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz oder Lebensmittelpunkt ist.
• Ihre Immobilie sich in der Europäischen Union (EU) oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EU plus Island, Liechtenstein und Norwegen) befindet.

Wohn-Riester können Sie noch für weitere Vorhaben nutzen. Dazu gehören etwa:

• Der Kauf von Pflichtanteilen an einer Wohnungsgenossenschaft.
• Der Erwerb eines besonderen Dauerwohnrechts, zum Beispiel in einem Pflege- oder Seniorenheim.
• Der barrierefreie Umbau einer selbst genutzten Immobilie.
• Seit 2024 auch der energetische Umbau einer selbst genutzten Immobilie.

Wie funktioniert Wohn-Riester?

Wie bei der klassischen Riester-Rentenversicherung fördert der Staat auch Wohn-Riester mit Zulagen und Steuervorteilen. Um den Zuschuss zu bekommen, müssen Sie allerdings jedes Jahr genug eingezahlt haben – insgesamt 4 Prozent des rentenversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommen. Für Arbeitnehmer ist das rentenversicherungspflichtige Einkommen und das Bruttoeinkommen pro Jahr meist dasselbe.

Wer diesen Mindesteigenbetrag für die Riester-Rente aufbringt, erhält vom Staat die jährliche Grundzulage in Höhe von 175 Euro plus etwaige Zulagen für Kinder geschenkt. Hinzu kommen steuerliche Vergünstigungen.

Allerdings werden beide Förderungen miteinander verrechnet, so dass Sie letztlich nur von der Leistung profitieren, von der Sie mehr erhalten. Bei Gutverdienern ohne Kinder sind das in der Regel die Steuervorteile, bei Durchschnittsverdienern mit Kindern die Zulagen.

Sie können Wohn-Riester auf verschiedene Weisen einsetzen:

• als Wohn-Riester-Bausparvertrag,
• als Wohn-Riester-Darlehensvertrag,
• als Riester-Bauspar-Sofortfinanzierung.

Alternativ können Sie auch bereits angespartes Guthaben aus einem klassischen Riester-Vertrag entnehmen, um eine selbst genutzte Immobilie zu finanzieren.

Wohn-Riester-Bausparvertrag

Wollen Sie erst in einigen Jahren ein Eigenheim kaufen, bauen oder barrierefrei umbauen, können Sie über einen Wohn-Riester-Bausparvertrag nachdenken. Damit gibt es die Förderung für die Sparbeträge und Sie sichern sich gleichzeitig die Zinsen für ein Bauspardarlehen. Wird das Darlehen ausgezahlt, nutzen Sie die Riester-Zulagen für die Tilgung des Baukredits. Anbieter sind Bausparkassen. Lesen Sie hier, für wen sich bausparen lohnt.

Wohn-Riester-Darlehensvertrag

Sind Sie bereits einen Schritt weiter und wollen schon bald eine eigene Immobilie kaufen, können Sie einen Wohn-Riester-Darlehensvertrag nutzen. Dank der staatlichen Zulagen können Sie dieses Darlehen schneller abbezahlen als einen normalen Kredit.

Ein Wohn-Riester-Darlehen könnte daher selbst dann sinnvoll sein, wenn der Zinssatz höher ist als bei einem klassischen Kredit. Anbieter finden Sie am besten über Vermittler wie Dr. Klein oder Interhyp.

Riester-Bauspar-Sofortfinanzierung

Eine andere Möglichkeit, Ihre Immobilie schon bald zu kaufen und zu finanzieren, ist die Riester-Bauspar-Sofortfinanzierung, auch Bausparkombikredit genannt. Hierbei kombinieren Sie den Riester-Bausparvertrag mit einem Vorausdarlehen der Bausparkasse.

Für dieses Darlehen zahlen Sie erst einmal nur Zinsen, Sie tilgen nichts. Parallel sparen Sie mit dem Bausparvertrag an. Ist dieser zuteilungsreif, löst er das Vorausdarlehen ab. Erst dann zahlen Sie eine Rate aus Zins und Tilgung, um das Bauspardarlehen zurückzuzahlen.

Riester-Guthaben entnehmen

Erfüllen Sie die Voraussetzungen für Wohn-Riester, können Sie auch Guthaben aus einem anderen Riester-Vertrag nutzen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder zu bauen – entweder direkt in der Ansparphase oder später in der Auszahlphase.

• Riester-Rente: So lassen Sie sich Ihr Guthaben auszahlen

In beiden Phasen können Sie entscheiden, ob Sie das Guthaben komplett entnehmen oder nur einen Teil davon. Entscheiden Sie sich für die Teilentnahme, sollten Sie beachten, dass Sie mindestens 3.000 Euro entnehmen müssen und mindestens 3.000 Euro im Vertrag bleiben müssen. Eine Teilentnahme ist also erst ab einem Guthaben von 6.000 Euro möglich.

Wie wird Wohn-Riester besteuert?

Riester wird nachgelagert besteuert, das heißt, Sie zahlen in der Sparphase weniger an den Staat, müssen im Alter aber die Förderungen versteuern. Allerdings erhalten Sie beim Wohn-Riester – anders als etwa bei der klassischen Riester-Rentenversicherung – schon vor Rentenbeginn Geld. Als Grundlage für die Besteuerung gibt es deshalb das sogenannte Wohnförderkonto.

Auf diesem fiktiven Konto notiert die Zentrale Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) alle geförderten Tilgungen und Zulagen und "verzinst" den Betrag bis zum Rentenbeginn jährlich mit 2 Prozent. Was erst einmal positiv klingen mag, bedeutet für Sie allerdings später mehr Steuern: Denn durch die "Verzinsung" erhöht sich die Grundlage für die Besteuerung.

• Beispiel: Nehmen wir an, Sie entnehmen 10.000 Euro aus Ihrem Riester-Vertrag. Bis zu Ihrem Renteneintritt sind es noch 15 Jahre. Dann "verzinst" die ZfA diese 10.000 Euro jetzt Jahr für Jahr mit 2 Prozent. Macht nach 15 Jahren knapp 13.500 Euro, die Sie dann statt der ursprünglichen 10.000 Euro mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern müssen.

Mit dem Wohnförderkonto unterstellt der Staat rechnerisch, dass Ihr Riester-Vertrag Ihre Immobilie ist und diese jedes Jahr um 2 Prozent im Wert steigt. Die Zinsen schlägt der Fiskus als Gegenleistung dafür auf, dass Sie bereits vorzeitig Geld erhalten haben.

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• Pflicht: Einmal Steuererklärung – und dann immer wieder?

Es gibt zwei Möglichkeiten, den Betrag auf dem Wohnförderkonto zu versteuern:

1. Sie geben den gesamten Betrag in Ihrer Steuererklärung an und besteuern ihn einmalig. Dann erhalten Sie einen Rabatt von 30 Prozent, sodass nur 70 Prozent des Betrags auf Ihrem Wohnförderkonto besteuert werden.
2. Der Betrag auf dem Wohnförderkonto wird gleichmäßig bis zu Ihrem 85. Geburtstag aufgeteilt. Sie geben dann jährlich in Ihrer Steuererklärung den Jahresbetrag an und nur dieser wird besteuert. Einen Rabatt gibt es dann nicht. Sie können sich aber jederzeit dazu entscheiden, den noch offenen Betrag einmalig zu versteuern.

Ist Wohn-Riester sinnvoll?

Ob sich Wohn-Riester für Sie lohnt, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich sollten Sie darüber nachdenken, wenn Sie ziemlich sicher sind, dass Sie eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, um sie selbst zu nutzen, wenn Sie wenig Eigenkapital haben oder die Riester-Förderung nötig ist, damit Sie den Immobilienkredit überhaupt tilgen können.

Ein Vorteil der Riester-Förderung ist, dass sie Ihnen hilft, ein Darlehen schneller zu abzubezahlen – und das kann lohnen, weil Darlehenszinsen in der Regel höher sind als Sparzinsen. Allerdings sind Riester-Verträge mit Abschlusskosten und niedrigen Guthabenzinsen verbunden. Ob die eingesparten Zinsen das wieder ausgleichen, hängt unter anderem von der Zinsentwicklung ab.

Ist die staatliche Förderung in der Sparphase eine Entlastung, belastet sie Sie in der Rente, weil der Betrag auf dem Wohnförderkonto besteuert wird (siehe oben). Die Steuerpflicht im Alter kann dabei erheblich sein.

Ein weiterer Nachteil ist die geringe Flexibilität von Wohn-Riester. So kann es passieren, dass Sie die Förderung verlieren, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen. Sterben Sie, ohne Ihre Steuerschulden beglichen zu haben, lastet diese Aufgabe auf Ihren Erben.