Immobilien erben: Darum wird es 2023 deutlich teurer | Finanzen

Mit dem Jahressteuergesetz steigt indirekt die Erbschaft- und Schenkungssteuer. Für Immobilienerben kann das zum Problem werden.

Wer sich in den vergangenen Monaten mit der Grundsteuer beschäftigt hat, kennt es bereits: Grundbesitz wie Häuser und Wohnungen muss neu bewertet werden. Zu alt sind die bisher dafür genutzten Daten, zu weit entfernt von der Realität die daraus resultierenden Werte von Immobilien.

Auch für steuerliche Zwecke soll es eine Neubewertung geben. Da im Jahressteuergesetz aber nicht vorgesehen ist, dass auch die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mitwachsen, wird das Erben und Beschenktwerden ab 1. Januar 2023 mitunter deutlich teurer. Ganz ohne eine Steuererhöhung im Wortsinn.

An diesem Freitag hat der Bundesrat das Gesetz gebilligt. Allerdings kam in die Frage der Freibeträge zuletzt Bewegung. Wir haben die Antworten auf die wichtigsten Fragen für Sie zusammengefasst.

Wie stark könnte die Steuer steigen?

Für Erben und Beschenkte kann die neue steuerliche Bewertung einen Unterschied in fünf- bis sechsstelliger Höhe ausmachen, wenn sie eine Immobilie erst im neuen Jahr überschrieben bekommen. Ein Beispiel, das der Anwalt und Steuerberater Iring Christopeit für die "Süddeutsche Zeitung" errechnet hat, macht das deutlich.

Demnach steigt ein frei stehendes Einfamilienhaus aus dem Jahr 2004 mit 220 Quadratmetern Wohnfläche und 700 Quadratmetern Grundstück, für das ein Bodenrichtwert von 500 Euro pro Quadratmeter gilt, mit dem Jahreswechsel um 61 Prozent im Wert – von 487.505 Euro auf 785.704 Euro. Möchte der Besitzer das Haus nun an sein Kind übertragen, müsste es ab 2023 57.855 Euro Schenkungsteuer dafür zahlen. 2022 wären es nur 9.625 Euro gewesen.

Wie funktioniert die neue Bewertung?

Die höhere Steuer entsteht unter anderem dadurch, dass ab 2023 die angenommene Nutzungsdauer einer Wohnimmobilie von 70 auf 80 Jahre steigt. Dadurch wird der Betrag geringer, der aus Altersgründen des Gebäudes vom Herstellungswert der Immobilie abgezogen wird. Es bleibt also ein größerer Restwert. Noch entscheidender ist aber eine andere Neuerung.

So erhöht sich auch der sogenannte Sachwertfaktor, mit dem der Restwert des Hauses oder der Wohnung multipliziert wird. Die Kennzahl gleicht den baulichen Wert einer Immobilie an die Verkaufserlöse an, die in der Region tatsächlich zu erzielen sind. Sie wird von Gutachterausschüssen auf Basis von Verkäufen des Vorjahres festgelegt. Erhöht sich der Sachwertfaktor beispielsweise von 1,0 auf 1,4, bedeutet das eine Wertsteigerung um 40 Prozent.

Hinzu kommt ein neuer Regionalfaktor für besonders gefragte Wohngegenden. Er soll Unterschiede zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem Baukostenniveau der Region abbilden, in dem die zu bewertende Immobilie steht.

Auch vermietete Gebäude sind von der Neubewertung betroffen. Für sie gilt allerdings nicht das oben beschriebene Sachwertverfahren, sondern das Ertragswertverfahren. Hier ändert sich der sogenannte Liegenschaftszins. Er ist eine Art Prognose darüber, wie sich der Wert der Immobilie entwickeln könnte. Außerdem werden die abziehbaren Bewirtschaftungskosten angepasst, beispielsweise Instandhaltungskosten.

Was sollten Eigentümer und Erben jetzt wissen?

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland schätzt, dass der Anstieg der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen "leicht bei 20 bis 30 Prozent" liegen könnte. Wer Immobilien ganz oder teilweise gewerblich nutze, müsse sogar mit einer Verdopplung rechnen.

Viele Betroffene könne das überfordern, sagte Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik bei Haus & Grund Deutschland der "Wirtschaftswoche". Dann drohe der Notverkauf.

Die Änderungen bei den Bewertungsverfahren führen aber nicht zwangsläufig dazu, dass Erben und Beschenkte ab 2023 mehr Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen müssen. "Werden die persönlichen Freibeträge auch nach der neuen Bewertung nicht überschritten, haben die geplanten Änderungen keine Auswirkung", sagt Claudia Kalina-Kerschbaum, Geschäftsführerin der Bundessteuerberaterkammer.

Wie hoch sind die Freibeträge aktuell?

Wie hoch der steuerliche Freibetrag bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ausfällt, hängt davon ab, wie eng die verwandtschaftliche Beziehung zwischen Erblasser oder Schenker und dem Erben oder Beschenkten ist. Während Ehepartner und eingetragene Lebenspartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erhalten können, sind es bei den Kindern 400.000 Euro je Elternteil.

Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro überlassen, ohne dass der Fiskus zugreift. Sollten die Kinder der Großeltern bereits tot sein, gilt für die Enkelkinder ebenfalls ein Freibetrag von 400.000 Euro. Lesen Sie hier, was für andere Verwandtschaftsverhältnisse gilt.

Sollen die Freibeträge noch steigen?

Dass die Freibeträge trotz steigender Immobilienwerte nicht ebenfalls steigen sollen, hat zuletzt für viel Streit in der Politik gesorgt. Nun scheint der Weg für höhere steuerliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer aber frei zu sein.

Vertreter der Ampel-Fraktionen einigten sich nach eigenen Angaben darauf, eine entsprechende Gesetzesinitiative der Bundesländer im Bundestag mitzutragen. Finanzminister Christian Lindner (FDP) hält eine Anhebung um 25 Prozent für angebracht, sieht allerdings den Bundesrat am Zug, die die Erbschaftsteuer komplett kassieren.

Wie kann ich die höhere Steuerlast sonst noch vermeiden?

Betroffene haben weiterhin die Möglichkeit, die Immobilie nach einem dritten Verfahren bewerten zu lassen: dem Vergleichswertverfahren. Anders als beim Sach- und Ertragswertverfahren haben sich hier keine Rechengrößen geändert.

Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Wert eines Grundstücks aus Verkehrswerten ab, die örtlich zuständige Gutachterausschüsse aus Verkäufen vergleichbarer Grundstücke ermittelt haben. Das ist etwa für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Teileigentum möglich. Ein Problem gibt es aber: Das Vergleichswertverfahren kann nur dann angewendet werden, wenn auch entsprechende Daten vorliegen.

"Auch die Möglichkeit, den Wert der Immobilie mittels Gutachten nachzuweisen, bleibt bestehen", sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Ein zuständiger Gutachterausschuss oder Sachverständiger könnte darin tatsächlich niedrigere Verkehrswerte feststellen. "Hier sind die Finanzämter aber zunehmend kritisch", schränkt Sibylle Barent ein.

Sollte ich jetzt noch schnell mein Haus übertragen?

Angesichts der wahrscheinlich steigenden Kosten liegt es nahe, Schenkungen noch schnell vor dem 31. Dezember 2022 abzuschließen. Allerdings gilt es gerade bei Übertragungen von Immobilien vieles zu beachten – und daher eigentlich nichts zu überstürzen. Geht etwas schief und die Übertragung soll später wieder rückgängig gemacht werden, wird es teuer.

Nur wer sich bereits ausreichend mit dem Thema beschäftigt und alle offenen Fragen geklärt hat, beispielsweise zum Wohn- oder Nießbrauchrecht für Eltern, kann versuchen, die Schenkung bis Jahresende über die Bühne zu bringen – wenn Steuerberater und Notare dann noch einen Termin frei haben.